Een goed kantoor is autovriendelijk

Locatie, locatie en locatie. De heilige drievuldigheid van de vastgoedsector blijkt ook een cruciaal criterium in de kantoorpolitiek van bedrijven. Concreet: een kantoorgebouw moet vooral goed bereikbaar zijn met de wagen. En het mag niet te veel kosten, zo blijkt uit een studie van de Vlerick Leuven Gent Management School.

“In België zien we vastgoed op de eerste plaats als een kostenpost. We beschouwen een kantoorgebouw niet als een instrument om beter zaken te doen. Vastgoed blijkt dan ook niet echt een thema dat leeft bij de top van het bedrijf.” Zo luidt volgens BartVerhaeghe, voorzitter van kantoorprojectontwikkelaar Eurinpro (onder meer bekend van Mechelen Campus), de belangrijkste conclusie van een onderzoek naar de kantoorpolitiek van bedrijven in België. De studie van de Vlerick Leuven Gent Management School onder leiding van de professoren Dirk Buyens en Roland Van Dierdonk (in opdracht van en in samenwerking met Eurinpro) peilde bij 103 vastgoedverantwoordelijken naar de vastgoedpolitiek van hun bedrijf.

Op de vraag of vastgoed van strategisch belang is voor het bedrijf, antwoordt de meerderheid (56 %) negatief. Vastgoed haalt in de bevraagde bedrijven ook maar zelden de agenda van de raad van bestuur. Op dit moment zou vastgoed wel in zowat één op de twee bedrijven (52 %) naar meer strategische niveaus aan het opschuiven zijn. Maar dat blijkt een typisch crisisfenomeen. Het bevestigt de stelling van Bart Verhaeghe dat vastgoed vooral als een kostenpost wordt aangezien: als er bespaard moet worden, is er plots een verhoogde belangstelling voor het vastgoed.

Denk eerst aan de auto

Een belangrijk deel van de studie handelt over mobiliteitskwesties. Mobiliteit – of het gebrek aan mobiliteit – beïnvloedt in belangrijke mate de vestigingspolitiek van de bedrijven in België. Dat was al zo in het verleden – bij de helft van de 103 bevraagde bedrijven was bereikbaarheid één van de topdrie-criteria bij de locatiekeuze van de huidige kantoorgebouwen – maar bedrijven lijken er steeds gevoeliger voor te worden. In het lijstje van belangrijkste criteria bij de (hypothetische) keuze van een nieuwe locatie, staan drie mobiliteitsgebonden thema’s in de topvier: bereikbaarheid met de wagen is de grootste bezorgdheid, voldoende parkeergelegenheid staat op twee en bereikbaarheid met het openbaar vervoer op vier (zie tabel: Criteria bij keuze nieuwe locatie).

Hoe gevoelig de bereikbaarheid met de auto wel is, blijkt vandaag op de Antwerpse kantoormarkt. Verscheidene vastgoedmakelaars stellen vast dat bedrijven met vestigingsplannen in Antwerpen bij hun locatiekeuze rekening houden met de werken aan de Ring. Het noorden van Antwerpen, waar minder hinder wordt verwacht, kan nu op meer interesse rekenen.

De bekommernis om toch maar goed met de wagen bereikbaar te zijn, vindt een logische verklaring in het (gebrek aan) mobiliteitsbeleid van de bedrijven. De wagen – en dan vooral de bedrijfswagen – blijft een heilige koe. Het is veruit het meest gebruikte transportmiddel voor woon-werkverkeer. In bijna 60 % van de bedrijven komen vier op de vijf bedienden met de wagen naar het werk. En hoe hoger op de hiërarchische ladder, hoe populairder de wagen: in bijna 70 % van de bevraagde bedrijven gebruiken alle leden van het managementteam de wagen voor het woon-werkverkeer. In meer dan de helft van de bedrijven heeft het volledige managementteam een bedrijfswagen.

Veel bedrijven beseffen dat hun bedrijfswagenpolitiek weinig met functionaliteit of nood te maken heeft. Het is veeleer toegeven aan de statuseisen van de medewerkers. En daarbij zou men min of meer verplicht zijn om de markt te volgen: wie het spelletje niet meespeelt, is niet meer concurrentieel op de arbeidsmarkt. De bedrijven leggen ook een deel van de verantwoordelijkheid bij de overheid: met een fiscaalvriendelijk regime is het de overheid die het aantrekkelijke statuut van de bedrijfswagen instandhoudt.

