Sébastien Berden (Cofinimmo): ‘We mogen trots zijn op de Belgische woon-zorgcentra’

De woon-zorgcentra oogstten veel kritiek in het begin van de coronacrisis. Ook de vastgoedsector kreeg de wind van voren. “Wij zijn geen traders. Cofinimmo investeert op lange termijn in zorgvastgoed”, pareert Sébastien Berden de kritiek.

In 2005 zette Cofinimmo, toen nog vooral een kantoorinvesteerder, zijn eerste voorzichtige stappen op de Belgische markt van het zorgvastgoed. Drie jaar later begon het in Frankrijk aan zijn buitenlandse expansie in dat segment. Nu is Cofinimmo in het zorgsegment actief in acht Europese landen, goed voor een waarde van 3 miljard euro. Daarmee is het, samen met onder meer Aedifica, een van de belangrijkste Europese investeerders in zorgvastgoed.

Het belang van het zorgvastgoed in zijn portefeuille neemt nog altijd toe, ten nadele van het kantoorsegment. Cofinimmo breidde zijn actieradius in het zorgvastgoed begin dit jaar uit naar Ierland en Italië, en verstevigde zijn positie in Spanje. Aan zijn Belgische portefeuille voegde het vijf woon-zorgcentra toe. Er waren ook enkele kleinere investeringen in België, Duitsland, Finland en Nederland.

In maart bedroeg het aandeel van het zorgvastgoed in de portefeuille van Cofinimmo ruim 60 procent. Voor beleggers is dat een belangrijke drempel: gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) die 60 procent van hun middelen hebben geïnvesteerd in zorgvastgoed genieten een verlaagde roerende voorheffing van 15 procent op dividenden. “De Belgische overheid hanteert echter een andere definitie van zorgvastgoed dan Cofinimmo”, zegt Sébastien Berden, chief operating officer healthcare bij Cofimmo en sinds 2018 lid van het directiecomité. Volgens de overheidscriteria ging het aan het einde van het eerste kwartaal om 56 procent.

Moet het aandeel van het zorgvastgoed in uw portefeuille nog groeien? Of zal u tevreden zijn met 60 procent?

SEBASTIEN BERDEN. “Die 60 procent is voor ons noch een drempel noch een streefdoel. Onze strategie is duidelijk: onze leiderschapspositie in het Europese zorgvastgoed consolideren en uitbouwen door diversificatie, zowel geografisch als op het gebied van het type zorg dat in onze gebouwen wordt geleverd. We zijn dus allerminst van plan bij 60 procent te stoppen met investeren in zorgvastgoed.”

De woon-zorgcentra maakten tijdens de coronacrisis geen al te beste beurt. Ook de vastgoedsector werd met de vinger gewezen. Voelt u zich aangesproken?

BERDEN. “Cofinimmo investeert op lange termijn. Wij zijn geen traders. Maar heel af en toe verkopen we een pand uit onze portefeuille. Zorgvastgoed is ook niet meteen het segment met de hoogste rendementen. De aantrekkelijkheid van het zorgvastgoed is vooral gelegen in de combinatie van een laag risico, mooie groeikansen en een behoorlijk rendement.

“Deze crisis heeft aangetoond hoe belangrijk het is mensen te kunnen helpen in een moderne zorginfrastructuur. Als je de woon-zorgcentra in kleine Spaanse steden of in rurale gebieden in Ierland vergelijkt met het aanbod in België, mogen we best trots zijn. Belgische vastgoedinvesteerders hebben een belangrijke rol gespeeld in de vernieuwing van de woon-zorgcentra. Wij alleen al zijn betrokken bij meer dan veertig nieuwbouwprojecten in België.”

De kritiek luidt dat onze woon-zorgcentra te groot, te onpersoonlijk en te veel op efficiëntie gericht zijn.

