Aankoop vastgoed: privé of via vennootschap?

Is het fiscaal interessant om een onroerend goed privé aan te kopen of via een vennootschap? Het antwoord is niet eenduidig. Niko Hostyn, Head of Estate Planning Vlaanderen bij Degroof Petercam, legt uit waarom je best met meer rekening houdt dan enkel de toekomstige belastingdruk.

Hoe kom je tot een weloverwogen beslissing?

Niko Hostyn: Begin met je investeringsdoelen en alle mogelijke gevolgen in kaart te brengen. Kennis van de fiscaliteit bij de aankoop, tijdens het bezit en bij de overdracht van onroerend goed is belangrijk, maar niet voldoende om de vraag te beantwoorden of je privé of via een vennootschap moet aankopen.

Wat is je belangrijkste advies?

Als vuistregel geldt dat je een hoofdverblijf, tweede woning en eigendommen voor privéverhuur best privé aankoopt. Eigendommen voor professionele doeleinden of die grote werken vereisen, koop je best via een vennootschap. Maar elk situatie is uniek. We analyseren de voor- en nadelen, zowel fiscaal als niet-fiscaal, op het moment van aankoop, tijdens het bezit en bij de overdracht.

Welk aspect wordt regelmatig onderschat?

We stellen onze cliënten vaak de vraag of de volgende generatie ook interesse heeft in onroerend goed. Kinderen zien hun ouders veel energie steken in het innen van de huur of in het uitvoeren van onophoudelijke reparaties. Ze hebben geen ambitie om die taak over te nemen. Als ze van plan zijn om het onroerend goed later snel te verkopen, moeten ze erop letten dat ze bij de overdracht niet te zwaar worden belast.

Wat zijn de fiscale gevolgen?

Wanneer je privé onroerend goed aanhoudt, ben je onderworpen aan een progressieve personenbelasting (tarief tot 50%). Winst van een vennootschap daarentegen wordt belast aan een vast tarief van 20 of 25%. De belastbare basis is minstens net zo belangrijk. Hoewel vennootschappen worden belast op hun werkelijke inkomsten – in dit geval huur – zijn heel wat kosten fiscaal aftrekbaar.

Hoe zit het met de registratierechten?

De koper moet registratierechten betalen op het moment van de aankoop. Deze zijn aftrekbaar voor vennootschappen, maar niet voor particulieren. In elk gewest wordt de aankoop van een gezinswoning gestimuleerd door een gunstregime.

Om een goede keuze te maken, moet je je investeringsdoelen in kaart brengen en met alle gevolgen rekening houden. En dat gaat veel verder dan enkel het fiscale verhaal.

Vlaanderen opteert voor een verlaagd tarief van 3%, dat nog aantrekkelijker is bij een energiezuinige renovatie. In Brussel en Wallonië geldt een abattement. Als je een woning inbrengt in een vennootschap, loop je het risico dat er opnieuw registratierechten betaald moeten worden.

Heb je tot slot nog een tip?

Meerwaarde bij een verkoop door een privé persoon zijn in principe vrijgesteld van personenbelasting voor de gezinswoning of bij een verkoop na een bepaalde termijn tenzij in geval van speculatie. Meerwaarden op onroerend goed zijn altijd belastbaar in een vennootschap, hoewel je de belasting onder bepaalde voorwaarden kan spreiden.

Ontdek hier alles over je volgende vastgoedinvestering: privé of via de vennootschap?