Aberdeen houdt van Brussel

De Schotse vermogensbeheerder Aberdeen maakte eind vorig jaar een opgemerkte herintrede op de Belgische vastgoedmarkt. Zijn appetijt voor ons vastgoed is nog niet gestild.

Aberdeen is vooral bekend als vermogensbeheerder, maar heeft ook een vastgoedportefeuille van zowat 29 miljard euro. Daarmee is het een van de grootse Europese investeerders in vastgoed. Eind 2015 kocht het het kantoorgebouw Livingstone II voor zijn vastgoedfonds European Balanced Property Fund (EBPF) over van Cofinimmo. Het betaalde 60 miljoen euro en tekende zo op de valreep voor een van de opmerkelijkste investeringstransacties van het jaar. In dezelfde periode verwierf Aberdeen voor een klant Trèves, een kantoorcomplex van 8400 vierkante meter, dat eigendom was van AXA Belgium. De twee transacties op de Brusselse kantoormarkt kwamen er na een relatief lange periode van inactiviteit in ons land. Maar Aberdeen had wel activa in beheer in ons land. In 2012 kocht het, ook al voor zijn vastgoedfonds, het Olen Shopping Park (31.000 m2).

Gesloten winkelvastgoedmarkt

Dit jaar kijkt Aberdeen weer met veel interesse naar de Belgische vastgoedmarkt. Volgens Gert-Jan Kapiteyn, fondsmanager van EBPF, heeft dat vooral met gunstige marktomstandigheden te maken. “We analyseren voor elk dossier de macro-economische ontwikkelingen per land, maar eigenlijk is onze investeringsstrategie heel bottom-up. De specifieke marktfactoren en de kenmerken van het gebouw primeren.”

Het Luxemburgse fonds focust op core assets, vastgoed met een lage risicograad, op toplocaties en op lange termijn verhuurd. Zowat de helft van de portefeuille is belegd in winkelvastgoed, de rest in kantoren en logistieke gebouwen. Om wisselkoersrisico’s uit te sluiten, spitst het fonds zich uitsluitend toe op activa in de eurozone.

“De aankoop van Livingstone II past perfect in onze strategie”, vervolgt Kapiteyn. “Het is een recent gerenoveerd gebouw, op een goede locatie – de Europese wijk – en met een prima langetermijnhuurder – de Europese Commissie.” Dat de huurprijzen in Brussel laag zijn – de Commissie betaalt 140 euro per vierkante meter per jaar – vindt Gert-Jan Kapiteyn geen probleem. Integendeel: “Het laat ruimte voor opwaarts potentieel.”

Gert-Jan Kapiteyn is ook tevreden over de investering in het Olen Retail Park. “We hebben het gekocht voor 46 miljoen euro en de waardering gaat nu richting 60 miljoen. Het is in België niet simpel een goede retaillocatie te verwerven. De regelgeving en de zonering voor winkelgebied zijn hier extreem strikt in vergelijking met andere Europese landen. Maar dat maakt de investering in Olen net interessant. Je ben zo bijna verzekerd van een dominante positie.”

Antwerpen en Gent

Vooralsnog heeft het EBPF geen Belgische logistieke panden. De interesse is er wel. “Het is een groeiende markt”, zegt Kapiteyn. “En België is door zijn ligging een interessante markt voor logistiek vastgoed.” Hetzelfde geldt voor kantoorgebouwen in kleinere steden zoals Antwerpen en Gent. “We zouden blij zijn als we een geschikt kantoorgebouw vinden in Antwerpen of Gent”, zegt Vincent Behaghel de Bueren, die de acquisitieafdeling voor de Benelux van Aberdeen Asset Management leidt. “Maar het moet goed verhuurd zijn, en het moet ons voor minstens zeven, acht jaar een cashflow garanderen.”

Laurenz Verledens