Atenor heeft een Pan-Europese ambitie

De klassieke markten België en Luxemburg bieden niet meer de fraaie returns van weleer voor de vastgoedgroep Atenor. Het zwaartepunt van de portefeuille verschuift richting Centraal-Europa en elders.

De pan-Europese ambitie van de vastgoedgroep Atenor krijgt steeds meer vorm. De invulling van het strategische plan 2017-2021 om in nog meer Europese landen en steden aanwezig te zijn, wordt almaar zichtbaarder. Nog voordat het plan werd aangekondigd, kende het brede publiek al de investeringen in Polen (Warschau University Business Campus, twee kantoorgebouwen met een oppervlakte van 30.500 vierkante meter) en Frankrijk (een site van 7000 vierkante meter aan de oever van de Seine in Bezons, nabij Parijs, waar de eerste steen is gelegd van een kantorenproject van 34.000 vierkante meter). Vorig najaar zette Atenor zijn eerste stap in Duitsland. In hartje Düsseldorf kocht het een stuk grond van 1300 vierkante meter. Het is de bedoeling er een gemengd project van te maken (Am Wehrhahn), dat bestaat uit de renovatie van een supermarkt met als huurder REWE en de bouw van 33 wooneenheden.

2019 was nog maar net begonnen, of Atenor nam samen met 3D Real Estate Dossche Immo over, een om te vormen industriële site van 2,14 hectare in het centrum van Deinze. Dit jaar wordt de vergunning aangevraagd voor een gemengd project met woningen en winkels met een oppervlakte van 32.000 vierkante meter. Tegelijk met de publicatie van de jaarcijfers werden de eerste stappen in Portugal aangekondigd. Atenor koopt 8000 vierkante meter grond in Lissabon. In het Park der Naties moet een project met 28.000 vierkante meter kantoren en 1200 vierkante meter bovengrondse winkels verrijzen. Mogelijk wordt binnenkort nog een eerste project in Nederland aangekondigd.

Die geografische expansie heeft de portefeuille opgekrikt van 600.000 vierkante meter eind 2016 naar 865.000 vierkante meter eind 2018, en dat zonder kapitaalverhoging of een drastische stijging van de operationele uitgaven. Na de aankoop in Portugal telt de portefeuille een recordaantal van 23 projecten, verspreid over acht Europese landen en dertien steden. De uitbreiding over meer landen moet helpen de gemiddelde aanwezigheid van een project in de portefeuille reduceren van 6 naar 4,5 jaar. Dat moet een gemiddeld jaarlijks resultaat van 80 miljoen in plaats van 40 miljoen euro mogelijk maken op basis van een stabiele brutomarge van 400 euro per vierkante meter.

De klassieke markten België en Luxemburg bieden niet meer de rooskleurige vooruitzichten op fraaie returns van weleer. Het aandeel van Brussel in de portefeuille is al gereduceerd tot 30 procent en zal nog verder dalen. Luxemburg maakt een kleine 5 procent van het totaal uit. De resultaten van een vastgoedontwikkelaar kunnen sterk schommelen van jaar tot jaar. Dat zien we ook aan de jaarwinst in 2018, die met 35,18 miljoen euro (6,48 euro per aandeel) met bijna 60 procent boven het resultaat van 2017 uitstijgt. Dat betekent dat de tweede jaarhelft enorm sterk was, want halfweg bedroeg de winst slechts 5,64 miljoen euro. Flink wat projecten in de portefeuille droegen dan ook bij tot het resultaat. De nagestreefde diversificatie werkt en wordt nog verder uitgediept.

Conclusie

Atenor zit weer in een groeifase, waarbij het zwaartepunt steeds meer verschuift weg van de as Brussel-Luxemburg richting Centraal-Europa (Boedapest, Boekarest en Warschau) en elders. Dat heeft ook een versnelling van het resultaat tot gevolg. Het is logisch dat er een lichte dividendverhoging komt naar 2,20 euro bruto per aandeel (+5,8%). De koers is de jongste maanden flink op dreef en staat op recordniveau. Onze adviesverhoging bleek dus terecht. Het aandeel nadert met rasse schreden onze faire waarde van 64 euro per aandeel. Bij een verdere stijging volgt er wel een adviesverlaging.

Advies: koopwaardig

Risico: gemiddeld

Rating: 1B

Koers: 63,80 euro

Ticker: ATEB BB

ISIN-code: BE0003837540

Markt: Euronext Brussel

Beurskapitalisatie: 359 miljoen euro

K/w 2018: 10

Verwachte k/w 2019: 12

Koersverschil 12 maanden: +44%

Koersverschil sinds jaarbegin: +25%

Dividendrendement: 3,25%