Foodhallen winnen terrein in België: lage kosten voor uitbaters en ideaal om een eetconcept te testen

Het concept van de foodhall komt overgewaaid uit de Verenigde Staten. Overdekte markten waar een veelheid aan restaurants en bars te vinden zijn, zijn al goed ingeburgerd in Europa en doen stilaan hun intrede in België. Dat opent mogelijkheden voor investeerders.

Garnaalkroketten, Italiaanse pasta, een bao, een pokébowl of een Libanese specialiteit? Waarom kiezen als er zoveel keuze is? Daar draait het in foodhallen om. Het zijn plaatsen waar verscheidene horecamerken en verschillende keukens – meestal fastfood – samen te vinden zijn. Consumenten kunnen er rondlopen en kiezen wat ze willen eten – staand, zittend, alleen, of met vrienden aan een gemeenschappelijke tafel.

De eerste overdekte culinaire ruimtes ontstonden in de jaren zeventig in winkelcentra in de Verenigde Staten en verspreidden zich daarna naar stations, luchthavens en tankstations langs autosnelwegen. Ze groeiden uit van plekken waar je vooral goedkoop kon eten tot trendy locaties. “Het concept is veel meer ontwikkeld in het Verenigd Koninkrijk en Australië”, zegt Simon de Vooght, partner en hoofd retail bij Cushman & Wakefield, een wereldleider in vastgoeddiensten. Na 2000 kwamen de foodhallen ook naar Europa. Time Out Market heeft nu hallen in heel wat wereldsteden, waaronder de beroemde foodhall in Lissabon, met 24 restaurants en 8 bars.

Ervaringen delen

Volgens een recente studie van het toonaangevende vastgoedbedrijf Food Halls of Europe Report is het aantal van die hallen voor fijnproevers de afgelopen zeven jaar met bijna 50 procent gestegen tot 133 locaties, met negen nieuwe openingen op komst. “En toch vind je ze nog niet overal in Europa”, zegt Simon de Vooght. Het Verenigd Koninkrijk is de meest volwassen markt, met een aanzienlijke expansie buiten Londen. Frankrijk volgt op de voet, al zijn vijftien van de twintig foodhallen in Frankrijk gelegen in de regio Parijs. België is, net als Tsjechië en Ierland, een van de nieuwe markten.

“De trend van de foodhallen verspreidde zich geleidelijk over heel Europa, maar het heeft even geduurd voordat hij België bereikte”, bevestigt Simon de Vooght. Een mogelijke verklaring is cultureel: Belgen eten graag goed en nemen de tijd om te eten. “We hebben een sterke restaurant- en brasseriecultuur”, zegt Simon de Vooght.

De coronapandemie heeft er mee toe geleid dat Belgische consumenten meer op zoek gingen naar momenten om samen te zijn op aangename, authentieke plaatsen. “Covid heeft het belang van flexibele sociale ruimtes doen toenemen en de behoefte van de consument om ervaringen te delen versterkt”, weet François Honoré, de CEO van The Third Territory, een groep die geomarketingadvies geeft over retail en vastgoed. “Foodhallen kunnen bij uitstek tegemoetkomen aan die vraag.” Een andere trend is dat het bedrag dat de Belgen uitgeven aan maaltijden buitenshuis sinds de coronapandemie elk jaar toeneemt.

Er zijn een tiental foodhallen in België, waaronder La Grand Poste in Luik en De Vleeshalle in Mechelen. Brussel heeft er drie, met Wolf in het centrum, Gare Maritime in Tour & Taxis en Fox in Watermaal-Bosvoorde. De Eataly-keten, gespecialiseerd in Italiaanse producten, zou het aanbod tegen 2025 vervolledigen. “Het valt nog te bekijken of België groot genoeg is voor meerdere Eataly-winkels, maar het concept is perfect geschikt voor Brussel”, weet Simon de Vooght.

Volgens hem is de locatie bepalend voor de slaagkansen van een foodhall. De Vooght: “De hall moet niet alleen mensen aantrekken die in de buurt wonen, maar ook medewerkers van kantoren en toeristen.” Het is zaak rekening te houden met de koopkracht en het gemiddelde inkomen van de omwonenden. Bovendien moet de locatie gemakkelijk bereikbaar zijn voor millennials, die zich weinig met de auto verplaatsen. Ook François Honoré noemt de locatie cruciaal. “De Brusselse foodhallen staan op emblematische plaatsen en worden echte bestemmingen”, zegt hij.

Iedereen wint

Voor de consumenten bieden foodhallen een overvloed aan keuze en een gevarieerd aanbod van voedingsproducten van hoge kwaliteit. Voor de uitbaters van de restaurants en de bars heeft het concept minder nadelen dan wanneer ze op eigen benen zouden ondernemen. Kosten zoals voor marketing, logistiek en schoonmaak delen ze met de andere uitbaters. Een ander voordeel is dat deze drukbezochte locaties een grotere zichtbaarheid garanderen en meer klanten aantrekken. “Foodhallen zijn een goede test voor merken. Het risico is er lager als je iets nieuws lanceert dan wanneer je dat alleen zou doen”, zegt Simon de Vooght. “Hoe reageren de klanten? Wat is het klantenprofiel? Spreekt het menu aan?”

Een ander voordeel voor de zelfstandige uitbaters is de lage huurprijs. Meestal wordt de huur berekend op basis van een percentage van de omzet, meestal tussen 12 en 15 procent. “De huurcontracten lopen over het algemeen op een korte termijn, wat meer flexibiliteit garandeert”, zegt Simon de Vooght. De investering voor de keten is lager, omdat die beperkt is tot het inrichten van de eigen stand. De rest – de bar, tafels, stoelen, het terras, evenementen en entertainment – is de verantwoordelijkheid van de gerant. Bovendien plaatsen de klanten zelf hun bestellingen, halen ze hun eten zelf op en ruimen ze de tafel af, waardoor er minder personeel nodig is. “Dat bespaart niet alleen kosten, het is ook een oplossing voor de arbeidskrapte in de horeca”, zegt François Honoré. Het enige nadeel: er is directe concurrentie van andere stalletjes, met het risico dat consumenten naar andere ketens trekken.

Hoe werkt het concept in de praktijk? Traditioneel kent het exploitatiemodel van de foodhallen drie spelers: de eigenaar van het pand, de uitbater en de merken, die meestal onafhankelijk zijn. De eigenaar van het pand investeert in het project, terwijl de uitbater het hoofdhuurcontract sluit en de ruimte vervolgens onderverhuurt aan verschillende merken. In het geval van Gare Maritime is de eigenaar de vastgoedontwikkelaar Nextensa, die zijn foodhal verhuurt aan AB InBev. “De brouwerijgroep kan, dankzij de centrale bar, haar volledige assortiment aanbieden”, merkt Simon de Vooght op. De familie Haelterman, die HLS leidt, een groep gespecialiseerd in de distributie van dranken aan de horeca, is zowel de eigenaar als de uitbater van Wolf. Er zijn twee soorten merken in de foodhallen: bekende ketens, om consumenten aan te trekken, en zelfstandige uitbaters, zoals in de mercado’s in Spanje.

Nieuw leven

“De ervaring met foodhallen in Brussel is zo positief dat investeerders al volop op zoek zijn naar andere locaties”, zegt Simon de Vooght. “Die concepten zijn heel interessant voor vastgoedspelers”, bevestigt François Honoré. Nu de trend in Brussel gevestigd is, is de verwachting dat het concept zich ook naar Wallonië en Vlaanderen zal uitbreiden. “Steden als Antwerpen, Gent, Namen en Charleroi kunnen daarvoor heel geschikt zijn”, merkt Simon de Vooght op. “De Waalse stadscentra hebben wat te lijden onder de winkelcentra die aan de rand van de stad zijn gevestigd. Het is de vraag of je dan op zoek moet gaan naar een locatie midden in het centrum, om te profiteren van de andere winkels of kantoren, of de voorkeur moet geven aan een plek waar al veel mensen komen.”

François Honoré is ervan overtuigd dat foodhallen de stadscentra nieuw leven kunnen inblazen. “Met de toenemende belastingen voor eten en drinken is het heel goed mogelijk om aantrekkelijke nieuwe locaties te creëren.”