ZON, SFEER EN KOOPJES

Buitenlandse investeerders, onder wie veel Belgen, ondersteunen de remonte van de Spaanse vastgoedmarkt. Toch is het niet te laat om mooie koopjes te doen. “Je vindt aan de Costa’s nog altijd nieuwbouwappartementen met zeezicht vanaf 160.000 euro.”

De prijzen op de Spaanse vastgoedmarkt lijken uit te bodemen. Na een lange en steile neerwaartse rit toonde de prijsindex van het Instituto Nacional de Estadística (INE) voor 2015 een prijsklim van 4,2 procent. “De opwaartse beweging zet ook door in 2016”, zegt Steven Lermytte, een vastgoedexpert van KBC Asset Management. “Vooral in Madrid en Barcelona en in de interessante kustregio’s is het prijsherstel fors. In Barcelona zijn de prijzen in twee jaar al met meer dan 13 procent geklommen. Een heel ander beeld zie je in de afgelegen regio’s. Daar gaan de prijzen nog altijd in het rood.” Maar Marleen De Vijt, managing partner van Azull, benadrukt dat Spaans vastgoed, ook aan de kust, nog altijd relatief goedkoop is. “Je vindt hier nog altijd nieuwbouwappartementen met zeezicht vanaf 160.000 euro.”

Azull is de Belgische marktleider in de verkoop van Spaans vastgoed. De vastgoedmakelaar heeft vestigingen in Antwerpen en Cartagena aan de Costa Calida. Volgens De Vijt zijn de Belgische aspirant-kopers nog altijd zeer prijsbewust. “Wij vragen onze klanten altijd waarom ze voor Spanje kiezen. Het mooie weer is de belangrijkste reden, de ontspannen sfeer staat op twee en dan volgt het interessante prijskaartje.” Het algemene prijspeil voor bestaand vastgoed ligt in Spanje nog altijd meer dan 30 procent lager dan op het hoogtepunt van de Spaanse vastgoedbubbel in 2008.

Toxisch vastgoed

Sommige koopjesjagers zoeken hun geluk op de markt van de in beslag genomen huizen. Azull krijgt daarover geregeld vragen van kandidaat-kopers, maar Johan Conix, managing partner bij Azull, is niet onverdeeld enthousiast over dat aanbod buiten het reguliere circuit. “We hebben al wel panden uit een bankbeslag verkocht, maar het zijn meestal moeilijke dossiers”, zegt hij. Marleen De Vijt voegt eraan toe dat het vaak geen koopjes zijn: “Vergeet niet dat het toxisch vastgoed is. Het gaat zelden of nooit om buitenkansjes op mooie locaties. Veel van die woningen zijn in slechte staat, want de eigenaar zat in financiële problemen en de bank houdt zich niet bezig met het onderhoud. Bovendien is er vaak weinig of geen onderhandelingsmarge. De bank wil een renteschuld recupereren en is niet gauw bereid af te wijken van het vooropgestelde bedrag.”

Precies omdat er in de hoogdagen van de Spaanse vastgoedboom veel gebouwd is, ook op mindere locaties, adviseert Johan Conix kandidaat-kopers goed hun huiswerk te maken. “Verken vooral de streek en de ligging”, zegt hij. “En doe een beroep op een lokale advocaat. Hun rol is een beetje te vergelijken met die van de notaris bij ons. Ze hebben inzagerecht in allerlei databanken. Dat kan belangrijk zijn, want in Spanje ben je als nieuwe eige-naar aansprakelijk voor de schulden die aan het pand verbonden zijn. Voor relatief beperkte kosten – het honorarium van de advocaat bedraagt doorgaans 1 procent van de aankoopsom – kun je je veel miserie besparen.”

Voordelig btw-tarief

De fiscaliteit bij de verwerving van een Spaanse woning lijkt in grote mate op de Belgische situatie, maar het btw-tarief voor nieuwbouw is heel wat voordeliger in Spanje. “Op nieuwbouw betaal je 10 procent btw”, legt Marleen De Vijt uit. “Reken daarbovenop nog 3 à 4 procent extra kosten voor de advocaat, de notaris en de zegelrechten.” Voor bestaande woningen is er geen eenduidig tarief. De zeventien Spaanse regio’s bepalen vrij de overdrachtskosten (‘impuesto de transmisiones patrimoniales‘), die te vergelijken zijn met de registratierechten in België. “Zo betaal je 8 procent in Murcia”, weet De Vijt. “In Alicante aan de Costa Blanca is dat 10 procent. Andalusië heeft dan weer een oplopend tarief dat begint bij 8 procent.”

