Anneleen Desmyter (CEO vastgoedspeler Yally): ‘Er blijft een markt over voor de kleine verhuurder’

De nieuwe vastgoedspeler Yally wil het verouderde Belgische woningpatrimonium verduurzamen en de huurmarkt professionaliseren. Toch hoeft de particuliere vastgoedbelegger niet te vrezen. “Er blijft een markt over voor de kleine verhuurder”, zegt CEO Anneleen Desmyter.

Laurenz Verledens

Eind september maakten de beursgenoteerde investeerder TINC en TDP, de joint venture voor infrastructuur tussen Belfius en de investeringsmaatschappij Gimv, de lancering van Yally bekend. In het persbericht klonk het dat Yally “door het aankopen en energetisch renoveren van bestaande woningen in en rond centrumsteden, meer mensen de kans wil geven comfortabel te wonen en tegelijk te besparen op hun energiefactuur”.

De timing kon nauwelijks beter, want precies in die periode berichtten de kranten bijna dagelijks over de snel stijgende energieprijzen. “Het initiële idee was het klimaatthema te koppelen aan woningvastgoed”, zegt Anneleen Desmyter, de CEO van Yally. “Dat idee is niet veranderd, maar de actualiteit had ons ingehaald. Mensen maken zich grote zorgen over hun woonkosten, en meer specifiek over hun energiefactuur.”

Vooral huurders op de private huurmarkt zitten in een lastig parket, weet Desmyter. Zij zijn in grote mate afhankelijk van hun huisbaas om hun energie-uitgaven onder controle te houden. “Daar wringt vaak het schoentje, want veel eigenaars ontbreekt het aan kennis over energetisch renoveren”, zegt Anneleen Desmyter. “Dat is ook geen gemakkelijke materie. Daarnaast is er een groep van oudere verhuurders die zo’n renovatie gewoon niet zien zitten. Voor nog andere groep weegt een extra investering te veel op hun beoogd rendement.”

Yally staat voor your ally of uw bondgenoot. Het nieuwe vastgoedbedrijf wil een bondgenoot zijn voor vastgoedeigenaars, huurders en de overheid. Ons land heeft een sterk verouderd woningpatrimonium. Meer dan 95 procent van de woningen voldoet niet aan de hedendaagse energie-eisen. “Al die woningen vervangen door nieuwbouw is geen optie”, stelt Anneleen Desmyter. “De conclusie is dan simpel: we moeten het bestaand vastgoed versneld aanpakken. Dat is precies wat we met Yally beogen: een katalysator zijn om ons verouderd woningpatrimonium te upgraden. We mikken op een kwaliteitsinjectie op drie domeinen: energie, technologie en administratie.”

Op welke panden en eigenaars mikt u?

ANNELEEN DESMYTER. “Op eigenaars van een of meerdere huizen of appartementsgebouwen, als particulier of via een vennootschap. Belangrijk voor ons is dat we het vastgoed in volle eigendom kunnen verwerven, omdat het de renovatie vergemakkelijkt en het ons toelaat de woning snel aan te pakken. Een appartementsgebouw zullen we dus uitsluitend verwerven als het eigendom van een partij is. We werken ook alleen op de klassieke verhuurmarkt. Dus geen studentenhuisvesting, geen assistentiewoningen enzovoort.

“We merken dat ook eigenaars-bewoners interesse tonen. Vaak zijn dat oudere mensen die er tegen opzien hun woning te renoveren, maar die tegelijk niet willen verhuizen. Voor die groep zijn we ook een interessante bondgenoot. Wij kopen de woning over, zorgen voor de energetische renovatie en verhuren ze aan de oorspronkelijke eigenaars. Zo kunnen ze het geld in de woning liquide maken zonder dat ze hun vertrouwde stek al moeten verlaten.

“Geografisch focussen we in eerste instantie op de centrumsteden, en nog meer specifiek op de Vlaamse Ruit: Antwerpen, Gent, Brussel en Leuven.”

Is de Waalse vastgoedmarkt minder interessant voor Yally?

DESMYTER. “Op termijn is het zeker onze bedoeling ook in Wallonië actief te worden, maar om het beheersbaar te houden richten we ons in de startfase op Vlaanderen en Brussel. Daar hebben we al heel veel werk mee. We willen groeien volgens het olievlekprincipe.”

Kunt u bij de renovatie van individuele panden voldoende schaalvoordelen laten spelen?

DESMYTER. “Wij zijn ons ervan bewust dat dat geen gemakkelijke oefening is. Het zal alleen maar lukken als we heel efficiënt en effectief te werk gaan. Daarom zetten we maximaal in op standaardisatie en automatisatie. De woninghuurmarkt – en bij de uitbreiding de hele vastgoedmarkt – werkt nog heel klassiek. Door te kijken naar andere sectoren en andere modellen proberen we die schaalbaarheid mogelijk te maken voor dit type product. Maar we hebben ook niet de ambitie de hele markt te veranderen. Samenwerking met producenten en installateurs is cruciaal voor ons.”

