Ignace Tytgat (CEO MG Real Estate): ‘We moeten toegeven dat de logistieke sector goed heeft geboerd tijdens deze crisis’

De boom van de e-commerce heeft de logistiekvastgoedontwikkelaar MG Real Estate geen windeieren gelegd. Maar CEO Ignace Tytgat houdt het hoofd koel. De logistieke sector heeft ook moeilijke tijden gekend, weet hij.

Met een jaar uitstel viert MG Real Estate zijn twintigste verjaardag. De recente prestaties van de familiale projectontwikkelaar gespecialiseerd in logistiek vastgoed rechtvaardigen ook een feestje. In 2020 klom het eigen vermogen van de groep van 98,3 miljoen naar 109,8 miljoen euro. Dit jaar zag MG Real Estate zijn eigen vermogen nog eens aandikken met 36 procent tot ongeveer 150 miljoen euro. De voorbije vijf jaar verdubbelde het personeelsbestand ook van 30 naar 60 mensen.

Aan de top van het bedrijf is oprichter Ignace De Paepe inmiddels doorgeschoven naar de rol van voorzitter. Voormalig salesdirector Ignace Tytgat heeft zijn plaats ingenomen als CEO. “Noem het geen wissel van de wacht”, benadrukt Tytgat. “We zien het eerder als een versterking van de bedrijfsstructuur. Zo kan Ignace De Paepe zich nog meer kan toespitsen op de strategie en de grote investeringen. Bij belangrijke onderhandelingen is hij ook nog altijd van de partij” (zie kader ‘Geen ambitie om golfkonijn te worden’).

Afgaand op de resultaten heeft u niet te veel hinder ondervonden van de coronacrisis.

IGNACE TYTGAT. “De bedrijfsvoering liep toch een stuk moeilijker dan voorheen. Vooral omdat we ook in het buitenland ontwikkelen. We zijn blijven bouwen, maar je wilt zo’n werf toch ook kunnen opvolgen. Blind bouwen is niet echt comfortabel. Het was bijvoorbeeld heel lastig om onze mensen naar onze werven in Denemarken te krijgen. Dat elk Europees land eigen coronaregels en testprocedures hanteert, helpt ook niet.

“Maar we moeten ook toegeven dat de logistieke sector goed heeft geboerd tijdens deze crisis. Corona heeft voor een boom van de e-commerce gezorgd. Samen met het vastlopen van het containerschip Ever Given in het Suezkanaal heeft dat ertoe geleid dat bedrijven meer voorraden aanhouden. Een en ander zie je dan vertaald in een sterke opname van logistiek vastgoed.”

Hoe zwaar weegt het logistieke vastgoedsegment in uw activiteiten?

TYTGAT. “Logistiek is goed voor ongeveer 75 procent van onze portefeuille. Het is onze corebusiness. Voor onze groei in het buitenland focussen we daar ook op. Maar op onze thuismarkt – België en Luxemburg – zitten we ook in andere segmenten: residentieel vastgoed, kantoren, winkelvastgoed en enkele gemengde projecten. Voor residentieel vastgoed heb je een bijna microscopische marktkennis nodig: wat is de vraag naar appartementen in Gent of in Vilvoorde? Logistiek kun je op een macroniveau bekijken: wat zijn de logistieke hotspots in Europa? Waar liggen de multimodale knooppunten in een land? Waar situeren zich de belangrijke containerterminals?

“We hebben een substantiële portefeuille met residentiële projecten. Binnenkort starten we bijvoorbeeld met de ontwikkeling van Marcelis Garden in Mechelen, een project van 2.000 units. Voor onze diversificatie willen we die residentiële pijplijn systematisch aanvullen. Want het logistieke vastgoed surft nu al enkele jaren op een sterke golf, maar die markt heeft ook al moeilijke tijden gekend. Kantoorprojecten zijn we ook nog altijd genegen. Als er zich een kans voordoet, zullen we die zeker bekijken. Zo bouwen we op de Kortrijksesteenweg in Gent een kantoorgebouw van 7000 vierkante meter. Momenteel prospecteren we niet op retailprojecten, maar winkelvastgoed krijgt soms wel een plaats in onze gemengde projecten.”

Na die groeispurt van de e-commerce zal de druk op de logistieke vastgoedmarkt misschien wel wat afnemen.

TYTGAT. “E-commerce is sterk gegroeid, maar bijvoorbeeld in België zijn veel van de belangrijke spelers in die sector nog niet of nog maar onlangs geland. PostNL is wel al jaren actief in ons land, maar we hebben dit jaar het eerste echte Belgische distributiecentrum van PostNL gebouwd in Willebroek. In oktober hebben we, ook in Willebroek, een magazijn opgeleverd voor Colis Privé. DHL bouwt een netwerk van stadsdistributiecentra in ons land. Om maar te zeggen: de golf die we een vijftal jaren geleden in Nederland hebben gezien, komt nu naar België. De e-commercesector wordt meer matuur. Er wordt meer geïnvesteerd in automatisatie en optimalisatie. Akkoord, dat resulteert niet altijd in nieuwe gebouwen, maar vaak toch wel.”

De kritiek op het e-commercemodel zwelt ook aan. Het zou niet erg duurzaam zijn.

TYTGAT. “Sommige praktijen die dateren van de doorbraak van de e-commerce, zijn blijven bestaan en soms scheefgegroeid. Persoonlijk vind ik het idee van ‘vandaag besteld, morgen geleverd’ ook niet altijd nodig of zinvol. Tegelijk stel ik vast dat veel logistiekers en e-commercespelers zwaar investeren in de verduurzaming van hun logistieke keten. Voor Eutraco hebben we een energie- en CO2-neutraal gebouw ontwikkeld. Warmtepompen zorgen voor de verwarming en zonnepanelen leveren de elektriciteit.

“Ik denk ook aan de distributiecentra aan de stadsrand, vanwaar de steden bevoorraad worden met gebundelde leveringen via cargofietsen of elektrische voertuigen. Dat is een fantastisch model, maar bij veel steden voel je toch een zekere terughoudendheid om die te vergunnen. Ze vrezen dat ze extra verkeer zouden genereren. Maar dat verkeer passeert er nu ook. Je kunt het dus maar beter op een slimme en duurzame manier organiseren.”

Wat moet België doen om zijn positie als logistieke hotspot te vrijwaren?

TYTGAT. “De schaarste aan gronden is de grootste uitdaging. Reconversie van terreinen en gebouwen is een deel van de oplossing, maar er zullen toch ook nieuwe gronden moeten worden aangesneden. Toegegeven: planologisch is dat niet eenvoudig. Zeker in Vlaanderen moet je zowat overal rekening houden met de omgeving.

“Een ander aandachtspunt is het nachtwerk. Dat is nog altijd niet volledig opgelost. Voor de transportsector is er een regeling, maar voor de retailsector en de e-commerce heeft de federale regering geen beslissing genomen. Vandaag is het misschien wat minder aan de orde, omdat veel aanvragen voor grote logistieke centra inmiddels zijn gepasseerd.”

Die centra hebben zich in onze buurlanden, en vooral in Nederland, gevestigd. Hebben we de trein gemist?

TYTGAT. “Voor mij is dat nog altijd een openstaand punt. Een te late oplossing bestaat niet. Hebben we de trein gemist? Misschien, maar er zal nog wel eens een trein passeren.”

Anders dan jullie Belgische concurrenten Montea en WDP is MG Real Estate niet prominent aanwezig in Nederland.

TYTGAT. “We hebben twee projecten gedaan in Nederland: een magazijn van 11.000 vierkante meter in Roosendaal voor Yusen Logistics – in een joint venture met het Nederlandse SDK Vastgoed – en een logistiek complex van 80.000 vierkante meter in Eindhoven. En we hebben net nog een contract getekend voor een ontwikkeling van 60.000 vierkante meter in Flevokust voor Jisk.

“We zitten dus wel in Nederland, maar wij groeien graag samen met onze klanten en dat is er bij onze noorderburen vooralsnog minder van gekomen. Intussen hebben we wel een stevige activiteit uitgebouwd in de Scandinavische landen. Voor FedEx hebben we een gebouw ontwikkeld op de luchthaven van Kopenhagen. Vrij kort na de oplevering kwam de bagageafhandelaar TCR ook bij ons aankloppen voor de ontwikkeling van een onderhoudsgebouw. We hadden daar een ploeg, we hadden er ook al heel wat kennis opgebouwd. Het was zonde geweest al die opgebouwde waarde verloren te laten gaan. Vandaar de beslissing om te blijven investeren in de regio. Op ongeveer 20 minuten rijden van Kopenhagen hebben we een grond gekocht waarvoor we nu een vergunning hebben gekregen voor een logistiek project van 100.000 vierkante meter. Iets westelijker, in Fredericia, hebben we een terrein verworven met een vergunning voor 80.000 vierkante meter. En inmiddels zijn we ook in Zweden actief. De luchthaven van Kopenhagen werkt nauw samen met de haven van Malmö en dat heeft geresulteerd in nieuwe kansen voor ons. We hebben daar al een gebouw opgeleverd voor de keukenfabrikant Smeg en we bouwen er nu 18.000 vierkante meter voor Westerman Logistics.”

Is het de bedoeling om ook geografisch meer te diversifiëren?

TYTGAT. “Als je kijkt naar onze grondposities voor logistieke projecten, is België met een aandeel van iets meer dan 40 procent nog altijd onze belangrijkste markt. Maar de noordelijke landen volgen op heel korte afstand. De rest zit verspreid over enkele Europese landen. Met een beperkte versterking kunnen we met deze ploeg een of twee extra markten aan. Vandaag kijken wij vooral naar Italië en Frankrijk. Sommige klanten zijn ook vragende partij om ons te volgen naar die buitenlandse markten. Het is een organische manier van groeien die het mogelijk om het familiale karakter van dit bedrijf te behouden. Als we plots vijf nieuwe markten zouden willen aanboren, dan gaat dat onvermijdelijk gepaard met een zwaardere managementstructuur en langere beslissingsprocessen. Dat willen we vermijden. We willen groeien, maar we moeten niet groeien. En we willen vooral groeien in de landen waar we al actief zijn.”

Voor de financiering van die groeiplannen heeft u begin dit jaar een beroep gedaan op obligatiebeleggers. Een beursnotering is niet aan de orde?

TYTGAT. “We zijn heel tevreden over die obligatie-uitgifte. Zo kunnen we onze slagkracht versterken zonder onze onafhankelijkheid te verliezen. We noemen onszelf een hogesnelheidsontwikkelaar. Wij kunnen kort op de bal spelen omdat we vertrouwensrelaties hebben met onze leveranciers, maar ook omdat we zelf snel kunnen beslissen. Zoals gezegd: MG Real Estate is een familiebedrijf met heel korte lijnen en met één aandeelhouder. We zijn al enkele keren het hof gemaakt door partijen die in MG Real Estate willen participeren. Ook een beursnotering of een omvorming tot een gereglementeerde vastgoedvennootschap hebben we bekeken. De conclusie was dat zo’n financiële insteek niet past bij ons DNA. Wij zijn nog in grote mate bouwers. Wij trekken nog graag onze laarzen aan om een werf te bezoeken.”