Verhuizen wegens rekeningrijden?

En hoe zit het met de alternatieven voor het autoverkeer? De bevraagde bedrijven lijken er weinig vertrouwen in te hebben: 60 % doet geen enkele inspanning om het openbaar vervoer te promoten. Slechts een schamele 15 % beweert er wél ruim aandacht aan te schenken. Sommige roepen (terecht) verzachtende omstandigheden in. Vanuit de aard van hun business is het openbaar vervoer voor sommige bedrijven (zoals consultancykantoren) geen alternatief. Een aantal bedrijven acht elk initiatief zinloos omdat er gewoon geen aanbod is van bruikbaar openbaar vervoer.

De onderzoekers stellen evenwel ook vast dat het nogal wat bedrijven ontbreekt aan een openbaar-vervoercultuur. Het gebruik van trein en bus neemt dan ook niet toe: 68 % vindt nog wel dat het constant is gebleven, 17 % rapporteert een daling en slechts 13 % ziet een stijgende trend.

Carpooling kan op een gematigd enthousiasme rekenen. In 22 % van de bevraagde bedrijven wordt het financieel en praktisch ondersteund. Vooral bedrijven uit de sectoren sales/marketing/distributie, banken en verzekeringsmaatschappijen investeren in allerlei initiatieven.

Rekeningrijden als oplossing voor de file-ellende levert dan weer lauwe tot ronduit negatieve reacties op. De meeste bedrijven zien er niet meer in dan een verdoken belasting, zo merken de onderzoekers op. Professor Gust Blauwens, transporteconoom aan de UniversiteitAntwerpen en een groot voorstander van rekeningrijden, is niet verrast: “Ze hebben natuurlijk geen ongelijk, want rekeningrijden is inderdaad een vorm van belasting. Grote vraag is wat er met de opbrengst van die belasting wordt gedaan. Als die gebruikt wordt om er onnozelheden mee te financieren, zou ik ook geen voorstander zijn. Maar je kan die opbrengsten ook aanwenden om de loonlasten te verlichten en dan krijg je een verhaal dat ook aanvaardbaar moet zijn voor het bedrijfsleven.”

Blauwens ziet het als een correctie: tegenover de zware lasten op arbeid, staat dat onze mobiliteit stevig wordt gesubsidieerd. Dat rekeningrijden hoe dan ook onze mobiliteit inperkt, is voor de professor geen punt. “We zitten met een overontwikkelde mobiliteit. Bovendien mag men verwachten dat rekeningrijden de congestieproblemen voor een deel zal oplossen.”

Uit de studie blijkt echter ook dat de bedrijven niet verwachten dat rekeningrijden tot andere locatiekeuzes zou leiden. Tenzij het rekeningrijden een eerder lokaal fenomeen zou zijn. “Dat is ook juist waar transporteconomen voor pleiten,” reageert Blauwens. “Rekeningrijden heeft pas echt zin als het op een gedifferentieerde manier gebeurt. Dat betekent dus vooral heffingen in congestielocaties zoals Brussel en Antwerpen. Dat zo’n maatregel die grootsteden minder aantrekkelijk maakt als kantoorlocatie, is geen ramp, maar ook een correctie. Vele Vlamingen die in Brussel werken, wonen immers op het platteland. Waarom zouden er dan niet meer kantoorontwikkelingen mogen komen in steden als Aalst, Turnhout of Lokeren?”

Dan maar telewerken?

De auto afzweren ligt dus om verschillende redenen moeilijk, maar dat betekent niet dat het bedrijfsleven zich zomaar neerlegt bij de dagelijkse file-ellende. Telewerk, wat de onderzoekers opsplitsen in thuiswerk en werken in satellietkantoren (kantoren verspreid in het land, buiten de hoofdzetel, ook mogelijk met ruimte voor medewerkers uit diverse bedrijven), wordt meer en meer aanvaard als oplossing voor mobiliteitsproblemen.

