Cofinimmo

Stabiele kasstromen die zorgen voor een stabiel dividend, dat is wat aandeelhouders verwachten van een vastgoedbevak als Cofinimmo.

In de eerste helft van dit jaar bleven de aandeelhouders van Cofinimmo niet op hun honger zitten. De vergelijkbare huurinkomsten stegen met 1%, en de kasstromen krijgen ook steun van de herstructurering van de indekking tegen een rentestijging. Die operatie woog boekhoudkundig zwaar op het nettowinstcijfer (met een verlies van 61 miljoen EUR als gevolg in de eerste helft van dit jaar), maar zorgt voor een stevige daling van de interestlasten en dus ook voor een verbetering van de operationele kasstromen in de toekomst. Dat laat volgens het management toe de winstvooruitzichten te handhaven.

De netto courante winst verraste in de eerste jaarhelft lichtjes in aangename zin en steeg van 3,35 naar 3,39 EUR per aandeel. De winstverwachting voor dit jaar werd bevestigd, net als het brutodividend van 5,5 EUR per aandeel, betaalbaar in juni 2015. De verkoop van het North Galaxy-gebouw zorgde vooral voor een daling van de schuldgraad tot 48,8%. De vastgoedportefeuille zou ook na de verkoop van North Galaxy voldoende stevig en divers moeten zijn om de nodige kasstromen te genereren. Die verkoop laat wel sporen na: de gemiddelde looptijd van de huurcontracten daalt naar 10,9 jaar, en het nettohuurrendement brokkelt lichtjes af, tot 6,5%.

Maar Cofinimmo maakte een kwantumsprong voorwaarts in de strategie om minder afhankelijk te worden van de kantoormarkt. Mogelijk volgen er nog meer deals, want de timing is goed. Door de lagere rente zijn verzekeraars op zoek naar investeringskansen als North Galaxy. Het aandeel van kantoren in de portefeuille is intussen gedaald tot in de buurt van de beoogde 40%, maar dit segment blijft wel kwetsbaar. De helft van de kantoren is niet op toplocaties gelegen en de gemiddelde looptijd van de huurcontracten is gedaald tot 4,7 jaar. Dat verhoogt de kans op leegstand, en de bezettingsgraad is al teruggevallen tot 89%. De verouderde kantoorportefeuille slorpt de volgende twee jaar ook ongeveer de helft van het investeringsbudget van ongeveer 130 miljoen EUR op. Ongeveer 50 miljoen EUR van dat budget is bestemd voor zorgvastgoed.

De balans laat een volgende grote stap in zorgvastgoed nog niet toe, zoals een forse uitbreiding in Nederland, of eerste posities op de Duitse markt. Wel zal het management ook in het zorgvastgoed sneller gebruikmaken van arbitragemogelijkheden op de markt, om op die manier de kwaliteit en rendabiliteit van de portefeuille te verbeteren. Zo verkocht Cofinimmo deze week voor 44 miljoen EUR zorgvastgoed in Frankrijk, om dit bedrag te herinvesteren in betere projecten. Via die arbitrage kan het management doen waarvoor het betaald wordt.

Op een buitengewone algemene vergadering van 30 september zal Cofinimmo haar juridisch statuut omvormen van bevak naar Gereglementeerde Vastgoedvennootschap. Die aanpassing, aangereikt door de Belgische wetgever, is nodig om het statuut van alternatieve beleggingsinstelling en de bijhorende waslijst aan regels te vermijden. Dit nieuwe statuut heeft geen verdere gevolgen.

Conclusie

De winstgevendheid en de kasstromen blijven op schema om een stabiel dividend te garanderen. Vergeleken met de zeer lage rentevoeten levert dit een aantrekkelijk dividendrendement van ongeveer 6% bruto op.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A