BERDEN. “Ik begrijp die kritiek. Het probleem van de grootschaligheid valt op te lossen met een goede architectuur. Je kunt een woon-zorgcentrum bouwen dat kleinschalig aanvoelt en toch groot genoeg is om schaalvoordelen te genieten. Een andere oplossing is een woon-zorgcentrum combineren met andere zorgdiensten en faciliteiten, zodat je een soort zorgcampus krijgt. Ons project met Fundis in Rotterdam is een mooi voorbeeld. Dat combineert een woon-zorgcentrum met een revalidatiekliniek, een zorghotel, een huisartsenpost en een buurtrestaurant. Het is een plek met veel leven en beweging. Er komen mensen van alle leeftijden. Sommigen wonen er, anderen verblijven er tijdelijk en nog anderen komen er gewoon iets drinken. Zo kun je met minder residenten toch een uitgebreid zorgpakket aanbieden.

“Wij geloven minder in mooie, vaak afgelegen villa’s met een twintigtal residenten. Ik zie niet in hoe dat rendabel kan zijn, tenzij je heel hoge bijdragen vraagt van de bewoners.”

U bent actief in acht landen. Zijn er grote verschillen?

BERDEN. “De kwaliteit van de woon-zorgcentra en de totale capaciteit van de ouderenzorg verschilt sterk van land tot land. Zo is het gemiddelde Spaanse of Ierse woon-zorgcentrum vaak erg verouderd, er zijn lange wachtlijsten en ze liggen soms ver van alles. Dat soort markten waar nog een inhaalbeweging moet gebeuren, biedt veel potentieel voor ons.

“Er zijn ook wel gelijkenissen. De combinatie van ouderenzorg met andere types van zorg duikt bijvoorbeeld in meerdere landen op. Al staat dat nog vaak in de kinderschoenen en is de wetgeving er niet altijd op voorzien.”

Kijkt u nog uit naar nieuwe markten?

BERDEN. “In het noorden is er nog veel potentieel. Vaak is er een combinatie van verouderd vastgoed en een beperkte capaciteit.”

Houdt u rekening met een scenario waarin een sterke toename van de thuiszorg weegt op de bezettingsgraad van de woon-zorgcentra?

BERDEN. “Wij zien thuiszorg niet als een bedreiging, veeleer als iets complementairs. In het concept van de zorgcampus is thuiszorg al helemaal geen concurrent. Integendeel: het kan zelf een huurder zijn. In onze eerstelijnscentra in Nederland hebben we al enkele thuiszorgorganisaties als huurder.”

Assistentiewoningen zijn geen onverdeeld succes: er is leegstand. Wat is er misgelopen?

BERDEN. “Assistentiewoningen hebben een imagoprobleem. Op zich is het een interessant product. Vooral in de buurt van een woon-zorgcentrum vinden we ze aantrekkelijk. We hebben er al meermaals in geïnvesteerd. In onze Belgische portefeuille zitten een honderdtal assistentiewoningen. Op één gebouw na zijn die allemaal verbonden met een woon-zorgcentrum. Ook als het zelfstandig opereert, kan een complex met assistentiewoningen attractief zijn, op voorwaarde dat het groot genoeg is om de diensten rendabel te houden. Een dienstencentrale in een pand met tien assistentiewoningen, waarvan de bewoners weinig diensten gebruiken, zal niet lang overleven. En zonder diensten biedt de formule weinig meerwaarde. Je kunt dat oplossen door ze te combineren met andere zorgfaciliteiten. Zo passen ze perfect in het concept van de zorgcampus.”

Met Aedifica en Cofinimmo heeft België twee prominente spelers op de Europese markt van het zorgvastgoed. Is dat toeval?

BERDEN. “Nee. Op de Europese markt opereren ook enkele grote Franse spelers. België en Frankrijk zijn van oudsher landen waar een belangrijk deel van de zorgsector in privéhanden is. Wij zijn een tiental jaren geleden in België groot geworden omdat we konden bijdragen aan de vernieuwingsoperatie van de private woon-zorgcentra. Omdat private uitbaters geen beroep konden doen op vastgoedsubsidies, waren ze al veel vroeger bezig met alternatieve financieringsvormen, zoals samenwerken met een vastgoedfonds. Enkele van die groepen hadden ambitieuze groeiplannen. In Frankrijk speelden dezelfde fenomenen. Wij en andere groepen hebben die rijke voedingsbodem kunnen aanwenden om te groeien in Europese landen waar de vernieuwing later is begonnen.”