De verkaveling nieuwe stijl

De vrijstaande woning met tuin in een nette verkaveling blijft de ultieme woondroom voor vele Vlaamse gezinnen. Maar die klassieke verkaveling ligt onder vuur omdat ze kwistig gebruikmaakt van de schaarse open ruimte. De projectontwikkelaar Arcadis een schuift een alternatief naar voren.

De verkaveling heeft afgedaan, vindt Vlaams bouwmeester Peter Swinnen. Ruimtelijke wensen en beperkingen en demografische ontwikkelingen zetten het klassieke Vlaamse verkavelingsmodel onder druk. En misschien nog wel dwingender is dat het huisje-met-tuintje in de groene stedelijke rand of zelfs in landelijk Vlaanderen voor veel kandidaat-kopers stilaan een onbetaalbare droom wordt.

Heeft de residentiële vastgoedsector dat ook zo begrepen? De Gentse projectontwikkelaar Arcadis Building Projects doet een interessante poging om een alternatief aan te bieden voor de klassieke verkaveling. In oktober 2010 kreeg Arcadis een verkavelingsvergunning voor een terrein van 3,5 hectare op wandelafstand van het centrum van Merelbeke, een randgemeente van Gent. Begin oktober gingen de wegenwerken van start en aansluitend begint Arcadis met de bouw van de eerste fase van de verkaveling.

Paul Van Audenhove en Thierry Van Wassenhove, de zaakvoerders van Arcadis, mijden de term verkaveling liever. Ze hebben het over een ‘gediversifieerd woonpark’. “We zijn van oorsprong een appartementenbouwer”, zegt Thierry Van Wassenhove. “Uiteraard hebben we die ervaring meegenomen in dit project. Het leek ons zonde dit terrein vol te bouwen met allemaal gelijkaardige woningen. We wilden diversiteit toevoegen.”

Tien deelzones

Het programma voor woonpark Bergbos oogt inderdaad erg verscheiden. Arcadis deelde – in samenwerking met het Gentse architectuur- en stedenbouwkundig bureau B-111 en in samenspraak met de gemeente – het terrein op in tien deelzones waarop verschillende woontypes komen. Zo bekomt het een mix van koppelwoningen (naast of boven elkaar), clusters van alleenstaande huizen, appartementen en een designvilla. Met die 121 wooneenheden mikt de projectontwikkelaar op een breed publiek. Conform met het grond- en pandendecreet zal 25 procent van het aanbod bestaan uit sociale woningen.

Ook in de architecturale uitwerking opteerde Arcadis voor diversiteit. “Ons gevoel was dat we zo’n groot project niet aan één architectenbureau konden toevertrouwen”, zegt Thierry Van Wassenhove. “Door het exploitatierisico, maar vooral om kwaliteitsredenen. We geloven dat een harmonieuze diversiteit boeiender is dan conceptuele eenheid.” Onder begeleiding van SumResearch organiseerde Arcadis daarom een architectuurwedstrijd. De jury van architecten, stedenbouwkundigen en ondernemers selecteerde uit twintig kandidaten acht architecten, die elk een deelzone toegewezen kregen.

In het centrum van het woonpark Bergbos komt een meergezinswoningencomplex met focus op zorg. Dat past in de trend van het levensbestendig wonen. “Ons eerste idee was daar klassieke serviceflats te bouwen”, herinnert Thierry Van Wassenhove zich. “Maar noden en tendensen wijzigen. In vier jaar, de duur van ons vergunningstraject, is het concept van de klassieke serviceflat zogoed als verouderd geraakt. Ook in het beleid van de Vlaamse overheid verschuift de focus naar dat levensbestendige wonen. De term zorg bekijken we ook breed. Het is meer dan ouderenzorg. Kinderopvang hoort daar ook bij. Of diensten voor gezinnen, zoals een strijkdienst en een horecazaak. Het is ook de bedoeling dat de bewoners van de appartementen en de woningen in het woonpark een beroep kunnen doen op de diensten in het centrale gebouw.”

Horizontale dienstverlening

Paul Van Audenhove richtte Arcadis Building Projects op in 1996, samen met twee stille vennoten, Herman Naudts en Jean-Pierre Brys. In 2004 kwam Thierry Van Wassenhove aan boord als tweede actieve vennoot. Van Audenhove en Van Wassenhove zijn ervan overtuigd dat een horizontale dienstverlening de toekomst is van de residentiële vastgoedsector. Daarom hebben ze in 2008 het makelaarskantoor Arcadimo opgericht. Dat is intussen verzelfstandigd en specialiseert zich in verkoop op plan. Arcadis biedt zijn nieuwbouwprojecten in exclusiviteit aan via Arcadimo.

In 2011 namen beide zaakvoerders ook een participatie in de nieuwe verzekeringsmakelaar Allsur. En sinds het begin legt Arcadis zich ook toe op het beheer van mede-eigendom. Om dat verder uit te bouwen, werd dit jaar de cvba Arcasyn opgericht, die intussen de Gentse syndicportefeuille van Alides (Groep Maes) overgenomen heeft. Samen met de bestaande portefeuille heeft Arcasyn zo al bijna duizend appartementen in beheer. “Voor ons betekent die activiteit een bevestiging van onze langetermijnvisie als vastgoedoperator”, stelt Paul Van Audenhove. “Wij zijn helemaal geen hit and run-promotor.”

Voor zijn activiteiten in projectontwikkeling wil Arcadis verder aan de slag met het concept van het woonpark. “Het is een model dat baat heeft bij schaalgrootte”, zegt Paul Van Audenhove. “En we hebben nu de mogelijkheid het min of meer te kopiëren naar andere gebieden die we in portefeuille hebben. Doordat woonpark Bergbos stilaan in de realisatiefase komt, wordt het ook gemakkelijker andere gemeentebesturen te overtuigen. Zo moesten we onlangs zwaar concurreren met een grote vastgoedgroep, waar we normaal niet tegenop kunnen. Maar het gemeentebestuur koos na inzage in de plannen voor Bergbos toch voor ons project.” Arcadis lonkt daarvoor ook naar de vastgoedmarkt in Wallonië, meer bepaald in de provincie Henegouwen. Het heeft projecten in voorbereiding in de gemeenten Aat, Jurbise, Lessen en Doornik.

LAURENZ VERLEDENS