Stefaan Gielens (CEO Aedifica): ‘Kleinschalige woonzorgcentra? Daar hangt een prijs aan’

Je zal maar een bedrijf hebben gebouwd op zorgvastgoed. Wat doe je dan wanneer een pandemie een spoor van oversterfte door de rustoorden trekt? “Corona heeft onze fundamenten niet aangetast”, zegt Stefaan Gielens, de CEO van Aedifica. “De vergrijzing gaat voort, maar Europa laat zijn ouderen niet in de steek. En het is niet allemaal kommer en kwel in een rustoord.”

Aedifica kun je kort omschrijven als een leverancier van kapitaal en vastgoed voor de spelers in de ouderenzorg. Die zorginstellingen investeren hun centen liever in groei en zorg dan in bakstenen. De financiering van hun vastgoed besteden ze uit aan groepen zoals Aedifica. De voorbije vijftien jaar heeft dat in een rotvaart een portefeuille opgebouwd die dit jaar voorbij de grens van 4,5 miljard euro gaat. Stefaan Gielens: “We zijn in 2005 als een residentiële speler begonnen, maar het idee van de vergrijzing zat meteen in ons hoofd. Na vijf jaar groeide bij mij de overtuiging om voluit voor zorgvastgoed te gaan. Het heeft wel nog jaren gekost om de raad van bestuur te overtuigen. Er was ook geen enkel voorbeeld in Europa.” De cijfers bewijzen intussen het gelijk van die keuze. Sinds de beursgang in 2006 verdrievoudigde het aandeel en verdienden de aandeelhouders een gestaag stijgend dividend.

Het laatste jaar was grimmig. Wat betekent dat voor de toekomst van Aedifica?

STEFAAN GIELENS. “Grimmig, dat is inderdaad het woord om het voorbije jaar te omschrijven. De uitbraken en de oversterfte in de woon-zorgcentra tijdens de eerste coronagolf leidden tot slapeloze nachten. Je kreeg de vraag of deze gebeurtenis onze sector zou ontwrichten. De ouderenzorg heeft zich echter snel hervat en zijn veerkracht getoond. Corona wordt geen breekpunt. Integendeel: de fundamenten zijn onaangetast. De vergrijzing is niet gestopt. We verwachten een exponentiële stijging in het midden van de jaren twintig, wanneer de eerste babyboomers tachtig worden. Je ziet bovendien de consolidatie in de zorgmarkt versnellen. Een aantal kleine spelers wil verkopen. Niet zozeer omdat ze financiële problemen hebben, wel omdat ze het na de rollercoaster van de afgelopen maanden een beetje hebben gehad.

“Tot slot liggen het maatschappelijke belang van de ouderenzorg en de financiering ervan nadrukkelijk op de tafel. Dan gaat het niet over besparingen. Heel Europa vraagt zich af of we de ouderenzorg wel voldoende financieren om de kwaliteit te bieden die we willen garanderen. Tegelijk zijn de overheidsmiddelen schaars. Het betekent dat overheden heel duidelijke keuzes moeten maken. En in Europa zullen die altijd liever investeren in de zorg dan in vastgoed. De financiering van het vastgoed laat de overheid liever over aan de markt, aan spelers zoals Aedifica.”

De pandemie veroorzaakt toch twijfel bij beleggers. De beurskoers is nog niet hersteld van de crisis. Zal de groei van Aedifica vertragen?

GIELENS. “We hebben natuurlijk allemaal wel getwijfeld, maar we hebben in 2020 wel twee keer zonder problemen extra kapitaal opgehaald. De beleggers blijven dus geloven in ons zakelijk model en in de marktfundamenten. Over de beurskoers hebben we geen controle. Ik ga ervan uit dat Aedifica een gestage klimmer zal zijn.”

De voorbije vijftien jaar groeide de vastgoedportefeuille gemiddeld met 28 procent per jaar. Is dat voor herhaling vatbaar?

GIELENS. “Ja, dat moet lukken, gezien de behoefte van de markt. We zijn in zeven landen actief, maar onze strategische missie blijft een pan-Europese speler te worden. Dat betekent vooral dat we nog in heel wat landen moeten beginnen. Die internationale expansie diversifieert de risico’s, omdat we dan niet afhankelijk zijn van één sociale zekerheid. Hoe een land zijn zorgexploitanten en zijn zorg financiert, is een belangrijk element in de keuze waar we investeren. De zorgexploitanten moeten zich behoorlijk vastgoed kunnen veroorloven. Wij leven niet van grote meerwaarden op het vastgoed, maar van stabiele cashflows op basis van langdurige huurcontracten. Daarom is stabiliteit voor ons van groot belang.

“Zijn er grenzen aan onze groei? Uiteraard, maar die zullen eerder van de financiële markten komen. Een stijging van de rente bijvoorbeeld kan voor een adempauze zorgen. De vastgoedmarkt reageert met een periode van relatieve luwte op een stijging van de rentevoeten. Er gebeuren gewoon geen transacties tot de investeringsrendementen een nieuw evenwicht hebben gevonden. Dat hebben we ook gezien na de financiële crisis.”

