Zon, zee en vastgoed

De vastgoedprijzen in Spanje blijven dalen. Maar de vastgoedmarkt in de Verenigde Staten biedt voorlopig het meeste potentieel voor beleggers die op zoek zijn naar rendement.

Veel spaarders zijn op zoek naar een alternatief voor het lage rendement op traditionele beleggingsproducten, zoals spaarrekeningen en overheidsobligaties. Sommigen kiezen voor een investering in buitenlands vastgoed. In Spanje en de Verenigde Staten heeft de terugval van de vastgoedprijzen het meerwaardepotentieel fors in de hoogte gejaagd. Maar voorzichtigheid is geboden.

Grote verscheidenheid

Volgens recente cijfers is de Spaanse vastgoedmarkt sinds eind 2007 gekelderd met 35 procent. De prijzen blijven zakken: dit jaar wordt opnieuw een daling van 8 procent verwacht. In de Verenigde Staten zijn de prijzen sinds het begin van de vastgoedcrisis gemiddeld even sterk teruggevallen. “Maar door de uitgestrektheid en de grote verscheidenheid van de Amerikaanse markt zijn er grote verschillen tussen de steden. Dat maakt een ruimere en meer gevarieerde keuze mogelijk”, zegt Jean-Marc Goossens, advocaat aan de Brusselse balie en specialist in Amerikaans vastgoed.

Ondanks de moeilijkheden van Europa staat de euro nog altijd sterk tegenover de dollar. Daardoor beschikken Europeanen over meer koopkracht in de Verenigde Staten. Goossens: “Bovendien hebben beleggers bij de latere verkoop de mogelijkheid in dollar te blijven. Ze kunnen teruggaan naar de euro zodra de wisselkoers weer gunstig is.”

Vraag naar vastgoedfondsen

In de Verenigde Staten is de gemiddelde prijs van nieuwe woningen in een jaar tijd gestegen van 260.000 tot 313.000 dollar. De jaarlijkse verkoop van woningen is omhooggegaan met 60 procent en het aantal bouwvergunningen met 25 tot 70 procent. “Ik stel vast dat er steeds meer vraag is naar fondsen die de mogelijkheid bieden om gediversifieerd te beleggen vanaf een instapbedrag van 50.000 dollar. Die vraag komt vooral van particulieren met een bescheiden vermogen en van instellingen die op zoek zijn naar rendement”, weet Jean-Marc Goossens.

Vooruitzichten op lange termijn

De crisis en het gebrek aan steunmaatregelen bemoeilijken de toegang tot eigendom in Spanje. De vraag naar vastgoed staat op een laag pitje. Meer dan één op de twee jongeren is werkloos en kan dus geen woning kopen. Volgens experts duurt het nog vijf jaar voordat de markt weer gezond is. Voor die tijd worden geen prijsstijgingen verwacht.

De Verenigde Staten, die ogenschijnlijk een lakser beleid voeren, doen het veel beter. De economische groei draait nu rond 2 procent en het begrotingstekort daalt: het tekort bedraagt nog meer dan 5 procent van het bruto binnenlands product, maar in 2015 daalt het onder de drempel van 3 procent. Er worden steeds meer banen gecreëerd en de vastgoedmarkt blijft zich herstellen.

Huurrendement

De Spaanse verhuurmarkt lijdt sterk onder de daling van de koopkracht van de gezinnen. Dat is vooral het geval in de steden, waar de huur voor de crisis sterk in de hoogte was gegaan. Doordat de financiële toekomst van een groot deel van de huurders onzeker is, moeten heel veel vastgoedeigenaars het stellen met een zeer laag rendement.

“In de Verenigde Staten is het heel gemakkelijk een woning van goede kwaliteit te verhuren”, zegt Jean-Marc Goossens. “Sinds de subprimecrisis vinden Amerikanen moeilijk kredieten. Dat leidt ertoe dat ze nog meer huren, wat de vraag en de huurprijzen opdrijft. De nettohuurrendementen verschillen door de omvang van de markt, maar doorgaans schommelen ze tussen 3 en 15 procent.”

Juridische zekerheid

In Spanje is de kans groot dat bouwontwikkelaars failliet gaan. Er zijn nog andere risico’s. “Het beroep van vastgoedmakelaar is in Spanje niet beschermd. Notarissen moeten er niet controleren — zoals in België — of het onroerend goed gedekt is door een hypotheek en of de eigenaar fiscale schulden heeft. Bovendien worden huurders in dat land goed beschermd door de wet. Een permanente bijstand van een gespecialiseerde advocaat is er onontbeerlijk”, zegt Goossens.

In de Verenigde Staten daarentegen hervat de markt zich. De beroepen van vastgoedmakelaar, closing agent (een advocaat die dienstdoet als notaris) en title company (die de eigendomstitel garandeert) zijn er strikt gereglementeerd. Bovendien zijn vooral de eigenaars in dat land goed beschermd.

Belasting

De aankoopkosten — waaronder de notariskosten en het zegelrecht — bedragen in Spanje 13 procent van de aankoopprijs. Huurinkomsten worden er belast tegen 24 procent, de meerwaardebelasting bedraagt er 21 procent. Er wordt ook een onroerende voorheffing geheven van ongeveer 1 procent van de belastbare waarde — de belastbare waarde ligt lager dan de werkelijke waarde — plus een belasting van 0,2 à 2,5 procent op vermogens van meer dan 700.000 euro.

In de Verenigde Staten bedragen de aankoopkosten niet meer dan 3 procent. De belasting op huurinkomsten beloopt maximaal 15 procent, de meerwaarde wordt belast tegen 15 procent. Voor de Property Tax — het equivalent van de onroerende voorheffing — moet de eige-naar rekenen met ongeveer 1 à 2 procent van de waarde. Het tarief verschilt van staat tot staat.

Snel vastgoedrendement

De Verenigde Staten komen duidelijk als winnaar uit de vergelijking. Voor wie een financiële belegging met een maximale veiligheid wil doen en voor wie snel winst wil halen — dat wil zeggen: rendement plus meerwaarde — zijn de Verenigde Staten de ideale bestemming. Maar de statistieken verbeteren elke maand. Het potentieel wordt minder interessant naarmate het financiële risico afneemt. Voor wie op zoek is naar een tweede verblijf dat dichter bij huis ligt, kan een belegging in Spanje interessant zijn. In dat geval is geen haast geboden: de prijzen blijven dalen.

Een vastgoedbelegging in het buitenland is altijd een complexe aangelegenheid die risico’s inhoudt. Het advies en de bijstand van een expert is daarom een noodzaak. Die laatste kan de koper ook adviseren over de voordelen van een eventuele vennootschap, over de mogelijkheden van fiscale en successieplanning en zelfs over immigratiemogelijkheden.

PHILIPPE COULÉE

Een vastgoedbelegging in het buitenland is altijd een complexe aangelegenheid, die risico’s inhoudt.