Aedifica

Eerste stap in Duitsland

48,00 EUR – 2B

De aantrekkingskracht van een belegging in Aedifica (beurs van NYSE Euronext Brussel; ISIN-code BE0003851681) werd vorig jaar fiscaal aangetast. Aedifica is een residentiële bevak met een sterke focus op de sector van de huisvesting voor senioren. Meerdere jaren genoten zij van een vrijstelling van roerende voorheffing (RV). Brutodividend was dus gelijk aan nettodividend. Maar plots, aan het begin van de herfst vorig jaar, kwam het ministerie van Financiën met de stellingname dat een RV van 15% dient betaald te worden. Dat is het geval vanaf 1 januari 2013. Toch blijven er heel wat positieve investeringsfactoren. Bewijs kwam er vorige week met de aankondiging van een eerste investering in een rustoord buiten ons land. Dat het Duitsland (deelstaat Nordrhein-Westfalen) is, mag geen verrassing worden genoemd. Het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan ons land (20% 65+ en 10% 75+ ten opzichte van respectievelijk 18% en 9% in ons land) en een nog grotere nood aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030, ten opzichte van ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat de huurrendementen hoger liggen dan bij ons. Voor het rustoord van 80 bedden in Nordrhein-Westfalen ligt het initiële brutohuurrendement op 7,25% (netto ongeveer 6,75%). Erg hoog voor een gebouw uit 2010 met een resterende huurlooptijd van 22 jaar. Bovendien biedt Duitsland uiteraard het beste ‘landenrisico’ van de eurozone. De prijs van het rustoord werd vastgesteld op 8 miljoen EUR. De stap naar Duitsland is mede een gevolg van de net geen 100 miljoen EUR aan liquiditeiten die vorig jaar waren opgehaald met een kapitaalverhoging. De beurskapitalisatie is mede hierdoor opgelopen tot 475 miljoen EUR en de schuldgraad is teruggevallen tot circa 35%. De impact op de schuldgraad bedraagt minder dan 1%. Op 31/3 werd de reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen geraamd op 627 miljoen EUR. Aan het eind van het eerste kwartaal bestond de portefeuille van Aedifica uit 127 panden, goed voor een totale bebouwde oppervlakte van 302.000 m². De portefeuille van Aedifica omvatte eind maart 543 niet-gemeubelde appartementen, 295 gemeubelde appartementen, 37 rustoorden met 3444 rusthuisbedden, 2 serviceflatgebouwen met 61 flats en 1 gebouw bestemd voor permanente huisvesting van personen met mentale handicap en 6 hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 55% huisvesting voor senioren, 33% residentiële of gemengde gebouwen (23% niet- en 10% gemeubeld) en 12% hotels en andere gebouwen. Geografisch is liefst 46% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 37% in Vlaanderen en 17% in Wallonië. Goed nieuws is de aanhoudend hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 97,3%. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen herstelde tot 82,7% in de eerste 9 maanden van het lopende boekjaar (was 82,3% gemiddeld over het vorig boekjaar). De dividendverwachting blijft onveranderd voor het lopende boekjaar 2012-’13 op 1,78 EUR bruto per aandeel.

Aedifica is al geruime tijd zeer sterk gefocust op het groeisegment van de rusthuizen. Eind maart bedroeg de netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 41,3 EUR per aandeel (37,5 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). Een stevige, zeer defensieve basiswaarde voor elke portefeuille van de goede huisvader/belegger. Het brutodividendrendement van 3,7% maakt het tot een volwaardig alternatief voor obligaties. De stijgende rente drukt dan ook op de koersontwikkeling. Bovendien is er de premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Vandaar dat we, ondanks de gunstige perspectieven op langere termijn, op dit moment niet verder gaan dan het advies ‘kopen op terugval’ (rating 2B). Koersen onder 45 EUR zien we als een koopopportuniteit. Bestaande posities mogen wel worden vastgehouden voor de langere termijn.

Kopen op correctie