Lezersvraag: is er een kapitaalverhoging bij Aedifica op komst?

Komt er een kapitaalverhoging aan bij Aedifica? Is het raadzaam om aan die kapitaalverhoging deel te nemen?

Het is niet de vraag òf er een kapitaalverhoging komt bij de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) Aedifica, maar wel wanneer en hoeveel geld er zal worden opgehaald. We denken dat het een kwestie van weken is, dus nog in de eerste jaarhelft. Her en der circuleert het bedrag van minstens 300 miljoen euro.

De kapitaalverhoging is nog waarschijnlijker geworden toen de speler in huisvesting voor senioren in de kerstperiode bekendmaakte een dochtervennootschap van Lone Star Real Estate Fund IV te hebben gekocht met een waarde van 450 miljoen pond. Het gaat om 92 rustoorden op 90 locaties in het Verenigd Koninkrijk met meer dan 5700 rusthuisbewoners, waarvan een kwart is gesitueerd in Londen en het zuidoosten van Engeland.

De Britse portefeuille is sterk gediversifieerd met 14 gevestigde uitbaters. Het gemiddelde huurrendement is bovengemiddeld met iets meer dan 7 procent. De gemiddelde gewogen resterende looptijd ligt boven 22 jaar. Het Verenigd Koninkrijk wordt daarmee de vierde thuismarkt van Aedifica, dat zich almaar meer profileert als een pan-Europese speler in zorgvastgoed. De Britse markt is erg beloftevol, mede omdat ze nog erg versnipperd is. Door de transactie stijgt de schuldgraad afgerond van 47 naar 57 procent.

De vorige kapitaalverhoging (219 miljoen euro) dateert van 2017 en was de derde in vijf jaar (2012, 2015 en 2017). Die gaf Aedifica de munitie om de stap naar het buitenland te zetten. Vooral in Duitsland en Nederland is er de jongste twee jaar uitgebreid. De deal in het Verenigd Koninkrijk zet dat land meteen op de tweede plaats in geografische spreiding. Na België, maar voor Duitsland en Nederland.

Naast zorgvastgoed bestaat de portefeuille ook voor een stuk uit appartementsgebouwen (hoofdmoot is de verhuur van gemeubelde appartementen in Brussel aan buitenlanders die daar om professionele redenen een tijdje verblijven) en hotels (leasingcontracten op lange termijn). De appartementenportefeuille werd ingebracht in een nieuwe dochtervennootschap, Immobe NV, en werd al gedeeltelijk verkocht.

Intussen is op 31 december de reële waarde van de vastgoedbeleggingen voort gestegen tot 2 miljard euro. De nettohuurinkomsten zijn in een jaar tijd met 14 procent toegenomen tot 50,8 miljoen euro. De zorgvastgoedportefeuille van Aedifica bestond eind december 2018 uit 159 zorgvastgoedsites (68 eind juni 2015). De netto-actiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten bedroeg 53,92 euro per aandeel (51,94 euro per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen).

Bij vorige kapitaalverhogingen was er telkens sprake van een korting ten opzichte van de beurskoers, waardoor de premie ten opzichte van de intrinsieke waarde wat milder is. In dat geval raden we aan op de kapitaalverhoging in te tekenen, want dat bleek de vorige keren het beste moment om de positie in Aedifica op te bouwen of uit te breiden (rating 2A).

HEBT U OOK EEN BELEGGINGSVRAAG?

Elke week behandelen we een actuele vraag van een abonnee. Hebt u ook een beleggingsvraag? Mail die dan naar insidebeleggen@roularta.be. Misschien leest u hier dan het antwoord.