Een lagere rente en een stabilisatie van de vastgoedmarkt kunnen voor koersherstel zorgen.
Cofinimmo is een gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) die noteert op de Brusselse beurs. Het bedrijf kende de voorbije jaren een strategische bijsturing, waarbij de focus verschoof van kantoren naar zorgvastgoed. De vastgoedportefeuille bestaat voor 75 procent uit zorgvastgoed, dat iets lagere rendementen dan kantoorvastgoed biedt, maar waardevaster is en amper door leegstand geplaagd wordt. Kantoren zijn nog goed 17 procent van de portefeuille. Ook in dat segment verschoof de focus. Panden buiten het Brusselse centrum werden van de hand gedaan, om enkel nog te investeren in kantoren dicht bij de grote stations. De koers van Cofinimmo zag de voorbije drie jaar sterk af van de gestegen rentevoeten op lange termijn. Beleggers konden het aandeel begin december oppikken met een korting op de intrinsieke waarde van ruim 35 procent.
Terugblik op 2024
De pogingen tot koersherstel waren dit jaar geen lang leven beschoren. Beleggers bleven tobben over het risico op verdere afwaarderingen op de vastgoedportefeuille, wat gegeven de schuldgraad van 45 procent aanleiding kon geven tot een nieuwe verwaterende kapitaalverhoging. Die vrees leek overtrokken. In de eerste negen maanden van het jaar bleef de daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille beperkt tot 1,7 procent. Investeringen in nieuwe projecten werden gefinancierd met desinvesteringen. De operationele resultaten liepen volgens verwachting binnen. De huurinkomsten stegen op vergelijkbare basis met 2 procent en de winst uit de kernactiviteiten dikte 3 procent aan. De winst per aandeel kreeg een tik door het verwaterende effect van de kapitaalverhogingen en desinvesteringen in 2023. Het management verwacht over 2024 een winst van 6,4 euro per aandeel, tegenover 7,17 euro in 2023.
Verwachtingen voor 2025
Er mag een lichte stijging van de operationele resultaten verwacht worden. De huurinkomsten worden gedekt door een portefeuille van huurcontracten die geïndexeerd wordt en een gemiddelde looptijd van dertien jaar heeft. De gemiddelde kostprijs van de schulden blijft beperkt tot 1,4 procent. Cofinimmo dekte zich de voorbije jaren in tegen een rentestijging, waarbij de gemiddelde looptijd van de schuld vier jaar bedraagt.
Op basis van de resultaten van 2024 zal in 2025 een dividend van 6,2 euro uitgekeerd worden. Zo blijft er relatief weinig geld over om te investeren, al wordt de dividenduitstroom beperkt door aandeelhouders een keuzedividend aan te bieden.
Wellicht zullen de rentevoeten op lange termijn in Europa licht dalen, nu de inflatie onder controle lijkt, de Europese Centrale Bank de beleidsrente verder verlaagt en het herstel in de eurozone hapert. Die rentedaling kan nieuw leven blazen in de vastgoedmarkten.
Waarom een favoriet?
De korting van 35 procent op de intrinsieke waarde is overdreven. De vrees voor verdere afwaarderingen op de vastgoedportefeuille en een verwaterende kapitaalverhoging is overtrokken. Gegeven de verwachting van een daling van de rentevoeten kan de vastgoedmarkt stabiliseren. Daarnaast zal ook het rendementsverschil tussen een overheidsobligatie en een aandeel Cofinimmo oplopen in het voordeel van Cofinimmo. Bij een winst van 6,4 euro biedt Cofinimmo een winstrendement van ruim 11 procent, wat een stevige risicopremie inhoudt ten opzichte van het rendement van 2,72 procent op een tienjarige overheidsobligatie. Beleggers lopen nu met een te weide boog om Cofinimmo heen. Een lagere rente en een stabilisatie van de vastgoedmarkt kunnen voor een stevig koersherstel zorgen.
Advies: koopwaardig
Risico: gemiddeld
Rating: 1B
Koers: 55,6 euro
Ticker: COFB BB
ISIN-code: BE0003593044
Markt: Euronext Brussel
Beurskapitalisatie: 2,11 miljard euro
K/w 2024: 9
Verwachte k/w 2024: 9
Koersverschil 12 maanden: -16%
Koersverschil sinds jaarbegin: -21%
Dividendrendement: 11%
