Als antwoord op de groeiende complexiteit in de vastgoedmakelaardij bundelen Altro Vastgoedgroep en Living Stone de krachten. Alleen grotere spelers kunnen nog voldoende investeren in technologie, marketing en mensen, luidt hun analyse. Staat de Vlaamse makelaarsmarkt voor een nieuwe consolidatiegolf?
“Ofwel blijf je klein, ofwel kan je maar beter écht groot worden. Daartussenin is niet echt een comfortabele positie”, stelt Kristel Gils, managing director bij Living Stone. Dave Bracke, de CEO van Altro Vastgoedgroep, treedt haar bij: “Je hebt slagkracht nodig om het verschil te maken in marketing, digitalisering en klantenservice.”
Beide vastgoedmakelaars bundelen de krachten. Concreet stapt Altro Vastgoedgroep in de aandelenstructuur van Living Stone. Vanaf 2026 gaan ze een strategisch partnership aan. Voor de consument verandert volgend jaar nog niets: beide merken blijven onder hun eigen naam naast elkaar bestaan.
In de loop van 2027 volgt dan de fusie tot één groot makelaarsnetwerk met 23 kantoren, 80 à 85 medewerkers en een gezamenlijke verwachte omzet van 13 miljoen euro. Daarmee komt de nieuwe groep in de top drie van de grootste onafhankelijke Vlaamse vastgoednetwerken, in het spoor van Dewaele Vastgoedgroep en Heylen Vastgoed. De landelijk actieve ketens, zoals ERA en Century 21, blijven buiten schot.
Wat heeft u samengebracht?
DAVE BRACKE. “Wij voelen al ongeveer anderhalf jaar dat het steeds moeilijker wordt de rendabiliteit op peil te houden. Om de juiste mensen aan te trekken en efficiënter te werken in hr, ICT, legal, finance, marketing en salesmanagement, moet je voldoende volume hebben. Alleen kregen we onze backoffice niet rendabel uitgebouwd; samen lukt dat wel.
“Door de fusie met Living Stone kunnen we ook de volledige Vlaamse markt en Brussel dekken. Geografisch sluiten we perfect op elkaar aan: zij staan sterk in Vlaams-Brabant, Brussel en Limburg; wij in Oost- en West-Vlaanderen en intussen ook deels in Antwerpen. We delen ook dezelfde waarden en hetzelfde DNA, met de nadruk op kwaliteit en menselijkheid.”
KRISTEL GILS. “Wij hebben enkele jaren geleden al een fusietraject gedaan met Pajota. Dat was toen ingegeven door dezelfde noodzaak. We verdubbelden in omvang, maar voelden nu opnieuw dat we nog net te klein zijn. Daarom keken we bewust uit naar een nieuwe partner. De grote expertise van Altro in nieuwbouw en zijn aanwezigheid in Oost- en West-Vlaanderen vormen een perfecte aanvulling op onze werking.
“We merkten ook dat het opstarten van een kantoor van nul, zoals we in Limburg hebben gedaan, niet vanzelfsprekend is. Via deze fusie kunnen beide partijen sneller groeien. Het gaat, zoals Dave zegt, om meer slagkracht: de kosten blijven stijgen, we willen competitief blijven én blijven investeren in kwalitatieve dienstverlening. Daarvoor zijn schaalvoordelen gewoon noodzakelijk.”
‘Ofwel blijf je klein, ofwel kan je maar beter écht groot worden. Daartussenin is niet echt een comfortabele positie’
Wat zijn de ambities met het fusiebedrijf?
GILS. “De ambitie is tegen 2030 te groeien naar een dertigtal kantoren op strategisch gekozen locaties, met een team van ongeveer 120 mensen.”
Zijn er in het samengevoegde netwerk nog blinde vlekken die u prioritair wilt invullen?
BRACKE. “In Oost- en West-Vlaanderen hebben we nog enkele locaties op het oog, en Antwerpen blijft voor een groot stuk een blinde vlek. We hebben er recentelijk wel Immo Vivo, een lokaal kantoor in de zuidrand, overgenomen en we zijn allebei aanwezig in Mechelen, maar de provincie is groot. In Antwerpen-stad zijn we nog niet actief en ook de Kempen is voorlopig onontgonnen terrein.”
