Zorgeloos erven met uitzicht op zee

Beleggen in vastgoed lijkt in deze tijden de veiligste zet die u kunt doen. Maar waarop moet u letten als u bij een schenking of erfenis geen monsterrekening gepresenteerd wilt krijgen? Trends geeft tips.

Professor doctor Alain Verbeke is gewoon hoogleraar aan de Universiteiten van Leuven, Antwerpen en Tilburg. De drie auteurs zijn als advocaat gespecialiseerd in ‘estate planning’.

Beleggen in roerende waarden doet in deze tijden vraagtekens rijzen. De beurzen doen het nu al een behoorlijk lange tijd niet zo goed. De intrestpercentages op spaarrekeningen, obligaties enzovoort komen nog maar amper uit boven de inflatie. Veel goede huisvaders beschouwen een investering van overtollige liquiditeiten in een onroerend goed dan ook nog als enige safe harbor.

Aan onroerend goed zijn natuurlijk nadelen verbonden. Eén ervan is dat u het niet zomaar kunt overdragen aan de volgende generatie. Gaat het om onroerend goed in het buitenland, dan moet u rekening houden met de buitenlandse belasting. Gaat het om Belgisch onroerend goed, dan wordt elke kosteloze overdracht in principe belast met het schenkings- of het successierecht. Die belasting kan bij roerende goederen relatief eenvoudig worden vermeden. Voor de materiële roerende goederen (een schilderij, aandelen aan toonder enzovoort) is er de handgift. Voor banktegoeden is er de bankgift. Voorts bestaat de mogelijkheid om in principe belastingvrij te schenken via een buitenlandse (bijvoorbeeld Nederlandse) notaris. Als de schenker de schenking drie jaar overleeft, zijn zelfs geen successierechten verschuldigd.

Niets van dit alles bij onroerend goed. De wet bepaalt immers dat elke akte waarbij de eigendom van een in België gelegen onroerend goed wordt overgedragen, verplicht moet worden geregistreerd. Op het moment van registratie wordt het registratierecht (bijvoorbeeld schenkingsrecht) geheven. De schenkingsrechten variëren in rechte lijn en tussen echtgenoten van 3 % tot 30 %. Indien wordt geschonken aan verder verwijderde verwanten (of aan derden) lopen de toptarieven op tot 65 %, 70 % en zelfs 80 %. De onroerende belegging mag dus al serieus renderen voordat het effect van die kapitaalbelasting geneutraliseerd is. Als men tot een overlijden wacht, dan zullen successierechten verschuldigd zijn. Die bedragen in Vlaanderen in rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen samenwonenden 3 % over 9 % tot 27 %. Bij een verkrijging door een verwant of een derde loopt het toptarief op tot 65 %.

Gesplitste aankoop

Het spreekt voor zich dat zo’n kapitaalbelasting veel mensen afschrikt. Daar valt wat aan te doen met een gesplitste aankoop van Belgisch onroerend. Bij zo’n aankoop verwerft de ene partij (de ouders) het levenslang vruchtgebruik en de andere partij (de kinderen) de blote eigendom.

Een voorbeeld kan het duidelijk maken. Neem een onder het wettelijke stelsel getrouwd koppel, Victor (58 jaar) en Emma (61 jaar). Uit hun huwelijk is hun zoon Peter geboren, die intussen 33 is. Bij een wandeling langs de dijk in Oostduinkerke valt hen een prachtig flatgebouw op. Toevallig is een van de appartementen te koop voor de ronde som van 300.000 euro. Het appartement heeft een jaarlijkse huurwaarde van 15.000 euro. Het beantwoordt volledig aan hun wensen. Het ligt immers rustig tussen de duinen, is uitgerust met het modernste comfort, is ruim, heeft zeezicht enzovoort. Het enige dat hen tegenhoudt, is de wetenschap dat een latere overdracht aan Peter veel geld zal kosten. Met name 21.250 euro als het hem wordt geschonken, 30.000 euro als hij het van hen koopt, en minimaal 21.000 euro bij vererving.

Indien Peter de blote eigendom en Victor en Emma het levenslange vruchtgebruik van het appartement kopen, ligt het gunstiger. Bij het eerste overlijden kan de langstlevende echtgenoot het volledige vruchtgebruik belastingvrij verkrijgen. Bij het daaropvolgende overlijden van de langstlevende echtgenoot, dooft het vruchtgebruik uit. Het wast belastingvrij aan bij de blote eigendom van Peter, die zo de volle eigendom verkrijgt.

