Koopjes bij vastgoedaandelen

Hebt u het ook gezien? De jongste dagen wordt de lijst met stijgers op Euronext Brussel opnieuw aangevoerd door vastgoedwaarden.

Dat was het afgelopen jaar helaas heel vaak anders, met de recente duik van Aedifica door hun kapitaalverhoging richting 52 euro als duidelijkste illustratie.

Even straf als Microsoft

De voortdurende renteverhogingen hebben de aandeelhouders van vastgoedaandelen van de hemel in de hel gebracht.

Jarenlang realiseerden de aandeelhouders van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) en vastgoedontwikkelaars bijzonder fraaie returns, zelfs uitzonderlijk hoge opbrengsten. In de periode 2009-2021 moesten aandeelhouders van Warehouses De Pauw (WDP) op het vlak van gemiddelde jaarlijks returns (koersstijgingen + dividenden) nauwelijks onderdoen voor techgigant Microsoft. Allebei 25+ procent.

Stevige verliezen

Maar de jongste jaren is het een heel ander verhaal. Zelfs als we rekening houden met de uitgekeerde dividenden zitten we sinds begin dit jaar opnieuw met een gemiddeld opbrengst van -5,0 procent (-4,96% om exact te zijn).

Dat terwijl vorig jaar ook al een jaar was met stevige verliezen. Koersverliezen van 50 procent en meer vanaf de piekniveaus van de jongste jaren zijn nu helaas eerder regel dan uitzondering. Terwijl er operationeel toch geen dramatische verhalen naar voren zijn gekomen en er sprake zou zijn van massale of forse dividendverlagingen. Die hebben we bijvoorbeeld wel zien gebeuren bij de (grote) Duitse vastgoedspelers zoals Vonovia, LEG Immobilien, ….

Mikken op lagere rente

Het klinkt hard, maar eerlijk gezegd zien we dat fantastisch verhaal over lange termijn niet terugkeren. Daarvoor lijkt ons het verhaal van inflatie en rente té structureel dit decennium.

Maar dat wil absoluut niet zeggen dat er geen geld mee te verdienen valt de komende jaren. Sterker zelfs, we denken dat er zo’n periode komt waarin gvv’s en andere vastgoedwaarden wel kans op succes hebben om een mooie opbrengst op te leveren. Tenslotte hebben we Cofinimmo als Belgische favoriet voor de tweede jaarhelft weerhouden (zie lager). Maar enige spreiding voor dit thema is natuurlijk wel wenselijk.

Er zijn drie basiswaarden die moeten vervuld zijn om er een kansrijke belegging van te maken:

• Kortingen en geen premies op de NAV: de scherpe koersdalingen van – op de eerste plaats – de gvv’s zijn ook, en vooral uitgelokt geweest door de forse premies die er waren van de beurskoersen tegenover de net asset value’ (NAV; intrinsieke waarde). Gemiddelde premies van 20 procent (met pieken tot boven 100 procent zoals bij WDP) zijn nu gemiddelde kortingen van 20 procent geworden (met uitschieters richting 40 procent). Die intrinsieke waarde kan her en der wat onder druk komen door afwaarderingen omdat schatters hogere verdisconteringsvoeten in hun waarderingsmodellen moeten steken. Maar er is ruimte daarvoor en we denken niet dat de afwaarderingen van die omvang zijn dat de kortingen erdoor zouden verdwijnen.
   
• Dividendrendement boven rente staatsobligaties: de rente op een 10-jarige Belgische staatsobligatie is het voorbije jaar flink opgelopen, maar door de combinatie van forse koersdalingen en stabiele tot verdere stijgende dividenden is ook het gemiddeld dividendrendement opgelopen en blijft het rendementsverschil (ruim 200 basispunten) voldoende groot.
  
• Daling van de (lange) rente: dat element is op dit moment nog niet sterk genoeg aanwezig. De Belgische tienjaarsrente staat weliswaar niet meer op de piek van 3,4 procent, maar stabiliseert nu al enkele maanden rond 3 procent. Mede door de aanhoudende druk van de verhogingen van de korte rente door de Europese Centrale Bank (ECB).Maar we verwachten wel dat die vele renteverhogingen hun werk zullen doen. Namelijk de economie dusdanig afkoelen dat de lange rente naar beneden kan. Die beweging verwachten we in de tweede jaarhelft. 

Lees ook: