Warehouses Estates Belgium en MP Evans

Wat is jullie mening over de Belgische vastgoedbevak Warehouses Estates Belgium?

Warehouses Estates Belgium (WEB) is als vastgoedbevak gespecialiseerd in commercieel en industrieel vastgoed. WEB kwam in 1998 naar de beurs tegen 27,15 EUR per aandeel en legde sindsdien een mooi parcours af. De familie Wagner is meerderheidsaandeelhouder, via de Stichting Administratie Kantoor Valaur en enkele individuele posities, met in totaal 48,89% van de uitstaande aandelen.

In 2010 voerde WEB een substantiële kapitaalverhoging door, via de uitgifte van drie nieuwe aandelen per acht bestaande aandelen. De daaropvolgende investeringen verhoogden in de periode 2010 tot 2014 de waarde van de vastgoedportefeuille met 48%, van 136,1 miljoen EUR tot 201 miljoen EUR (situatie 31 maart 2014). De nettoactiefwaarde per aandeel steeg over diezelfde periode met 7,7%, tot 40,83 EUR. De huidige koers houdt dus een aanzienlijke premie boven de intrinsieke waarde in van 42%.

Eind maart was de portefeuille van 281.690 vierkante meter verhuurbare oppervlakte opgesplitst in 64,9% commercieel vastgoed, 24% industrieel vastgoed, 9,5% burelen en 1,6% terreinen. Geografisch is WEB vooral aanwezig in Gosselies, nabij Charleroi, met 63,6% van de portefeuille en als belangrijkste actief het shoppingcenter City Nord. De overige activa liggen verspreid over Wallonië (in totaal 30%) en in Vlaanderen (Berchem, 6,4%). De huurcontracten hadden eind maart een gemiddelde looptijd van 6,5 jaar, met een gemiddeld huurrendement van 8,31%, het laagste niveau van de voorbije tien jaar (gemiddeld 8,89%). De bezettingsgraad – eind maart 96,85% – bleef tijdens de crisisjaren stabiel op een hoog niveau en scoort een tienjarig gemiddelde van 95,8%.

De grote aantrekkingskracht van een bevak zoals WEB is gelegen in het jaarlijkse dividend. De historiek van brutodividenduitkeringen per aandeel mag gezien worden: 2,65 EUR in 2008, 3,01 EUR in de jaren 2009, 2010 en 2011, 3,1 EUR in 2012 en 3,24 EUR in 2013. Bij de aankondiging van de halfjaarresultaten (periode 1 oktober 2013 tot 31 maart 2014), bevestigde het management de intentie om in januari 2015 opnieuw 3,24 EUR per aandeel bruto uit te keren (of een nettorendement van 4,75%). De hoge koers van WEB overleeft bij de gratie van de extreem lage interestomgeving in Europa. Aangezien we daarin op korte en allicht zelfs middellange termijn geen verandering verwachten, mogen bestaande posities in WEB, als vastrentend alternatief, behouden blijven (rating 2A).

De koers van het aandeel van MP Evans zakte vorige week fors. Wat is er aan de hand?

In tegenstelling tot de koersen van de meeste palmoliebedrijven bleef het aandeel van het Britse bedrijf MP Evans verbazend stabiel tijdens de forse daling van de palmolieprijs sinds begin juli (-20%). De publicatie van de halfjaarcijfers door MP Evans vorige week bezorgde de beleggers echter alsnog een koude douche. De boosdoener was de negatieve bijstelling van de productievooruitzichten voor het lopende en komende boekjaar.

Tot nog toe stelde de groep voor 2014 een jaarproductie voorop van 425.000 ton palmolievruchten. Onder invloed van minder goede vooruitzichten voor de tweede jaarhelft, door uitzonderlijke droogte in het voorjaar, is de verwachting verlaagd naar 385.000 ton. De productie bedroeg vorig jaar 344.200 ton. Voor 2015 verwacht MP Evans nu 450 à 460.000 ton productie, tegenover 500.000 ton eerder.

De cijfers over de eerste jaarhelft zelf waren goed. De eigen productie van palmolievruchten steeg tot 183.600 ton (+17%) en de palmolieproductie steeg tot 41.900 ton (+10%). In combinatie met een gemiddeld 6% hogere palmolieprijs nam de omzet met 23,6% toe, tot 47,5 miljoen USD. Inclusief 9,5 miljoen USD winst uit minderheidsbelangen in onder meer Agro Muko (Indonesië, samen uitgebaat met Sipef) steeg de nettowinst naar 19 miljoen USD (30,7 dollarcent), tegenover 10,3 miljoen USD vorig jaar (16,2 dollarcent). De vleesactiviteiten in Australië bleven stabiel, maar boekten net als vorig jaar 1,2 miljoen USD verlies. Betere resultaten bij de North Australian Pastoral Company (NAPCo; deelname van 34,4%), werden tenietgedaan door slechtere resultaten bij Woodlands (31.000 hectare in Queensland). MP Evans zoekt momenteel een koper voor Woodlands. Vorig jaar mislukte een vergelijkbare poging tot verkoop van NAPCo.

De derde bedrijfstak van de groep is een 40%-belang in Bertam properties en een plantagegrond in Bertam Estate van 70 hectare (ha) in Maleisië. Die gronden krijgen door de grondschaarste andere bestemmingen. In de eerste jaarhelft werden 300 eigendommen verkocht (180 vorig jaar) met een winstbijdrage van 2,1 miljoen USD (1,2 miljoen USD vorig jaar). De productiewaarschuwing verandert niets aan het langetermijngroeiverhaal van MP Evans in palmolie. Rekening houdend met de fors gedaalde palmolieprijs vinden we dat die goede vooruitzichten verrekend zitten in de koers. Houden (rating 2A).