Het is natuurlijk best mogelijk dat Peter niet al te happig is op de verwerving van de blote eigendom. Die brengt hem vandaag immers niets op, hij doet daardoor alleen een toekomstige besparing. Het valt hem des te zwaarder aangezien hij pas zelf een woning heeft gekocht. Dat euvel wordt in de praktijk vaak opgelost doordat de ouders aan hun kind een belastingvrije schenking doen van de prijs van de blote eigendom. Indien de schenkers de schenking gedurende drie jaar overleven, zijn opnieuw geen successierechten verschuldigd.

‘In principe’ belastingvrij

De truc is dat de aanwas van vruchtgebruik van de ouders op het moment van hun overlijden bij de blote eigendom in principe vrij is van successiebelasting. De reden: alleen wat men uit de nalatenschap verkrijgt, wordt belast. Bij de aanwas verkrijgt men het vruchtgebruik niet uit de nalatenschap, maar wel uit kracht van de wet.

Om al te evidente vormen van successieplanning te vermijden, werd hier een wettelijke maatregel genomen (artikel 9 W. Succ.). In sommige gevallen wordt de aanwas van het vruchtgebruik gelijkgesteld met een belastbaar legaat. Dat is met name het geval wanneer onroerende goederen verkregen zijn voor het vruchtgebruik door de overledene (ouders) en voor de blote eigendom door een derde (kind), en niet bewezen wordt dat dit geen bedekte bevoordeling inhoudt. Slaagt men er niet in dit bewijs te leveren, dan wordt het onroerend goed geacht in volle eigendom in de nalatenschap te zitten.

Aan die bepaling moet de nodige aandacht worden geschonken. In ons voorbeeld zal Peter moeten bewijzen dat hij over de nodige middelen beschikte om de blote eigendom zelf aan te kopen. Bovendien zal hij moeten bewijzen dat hij die eigen middelen ook effectief heeft aangewend voor de aankoop van de blote eigendom. De belastingadministratie mag immers vermoeden dat de volle eigendom zich nog in de nalatenschap bevindt. Het tegenbewijs kan blijken uit een lening die werd aangegaan voor de aankoop van het onroerend goed, de afhaling van een spaarrekening, de verkoop van effecten, een erfenis of zelfs uit een schenking.

In de praktijk blijkt dat de ouders, zoals in ons voorbeeld, vaak opteren voor een schenking van fondsen aan de kinderen. Zeker bij zo’n voorafgaande schenking is een goede voorbereiding én een goede bewoording in de aankoopakte onontbeerlijk. Louter vermelden dat het kind de blote eigendom koopt en de ouders het levenslang vruchtgebruik, is manifest onvoldoende. Uit de aankoopakte moet duidelijk blijken dat de blote eigenaar de blote eigendom zelf heeft betaald met eigen middelen. Indien de blote eigenaar de blote eigendom financiert via een schenking, is het van cruciaal belang dat kan worden aangetoond dat de schenking dateert van vóór de aankoop. Een notariële schenking kan daarom de voorkeur verdienen boven een hand- of bankgift.

Hoe gaat u praktisch te werk?

Victor en Emma zullen een schenking doen voor een Nederlandse notaris. In principe zijn schenkingen georganiseerd voor een buitenlandse notaris geldig. Op die manier kunnen de Belgische schenkingsrechten worden vermeden. Wanneer Victor en Emma de schenking aan Peter drie jaar overleven, hoeft Peter evenmin successierechten op de schenking te betalen. De vraag is hoeveel Peter moet krijgen om de blote eigendom van het appartement te kunnen kopen.

Voor de waardering van de blote eigendom is de regel eenvoudig. Van de verkoopprijs (minimaal de marktwaarde) moet de waarde van het levenslange vruchtgebruik worden afgetrokken. De waarde van een levenslang vruchtgebruik is afhankelijk van enerzijds de (marktconforme) huurwaarde van het onroerend goed, en anderzijds de leeftijd van de vruchtgebruiker.

In ons voorbeeld wordt het levenslange vruchtgebruik gekocht door Victor en Emma, zodat bij de waardering rekening moet worden gehouden met de leeftijd van de jongste (58 jaar). Met deze leeftijd komt de coëfficiënt 11 overeen. Voor een vruchtgebruiker van 28 jaar is deze coëfficiënt overigens gelijk aan 17, voor een vruchtgebruiker van 88 is dat amper 2. De huurwaarde van het appartement bedraagt 15.000 euro. Vermenigvuldigd met de coëfficiënt 11 impliceert dit een waarde voor het vruchtgebruik van 165.000 euro. De waarde van de blote eigendom is dan ook 135.000 euro (300.000 euro – 165.000 euro).