Bij 53 % van de bevraagde bedrijven nam het thuiswerk de jongste vijf jaar toe, bij 12 % steeg het zelfs sterk. Toch stellen de onderzoekers vast dat thuiswerk eerder toegelaten dan gepromoot wordt: de vraag zou veelal van de werknemer komen die, in plaats van zijn tijd te verprutsen in de file, liever een uurtje telewerkt. Het ontbreken van een duidelijke wetgeving verklaart voor een deel de voorzichtige houding van de bedrijven. Maar voor veel bedrijven is ook het verlies van controle op de werknemer een moeilijk te nemen hindernis. De vastgoedsector hoeft alvast niet te vrezen dat het thuiskantoor een alternatief wordt voor het kantoorgebouw. Alle geënquêteerden zijn het erover eens dat de voordelen van voltijds thuiswerken lang niet opwegen tegen de nadelen (verlies van persoonlijk contact en directe communicatie, gevaar voor vervreemding van het bedrijf).

Ongeveer 30 % van de bedrijven heeft wel al een zekere vorm van satellietkantoren. De link met mobiliteit is duidelijk: werknemers kunnen dichter bij huis aan de slag, ze kunnen na een job bij een klant nog even werken in het dichtstbijzijnde satellietkantoor in plaats van naar het hoofdkantoor te moeten rijden.

Als het maar niet te veel kost

Opmerkelijk: enkele bedrijven hebben hun satellietkantoren al opgedoekt. De redenen hiervoor worden niet vermeld, maar het fenomeen sluit wel aan bij een andere tendens die de onderzoekers ontwaren: centralisatie. En daarvoor is de achterliggende motivatie wel duidelijk: kostenreductie en focus op kernactiviteiten.

Het brengt ons terug bij het vastgoed als kostenpost. Bij de locatiekeuze van toekomstige kantoorgebouwen blijken de kosten het enige niet-mobiliteitsgebonden criterium in de topvier. En gevraagd naar de belangrijkste criteria bij de keuze van een nieuw kantoorgebouw, is kostprijs het tweede meest geciteerde criterium (na locatie).

In tijden van laagconjunctuur hoeft die alertheid voor kosten niet te verbazen, merken de onderzoekers op. Wat wel vragen oproept: 35 % van de respondenten heeft geen enkel benul van het belang van de vastgoedkosten in de totale bedrijfskosten. Bart Verhaeghe ziet twee verklaringen voor zoveel onwetendheid. Hij komt terug op zijn vaststelling dat een kantoorgebouw niet echt als een cruciaal werkinstrument beschouwd wordt. Andere types vastgoed, zoals logistieke centra en winkels, zijn dat wel. In de logistieke sector en in de retail wordt er dan ook op een heel andere manier naar vastgoed gekeken. “In die sectoren kent men de kostprijs van het vastgoed dan ook tot op de laatste cent,” weet Verhaeghe. “Daarnaast is zo’n kostprijsberekening een behoorlijk complexe oefening. Ik kan me voorstellen dat men bij heel wat bedrijven redeneert dat het sop de kool niet waard is. “

Nog een vaststelling die wenkbrauwen doet fronsen: in België wordt minder dan de helft van de kantoorruimte gehuurd (40 %) of geleasd (8 %), het merendeel (52 %) is eigendom van de bedrijven. En dat terwijl vrij algemeen wordt aangenomen dat bedrijven hun kapitaal beter in hun eigen activiteiten investeren. Veel geciteerde redenen waarom bedrijven voor eigendom kiezen, zijn zekerheid op langere termijn, verbetering van de kredietwaardigheid maar ook ‘omdat het altijd zo geweest is’. De onderzoekers maken hierbij de kanttekening dat er ook een stukje Belgische cultuur meespeelt. Of hoe de Belg zijn baksteen in de maag ook naar het werk meeneemt.

Laurenz Verledens

“In België zien we vastgoed op de eerste plaats als een kostenpost. We beschouwen een kantoorgebouw niet als een instrument om beter zaken te doen.”

“Rekeningrijden als oplossing voor de file-ellende? Als de opbrengsten aangewend worden om de loonlasten te verlichten, moet ook het bedrijfsleven enthousiast zijn.”