De pandemie kan de vraag naar ouderenzorg wijzigen. Hoe moet een rustoord er voortaan uitzien?

GIELENS. “Een rustoord is niet langer een gebouw met veel kamers en een grote refter. Eigenlijk is het een concept om mensen te huisvesten die volledig afhankelijk zijn van zorg. De cruciale vraag is wat de babyboomers willen. De mensen die het komende decennium tachtig worden, verschillen van de huidige generatie bewoners. Het zijn individualisten, consumenten die de jaren zestig hebben meegemaakt en gemiddeld ook wel wat geld hebben verdiend. Ze willen zelf keuzes maken en daar ook voor betalen. Daarmee omgaan wordt de grote uitdaging. Onze sector weet dat.

“Je ziet overal in Europa nieuwe concepten, maar vaak hangt er prijskaartje aan vast. Hoe democratiseer je die zodat het prijsniveau haalbaar wordt voor de gemiddelde Europeaan? Je mag niet vergeten dat personeel en vastgoed de grootste kosten zijn. Personeelskosten beslaan makkelijk 60 procent van je omzet. Het gebouw is de tweede kostenpost. Voor beide geldt dat je ze niet gemakkelijk efficiënter kunt maken in een kleinschalig rustoord. Er zit een kostprijs aan kleinschaligheid. Dat zien we ook met de zogenoemde zorgvilla’s in Nederland. Die zijn er voor mensen die bereid zijn 3000 tot 4000 euro huur betalen, naast het zorgbudget. Maar het heeft geen zin het hele land vol te zetten met woon-zorgcentra voor 25 bewoners. We kunnen wel nadenken hoe we de bestaande infrastructuur aanpassen zodat een kleinschalige leefomgeving en zorgbeleving mogelijk worden in een gebouw met een grootschalige achterkant. Die schaal is nodig om de ouderenzorg betaalbaar te houden.

“De vraag blijft: wat willen de mensen? Assistentiewoningen bijvoorbeeld hebben het moeilijk in Vlaanderen, mogelijk omdat er onvoldoende vraag naar is. Zijn mensen, zolang ze niet zorgafhankelijk zijn, bereid hun woning te verlaten om in een appartement te wonen? Straks zullen de mensen vroeger keuzes maken en niet wachten tot het allerlaatste moment. Het allergrootste probleem van ouder worden is eenzaamheid. Op een gegeven ogenblik blijf je alleen achter. Je generatiegenoten overlijden en je sociale kring droogt op. Sommigen kiezen dan voor een collectieve huisvesting, voor de sociale contacten. Een rustoord is niet altijd kommer en kwel. We vertrekken vaak bij de aftakeling die bij ouderdom hoort, maar je ziet ook dat mensen opleven als ze ontsnappen uit een sociaal isolement.”

Bent u bang om ouder te worden?

GIELENS. “Tussen mijn oren zal ik altijd twintig blijven. Dat helpt al. Voor de rest ben ik er niet bang voor. Het hoort bij het leven.”

De woonzorgcentra stonden het afgelopen jaar volop in de vuurlinie. Hoe schat u het sentiment in de sector in?

GIELENS. “Een van de grootste problemen is het posttraumatisch stresssyndroom bij het middenmanagement, de directeurs van de rustoorden. Veel van hen zijn zwaar getraumatiseerd. De oversterfte heeft er diep ingehakt. In de eerste golf waren er tekorten aan beschermingsmateriaal en beademingstoestellen. Huisartsen kwamen niet meer naar de zorgcentra. Op een bepaald moment zijn een aantal rustoorden aan hun lot overgelaten.

“Vandaag zijn de woon-zorgcentra veilige havens. De atmosfeer is er helemaal opgeklaard. Ik hoop dat het personeel, dat maandenlang in de frontlinie stond, dat ook zo beleeft. Dat is de grootste uitdaging: gemotiveerde mensen vinden. De sector heeft een imagocampagne nodig. Ik doel niet op een platte marketingcampagne om de zaken mooier voor te stellen dan ze zijn. Maar de beeldvorming is te negatief geworden, zeker tijdens de eerste golf. Een verblijf in een rustoord kan ook een positieve ervaring zijn, ook voor de mensen die er werken. De realiteit van zorgafhankelijkheid moet je niet verdoezelen, maar het is meer dan dat.”

Het gaat het met uw jobtevredenheid?

GIELENS. ( lacht) “Ik krijg van veel mensen te horen dat ik nog met veel passie over mijn baan spreek. Ik doe dit dus nog heel graag. Toch is een jaar coronacrisis iets wat je meeneemt. Ik zie nog altijd het mooie van onze toekomst en van onze maatschappelijke impact. Het leuke van vastgoed is de menselijke activiteit tussen de stenen en de mortel. We moeten begrijpen wat die mensen willen. Dat blijft mij boeien.”

Werd uw baan complexer door in zeven landen aanwezig te zijn?