In de latere aankoopakte wordt dan ook duidelijk gestipuleerd dat Peter de blote eigendom aankoopt van het appartement en dat hij hiertoe 135.000 euro betaalt met eigen gelden. Victor en Emma betalen voor het levenslange vruchtgebruik 165.000 euro. Bij het overlijden van Victor wast het vruchtgebruik belastingvrij aan bij het deel van Emma (op grond van een beding van aanwas in de aankoopakte). Bij het daaropvolgende overlijden van Emma wast het volledig vruchtgebruik in principe belastingvrij aan bij de blote eigendom van Peter.

Addertjes onder het gras

Naast het evidente voordeel op belastingvlak, moet u rekening houden met enkele elementen die velen als nadeel beschouwen. Een eerste punt is het vooroverlijden van de blote eigenaar. Indien Peter kinderloos komt te vooroverlijden, zullen Victor en Emma in principe successierechten betalen op de blote eigendom. Voorts wordt Peter ook effectief blote eigenaar. Concreet impliceert dit dat hij zijn blote eigendom zou kunnen verkopen, in hypotheek geven enzovoort. Daardoor kunnen de ouders geconfronteerd worden met een vreemde blote eigenaar. Veel van dergelijke problemen kunnen ondervangen worden met bijkomende modaliteiten en voorwaarden in de voorafgaande schenking. Zo zou hierin een vervreemdingsverbod met een zaakvervangingsclausule kunnen worden opgenomen, de ouders zouden een aankoopoptie op de blote eigendom kunnen hebben et cetera. Hieruit blijkt nogmaals de noodzaak van een goede voorbereiding van de gesplitste aankoop.

Bovendien kunnen er praktische problemen rijzen bij een minderjarige blote eigenaar. Er moet rekening worden gehouden met de wettelijke bescherming van de minderjarige. Een minderjarige is niet bekwaam om een schenking te aanvaarden of om de blote eigendom aan te kopen. Hij moet daarbij vertegenwoordigd worden. Voor een schenking kan dat relatief eenvoudig worden georganiseerd. Maar voor de aankoop van de blote eigendom hebt u een voorafgaande bijzondere machtiging de vrederechter nodig. In een van de vorige rubrieken werd de problematiek van de minderjarige en estate planning uitgebreid belicht.

Ook moet rekening worden gehouden met de impact van het huwelijksvermogensrecht. Zo kan Victor of Emma niet eigengereid beslissen om tot een schenking over te gaan. Die beslissing moeten ze sámen nemen, tenzij het zou gaan om eigen middelen van een van de echtgenoten. Voorts mag de schenking de belangen van het gezin niet schaden. Daarnaast kan ook Peter getrouwd zijn. Ontvangen schenkingen zijn in principe eigen goederen van de begiftigde. Indien Peter de geschonken fondsen aanwendt voor de aankoop van de blote eigendom, is het raadzaam dit uitdrukkelijk aan te geven in de aankoopakte (onroerende wederbelegging). Zoniet wordt de blote eigendom (en de latere volle eigendom) geacht toe te behoren aan de beide echtgenoten indien zij gehuwd zijn onder een gemeenschapsstelsel. Dit heeft natuurlijk gevolgen bij een eventuele echtscheiding.

Conclusie

De gesplitste aankoop is een heel nuttig middel in de estate planning. Hij laat immers een fiscaalvriendelijke overdracht van onroerend goed toe van de ene generatie naar de andere. Dat is voor onroerend goed in België niet evident. Het is wél primordiaal dat de aankoop heel goed voorbereid wordt. Ook de aankoopakte moet de werkelijke operatie goed vertalen. Is dat niet het geval, dan zou u wel eens van een kale fiscale reis thuis kunnen komen. Bij een goede estate planning mag u de gemoedsrust niet uit het oog verliezen. U moet zich dan ook zeer goed rekenschap geven van de niet-fiscale bezwaren of neveneffecten van een gesplitste aankoop. Die zijn soms zodanig doorslaggevend dat het bereikte fiscale voordeel daartegenover volledig verwatert.

Bij een voorafgaande schenking is een goede bewoording

in de aankoopakte onontbeerlijk. Louter vermelden dat het kind de blote eigendom koopt en de ouders

het levenslang vruchtgebruik, is manifest onvoldoende.

Een vooroverlijden, voortijdige verkoop of de minderjarigheid van de blote eigenaar kunnen voor herrie zorgen. Maak dus goed uw huiswerk.