Voor de jaarlijkse kosten moeten kopers volgens Azull rekenen op 2500 à 3500 euro voor een woning van 200.000 euro. Dat bedrag omvat onder meer de vastgoedbelasting (IBI), de gemeentebelastingen, de nutsvoorzieningen, de brandverzekering en de eventuele gemeenschappelijke kosten.

Voor verkopers hanteert de Spaanse fiscus sinds 1 januari een meerwaardebelastingtarief van 19 procent. De meerwaarde die de eigenaar zelf heeft ge-creëerd, is wel aftrekbaar. Denk bijvoorbeeld aan een bijgebouwde slaapkamer, als die werken zijn uitgevoerd met een geldige bouwvergunning en zijn aangegeven bij het kadaster.

Beperkt huurrendement

In het verleden werd Spaans vastgoed aangeprezen als een interessante investering. Door de crisis en de vastgoedkrach lijkt dat argument wat op de achtergrond geraakt. “Wij raden onze kandidaat-kopers af binnen de vijf à tien jaar te verkopen”, zegt Johan Conix. “Je hebt hoe dan ook ongeveer 14 procent aankoopkosten en er is dus ook die meerwaardebelasting. Het is weinig realistisch dat je binnen zo’n korte tijdspanne al die kosten kunt recupereren.”

Ook het huurrendement is doorgaans geen vetpot, is te horen bij Azull. Marleen De Vijt: “Reken op ongeveer 1,5 procent netto op jaarbasis. Het verhuurseizoen is kort: tien tot twaalf weken. In die periode kun je mooie huurprijzen vragen, maar het mag ook niet overdreven veel zijn, want als verhuurder moet je concurreren met de resorts die all-informules aanbieden.”

Toch gelooft Marleen De Vijt dat Spaans vastgoed een interessant alternatief kan zijn voor een vastrentende belegging: “Omdat het op zijn minst waardevast is en er nog ruimte is voor een opwaartse prijsontwikkeling.” Ze voegt er wel aan toe dat goede panden op goede locaties op het hoogtepunt van de crisis nauwelijks in waarde zijn gedaald.

Tegenwind voor herstel

De recentste prijsindex van de vastgoedsite Idealista.com laat een aarzeling in de prijsontwikkeling zien. Steven Lermytte wijst erop dat het recente herstel van de Spaanse vastgoedmarkt grotendeels op het conto van de buitenlandse kopers en investeerders komt. Voor een breder en duurzamer herstel moet ook de binnenlandse vraag toenemen, meent hij. “Er zijn signalen dat de werkgelegenheid en de economische groei aantrekken, maar volstaat dat om voldoende koopkracht te genereren?”

De grote voorraad onverkocht vastgoed blijft als een zwaard van Damocles boven de Spaanse vastgoedmarkt hangen. Steven Lermytte: “Als de Spaanse projectontwikkelaars die voorraad te snel op de markt brengen, kan dat het prijsherstel meteen fnuiken.” Spanje kampt ook met een demografisch probleem. Tijdens de crisis zijn veel jongeren naar het buitenland getrokken. “Die gaan wellicht niet allemaal terugkeren naar Spanje”, denkt Lermytte. “Dat weegt op de binnenlandse vraag. Ook de politieke onzekerheid in binnen- en buitenland kan het herstel van de vastgoedmarkt onderuithalen.”

Tuk op nieuwbouw

Meer dan de andere buitenlandse kopers in Spanje kiezen Belgen voor nieuwbouw. Eén op de drie landgenoten die vorig jaar een Spaanse vakantiewoning kochten, opteerde voor een nieuwbouwpand, blijkt uit data van de Registradores de España. Voor alle buitenlandse kopers samen is dat slechts één op de vijf. Volgens Johan Conix zijn er goede redenen om voor nieuwbouw te kiezen: “De prijzen leunen zeer dicht aan bij die van soortgelijke bestaande panden. Bij nieuwbouw ben je ook zeker van een goede bouwkwaliteit. Bij panden van pakweg tien jaar geleden zit er wat kaf tussen het koren.”

“Een ander belangrijk verschil is de bouwstijl. Vandaag bouwen de promotoren aan de Costa’s op de maat van het buitenlandse cliënteel. En dat is helemaal anders dan wat de Spanjaarden zelf willen. Belgen komen naar Spanje voor de zon en het licht, en we willen dus grote ramen en ruime terrassen. Een Spanjaard wil vooral een koel huis en heeft een voorkeur voor kleine ramen. En een terras is voor de Spanjaarden de plek voor de wasmachine.”

LAURENZ VERLEDENS

“In Spanje ben je als nieuwe eigenaar aansprakelijk voor de schulden die aan het pand verbonden zijn”

“De promotoren aan de Costa’s bouwen op de maat van het buitenlandse cliënteel. Dat is helemaal anders dan wat de Spanjaarden zelf willen”