Gezien de zwakke energiescores in vergelijking met nieuwbouw is bestaand vastgoed te duur, menen sommige waarnemers. Verwacht u een correctie van de woningprijzen?

DESMYTER. “De prijzen op de Belgische woningmarkt tonen al een lange tijd een stijgende trend. Aan die hausse lijkt nu om verschillende redenen een einde te komen. Er is de stijging van de rente, de hogere bouwkosten en daarbovenop komen nog eens allerlei verplichtingen om de energieprestaties van bestaande woningen te verbeteren. In Vlaanderen geldt bijvoorbeeld vanaf 2023 een renovatieverplichting voor energieverslindende woningen: nieuwe eigenaars van zulke panden – woningen met EPC-labels E en F -zullen de woning binnen een termijn van vijf jaar energetisch moeten renoveren tot minimaal het label D. Kandidaat-kopers zullen daar rekening mee houden. Dat dat zich zal vertalen in een lagere aankoopprijs van zulke panden is vanzelfsprekend. Ik verwacht dus weer wat meer realiteitszin bij de prijsvorming. Eigenaars zijn de voorbije jaren verwend geweest.”

De Belgische private huurmarkt is in grote mate een restmarkt. Veel huurders zouden liever kopen, maar hebben er de middelen niet voor. Of hun inkomen is net te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale woning. Is dat geen lastige markt voor een grote verhuurder die winst wil maken?

DESMYTER. “Wij verwachten dat de huurmarkt in België de komende jaren zal groeien. In vergelijking met buurlanden als Nederland en Duitsland is het aandeel van de huurders in ons land beperkt. Er zijn ook enkele demografische en maatschappelijke tendensen die een groeiende huurmarkt ondersteunen. De gezinssamenstelling is vandaag veel meer onderhevig aan veranderingen. Jonge mensen zijn ook minder honkvast dan vroeger. Dat heeft onder meer te maken met andere loopbaanverwachtingen. De tijd dat mensen twintig tot vijfentwintig jaar voor hetzelfde bedrijf werken, is voorbij. Er is dus een grotere behoefte aan flexibiliteit in wonen, waardoor huren aantrekkelijker wordt.

“Maar ook voor de financieel zwakkere huurders denken we dat Yally een deel van de oplossing kan zijn. Door de energetische kwaliteit van woningen op te krikken – door de gebouwschil aan te pakken, de verwarmingstechnieken te vernieuwen enzovoort – kunnen we de totale woonkosten voor onze huurders onder controle houden. De focus ligt dus op energierenovaties, niet op totaalrenovaties. Een nieuwe, fancy keuken installeren is niet onze ambitie. We willen impact hebben op de woonkosten. Ook met standaardisatie, automatisatie en schaalvoordelen kunnen we de kostprijs van wonen drukken.”

Zijn partijen als Yally een bedreiging voor de kleine, particuliere verhuurder?

DESMYTER. “In twee jaar willen we 300 tot 400 woningen kopen en renoveren. Om de klimaatdoelstellingen te halen zouden er jaarlijks ongeveer 95.000 woningen gerenoveerd moeten worden. Gaat de particuliere verhuurder iets merken van ons initiatief? Nauwelijks. Er blijft absoluut een markt over voor de kleine verhuurder. Wij willen wel een katalysator zijn voor de verduurzaming van de huurmarkt. Door kwaliteit te injecteren in de huurmarkt, zetten we wellicht wel wat druk op verhuurders om ook hun aanbod te verbeteren.

“Onze strategie om de gerenoveerde panden in eigendom te houden en ze dus niet snel te herverkopen, toont ook ons langetermijnengagement. Je kijkt daardoor met een andere bril naar materiaalkeuzes en dergelijke. Kwaliteit, levensduur en onderhoud wegen meer door dan de prijs. Ook op administratief gebied is nog veel vooruitgang te boeken. Wij willen comfort en gemak creëren voor onze huurders, geen kopzorgen. Die professionalisering van de huurmarkt zal de huurders ten goede komen.”

Hoeveel middelen hebt u ter beschikking voor die kwaliteitsinjectie?

DESMYTER. “We hebben voor het investeringsprogramma in de eerste twee jaar ongeveer 100 miljoen euro ter beschikking in de vorm van kapitaal en bancaire financiering. We voelen dat er in de markt heel veel interesse is voor ons initiatief en ik sluit niet uit dat er in de toekomst nieuwe partijen instappen in Yally. Vandaag concentreren we vooral op mogelijke samenwerkingen met partners zoals producenten, installateurs en de overheden.”

En wat na die twee jaar? Is een beursnotering, al dan niet als gereglementeerde vastgoedvennootschap, een ambitie?

DESMYTER. “Vandaag is dat niet aan de orde. We willen in deze fase niet geremd worden door rendementsverplichtingen op de korte termijn. In deze fase moeten we de ruimte en de vrijheid hebben om te experimenteren, om nieuwe initiatieven op te starten. Met een beursnotering is dat veel lastiger.”