GILS. “Dat geldt ook voor Limburg. We bedienen die provincie vandaag vanuit Hasselt, maar grote delen bereiken we nog niet, zoals Lommel, Maasmechelen en Maaseik. We gaan echter niet lukraak kantoren openen. We kijken welke opportuniteiten zich aandienen en we hopen met deze fusie ook partijen aan te trekken die zich graag onder onze paraplu aansluiten.”
De fusie moet ook helpen sterke profielen aan te trekken. Is dat vandaag dan moeilijk?
GILS. “Ja. Dat speelt natuurlijk in meerdere sectoren, maar in het vastgoed komt daar nog bij dat makelaars zelfstandigen zijn. Succes hangt dan af van hun bereidheid de eerste drie jaar te investeren. Jonge mensen moeten nog veel leren, van communicatieve en commerciële vaardigheden tot klantgericht werken. We voorzien in een vangnet in de eerste maanden, maar geen hangmat voor drie jaar. Uiteindelijk moeten ze zelf hun business opbouwen, en dat is best wel een harde job met veel concurrentie.”
BRACKE. “Veel jonge makelaars hebben een onrealistisch verwachtingspatroon en niet het geduld om die drie jaar te investeren die nodig zijn om een erkende makelaar te worden. Bovendien is de sector uitdagender geworden dan in de boomjaren 2020-2021, wat leidt tot meer uitstroom.”
GILS. “Meer ervaren mensen aantrekken is ook niet eenvoudig. Wie uit de bank- of verzekeringssector komt, verwacht vaak meteen een loon dat wij als makelaars niet kunnen betalen. Door de fusie worden we wel aantrekkelijker: een grotere groep biedt meer doorgroeikansen, bijvoorbeeld als sales- of regioverantwoordelijke. Dat spreekt aan. Bij een kleine speler blijf je toch meer rond de kerktoren hangen.”
‘De sector is uitdagender geworden dan in de boomjaren 2020-2021’
Hoe onderscheidt u zich van de andere grote spelers?
BRACKE. “Vastgoed wordt vaak vereenzelvigd met luxe en hard selling. Wij kiezen, net als Living Stone, voor een menselijke aanpak vanuit een adviesfunctie. Dat levert misschien een tragere groei op, maar het is wel duurzamer op de lange termijn.”
GILS. “Absoluut. Wij zetten al jaren in op advies, omdat we geloven in zaaien en oogsten. Ook al kan dat oogsten soms jaren op zich laten wachten. Onze job is veel meer dan wat je op tv ziet: uit een busje springen en een pand tonen. Men vergeet weleens dat makelaar zijn een grote verantwoordelijkheid meebrengt en een zeer brede kennis vereist.”
Verwacht u nog meer consolidatie in de Vlaamse vastgoedmakelaardij?
BRACKE. “Sowieso. In gesprekken met andere spelers voel je duidelijk dat de druk toeneemt en dat de consolidatie nog zal versnellen. Digitalisering, marketing en hr vergen steeds grotere investeringen. Wij hebben dit jaar bijvoorbeeld een interne academy opgezet met tien opleidingen. Dat kost ons 30.000 euro.”
GILS. “Daar komt nog bij dat leveranciers hun kostenstijgingen volledig doorrekenen. Zij werken vaak met bedienden, en de loonindexering van de voorbije jaren was fors. Die stijging komt integraal bij ons terecht, terwijl onze marge onder druk staat. Als wij dat al voelen, dan voelen kleinere spelers dat nog veel harder. Ik denk dus niet dat we het einde van de consolidatiegolf al bereikt hebben.”
Over de fusiepartners
Living Stone werd in 1993 in Leuven opgericht door Koen Hoste en Dimitri Delooz. Het kantoor focuste op de regio in en rond Leuven. In 2014 verliet Delooz de organisatie en trad Kristel Gils toe als managing partner. Na een fusie met Pajota in 2021 telt het vastgoedbedrijf 11 kantoren en 44 werknemers.
Dave Bracke en Kris Dyselinck richtten Altro Vastgoedgroep op in 2017. In 2023 trad Valentin Vanryckeghem toe. De groep bundelt vier businessunits: Vastgoed (makelaardij), Projects (projectmakelaar), Invest en Home (interieurbegeleiding). Altro Vastgoedgroep groeide de voorbije jaren door zelf nieuwe kantoren in eigen beheer te openen. De teller staat op 12 kantoren en 45 medewerkers.