GIELENS. “Mijn baan is enorm veranderd. Ik mis het om in de spits te staan bij een grote transactie. We zijn een Europese groep, dus ik heb vanuit mijn positie het helikopterzicht. We zijn ook enorm bezig geweest om onze organisatie af te stemmen op de internationale expansie. We kwamen tot de conclusie dat we in elk land een eigen team moeten hebben, omdat elk land zijn eigenheid heeft. Je moet in elk land een netwerk uitbouwen en in de diepte kunnen gaan. Die netwerken maken onze organische groei mogelijk. De grote deals zijn de kers op de taart, maar de dagelijkse groei van Aedifica komt van de netwerken in de landen. Het moeilijke en het leuke van groeien is dat je jezelf ook om de zoveel jaar moet heruitvinden. Als je dat niet meer kunt, is het moment om te stoppen aangebroken. Als je beseft dat je een flessenhals geworden bent en niet meer de stap kunt zetten naar het volgende niveau.”

De verdere groei zal gepaard blijven gaan met kapitaalverhogingen, zonder winstverwatering voor de aandeelhouders?

GIELENS. “Dat is het groeimodel van elk vastgoedbedrijf. Je moet aantonen dat de groei waarde schept voor de aandeelhouder via een hogere winst per aandeel. De onmiddellijke impact van een kapitaalverhoging is uiteraard een daling van de winst per aandeel, doordat er meer aandelen zijn. Maar je moet dat kapitaal zo investeren dat de winst per aandeel stijgt. Zolang dat mogelijk is, kan de groei doorgaan.”

Op de jongste deal in Duitsland verdient u een huurrendement van 5 procent. Die rendementen lijken onder druk te staan. Zal die daling doorzetten door de toenemende concurrentie van beleggers die hetzelfde vastgoed najagen?

GIELENS. “Op de markt zijn de huurrendement al lager dan 5 procent. In Europa gaat het fenomeen van de dalende rendementen door. In België zitten we al op 4 procent. Als je deals kunt doen met een rendement van minstens 5 procent, zit je in het goede stuk van de markt. We zijn dus nog heel gedisciplineerd aan het kopen. We doen niet mee in een race naar beneden. Het komt erop aan je kennis en je netwerk te gebruiken om kwalitatief vastgoed tegen aanvaardbare rendementen op de kop te tikken. Zorgvastgoed trekt veel kapitaal aan, vaak ook van partijen die niet goed weten waarmee ze bezig zijn. Er vloeit ook geld uit retailvastgoed naar zorgvastgoed. Maar een voordeel van een stijgende rente, als die trend doorzet, is dat de concurrentie van die spelers snel zal verdwijnen.”

Wat is voor Aedifica het minimumrendement waardoor een deal voldoende interessant is?

GIELENS. “Ik kan daar moeilijk op antwoorden. Dan weten enkele concurrenten die als gekken aan het kopen zijn, wat ze moeten bieden. We werken wel intern met minimumrendementen, rekening houdend met de huurinkomsten en de restwaarde van een gebouw. We betalen niet om het even welke prijs.”

Is het soms moeilijk om de discipline te bewaken, want dat kan de groei afremmen?

GIELENS. “We geloven niet in groei om de groei. We willen niet noodzakelijk de grootste zijn. Een onderneming kan pas waarde creëren als ze relevant blijft voor alle stakeholders. Dat zijn naast onze aandeelhouders ook onze klanten, de zorgmaatschappijen. We werken met hen op lange termijn. Dat betekent dat de huurkosten voor hen betaalbaar moeten blijven, of dat vastgoed in samenspraak met hen bijgestuurd moet worden. Het is dus meer dan kopen tegen de hoogste prijs om zo snel mogelijk de grootste te zijn. Als dat je focus is, ben je enkele jaren de koning van de markt, maar die boemerang komt terug.

De aandeelhoudersstructuur van Aedifica is heel versnipperd. Dat maakt u kwetsbaar om zelf overgenomen te worden?

GIELENS. “Ja. Iemand kan zonder problemen een bod uitbrengen op Aedifica. We hebben geen gifpillen om overnames af te slaan. We worden wel wat beschermd door de beurskoers, die met een premie noteert tegenover de intrinsieke waarde. Het zou dus geen goedkope overname worden. In het verleden dacht ik dat we in het vizier zouden komen van de grote Amerikaanse spelers, die tot tien keer groter zijn dan wij. Voor hen zijn wij een hapklare brok. Maar het is nooit gebeurd, al heeft er één wel eens gekeken in een wat verder verleden. Vandaag zie ik het niet zo snel gebeuren, maar zeg nooit nooit.

“We zien wel dat onze aandeelhouders steeds meer institutionele beleggers zijn, die kopen voor de lange termijn. We doen ook heel veel roadshows, ook een gevolg van de pandemie. Ik heb nog nooit zoveel roadshows gedaan als de voorbije twaalf maanden, tot het punt dat ik er zelf gek van werd. Dat is allemaal online natuurlijk. Man, wat mis ik het gevoel om in een opstijgend vliegtuig te zitten.”