Stefaan Gielens (Aedifica): ‘De markt diversifieert zichzelf’

Stefaan Gielens, CEO van Aedifica, is de achtste genomineerde voor de Manager van het Jaar.

Drie vragen aan Stefaan Gielens

Aedifica focust steeds duidelijker op zorgvastgoed. Wordt het daar kwetsbaar door?

STEFAAN GIELENS. “Onze aandeelhouders willen focus. Dat geeft hun een duidelijker beeld van de risico’s. Wij zoeken risicospreiding in die focus. Eigenlijk diversifieert de markt zichzelf. Onafhankelijke woonvormen winnen bijvoorbeeld aan belang. De jongste tien jaar is Aedifica gemiddeld gegroeid met 26 procent per jaar. We proberen snel te groeien, in de wetenschap dat die groei ooit zal vertragen. Dat past ook in ons denken op lange termijn. We zijn geen fonds dat kapitaal ophaalt, gebouwen koopt en na enkele jaren de winsten incasseert. Wij gaan voor langetermijnrelaties met de exploitanten, ook al zijn we beursgenoteerd.”

U kiest voor geografische expansie. Zijn hogere inkomsten uit uw bestaande portefeuille een alternatief?

GIELENS. “In sommige marktsegmenten is dat een legitieme strategie, maar niet in de zorgwereld. Als beursgenoteerde onderneming streven we winst na. Alleen zoeken we die winstgroei meer in expansie op lange termijn dan in het kortstondig maximaliseren van de inkomsten uit onze portefeuille. Dat laatste kan de exploitatiemarge van onze huurders aantasten, en dus mogelijk de kwaliteit van de zorg. We zouden de tak doorzagen waarop we zitten.”

En dus wil Aedifica af van zijn tak met appartementen?

GIELENS. “We beheren nog een appartementenportefeuille van 206 miljoen euro en een hotelportefeuille van 70 miljoen. Dat zijn niet langer kernactiviteiten. We hebben de appartementen en de bijbehorende activa en passiva in een dochterbedrijf ondergebracht. Er is een principeakkoord voor de intrede van een strategische partner. Die koopt eerst 50 procent van de aandelen en, als alles goed gaat, volgend jaar nog eens 25 procent.”

Wat doet het bedrijf?

Aedifica evolueert naar een echte zorgvastgoedinvesteerder. “Dat behelst meer dan rustoorden bouwen”, zegt Stefaan Gielens. “We profileren ons als een langetermijnpartner voor zorgexploitanten in Europa. We zijn actief in België, Nederland en Duitsland, maar we bekijken ook andere landen. Normaal starten we volgende zomer in een vierde land.”

Vandaar de keuze

In 2019 volgt wellicht opnieuw een kapitaalverhoging. Het zal de vijfde keer zijn dat Aedifica kapitaal ophaalt. “Wij zijn fiscaal transparant en hebben een minimale uitkeringsverplichting. Het nadeel is dat onze autofinanciering beperkt blijft. Als je elk jaar 80 procent van je winst moet uitkeren, kun je weinig reserves aanleggen. Bovendien is er een opgelegde maximale schuldgraad. In een groeimarkt bots je dan op limieten en moet je geregeld kapitaal ophalen.”

Het geld gaat naar de geografische expansie. Tegelijk evolueert Aedifica in lijn met de zorgmarkt. Van verzamelaar en verhuurder van gebouwen schuift het op in de richting van een projectontwikkelaar die meedenkt met zijn klant. “Onze activiteit is begrijpen wat klanten nodig hebben. Babyboomers kijken anders naar de zorgmarkt dan mensen die in een rustoord wonen.”

Het meest markante feit van het afgelopen jaar

In juni kreeg Aedifica in Berlijn op een vakbeurs de award Investor des Jahres. “Daarmee haal je niet de nationale pers, maar voor ons voelde het als de bekroning van vier jaar hard timmeren aan de weg in Duitsland.”

De belangrijkste uitdaging

De markt zit mee. Groeien is geen probleem. Op de juiste manier groeien wel.”We moeten gedisciplineerd blijven in onze expansie. Zomaar gebouwen bijkopen, blijft niet duren. Dan betaal je voor te veel of koop je de verkeerde panden. Nog belangrijker is als organisatie mee te groeien. We worden binnenkort in ons vierde land actief. Teams in het buitenland aansturen vergt dat je organisatie ook meegroeit. Ik geloof in het verzamelen van een team met sterke mensen.”