Zo vermijdt u onaangename verrassingen bij een renovatie

Woensdagavond werd in ‘Pano’ de faillissementsfraude in de bouwsector belicht. Wanneer een aannemer hoge voorschotten vraagt, bent u best op uw hoede. Maar er zijn nog meer valkuilen waar u voor moet opletten wanneer u gaat verbouwen.

“Mensen gaan altijd boven hun budget”, zegt Eric Cloes, de hoofdredacteur van het magazine Ik Ga Bouwen. “Het grootste probleem is dat ze denken dat ze geen hulp nodig hebben, terwijl ze ervaring en kennis missen. Ze plaatsen een badkuip, maar hebben niet door dat de leidingen te nauw zijn en het water niet zal weglopen. Ze trekken het behang af en de bepleistering valt van de muur. Ze verwijderen vast tapijt en de planken eronder zijn rot.”

Een audit door een architect voor de aankoop of voor de start van de verbouwingen kost ongeveer 425 à 600 euro, berekent Kati Lamens, de voorzitter van Netwerk Architecten Vlaanderen. “Dat is weinig in vergelijking met de kosten die je ermee kunt uitsparen.” Met zo’n audit hebt u een idee van de werken. Een architect merkt tekortkomingen op die u niet ziet. Hij kan ook vaak een eerste ruwe schatting van de kosten geven.

1. Ver genoeg vooruit denken

Lamens legt uit dat een architect ook aan de volgende stappen denkt. “Wanneer je een aannemer offertes vraagt voor het vervangen van ramen of het vernieuwen of isoleren van een dak, dan wijst hij er meestal niet op dat zijn werk gevolgen kan hebben voor latere werken die je nog wil uitvoeren.” Stel dat u over enkele jaren uw woning aan de buitenkant wilt isoleren, dan moet u daarvoor al in het een en ander voorzien bij de plaatsing van nieuwe ramen of dakgoten. Niet iedereen weet dat.

Zelfs een goede vakman heeft niet altijd oog voor het bredere plaatje. Cloes: “De installateur van een nieuwe verwarmingsketel zal jou niet vragen of er plannen zijn voor dakisolatie of nieuwe ramen. Hij zal gewoon een ketel met dezelfde capaciteit als de vorige installeren, terwijl je na het isoleren misschien wel minder capaciteit nodig hebt.”

Een langetermijnvisie en een goed masterplan zijn onontbeerlijk. Cloes stipt nog aan dat wie wil verbouwen terwijl hij in de woning woont, zeer goed moet nadenken over de fases van de verbouwing en hoe hij in een deel van de woning comfortabel kan wonen.

2. Beginnen met de buitenkant

Een typische fout is dat mensen beginnen met het interieur. “Ze willen dat de woning aanvaardbaar is om in te leven, om daarna gaandeweg andere aanpassingen door te voeren”, legt Lamens uit. “Een nieuwe keuken of badkamer krijgt voorrang, terwijl het altijd beter is eerst te investeren in de bouwschil: het dak, de gevels en de vloer.”

Vooral die vloer wordt bij de start van een verbouwing weleens vergeten. Lamens: “Bij oude huizen zit vaak geen betonplaat onder de tegelvloer. De vloer is dan gemakkelijk uit te graven. Maar als je bijvoorbeeld al een nieuwe parketvloer hebt gelegd, kan je daarna moeilijk weer alles uitbreken om een draagvloer en voldoende isolatie aan te brengen.”

Zolang de verbouwingswerken de stabiliteit van een gebouw niet bedreigen, bent u meestal niet verplicht een architect bij uw project te betrekken. Toch hebben architecten liever dat ze van bij de start bij de werken worden betrokken.

Lamens: “De meest gehoorde klacht onder onze leden is dat ze pas worden benaderd na enkele jaren, wanneer er een vergunning nodig is. Het is dan heel ondankbaar als je je klant moet vertellen dat hij een aantal zaken weer moet afbreken, omdat hij iets over het hoofd heeft gezien of verkeerd heeft aangepakt.”

3. Laat het risico op ondergrondse problemen inschatten

Maar ook architecten kunnen ondergrondse problemen niet helemaal uitsluiten. Cloes legt uit dat een ingenieur wel een put kan maken in de vloer om de fundering te bekijken. Om in te schatten hoe stevig een gebouw staat, kan een stukje muur of bepleistering worden verwijderd. “Maar het kan nog altijd gebeuren dat je de koterij achter aan een oude woning afbreekt en er plots een grote scheur in een muur verschijnt”, geeft Cloes toe.

“Er kunnen onverwachte kosten opduiken als de fundering van een woning niet zo stevig is als op voorhand gedacht”, zegt ook Lamens.

“We kunnen een inschatting maken op basis van de oude plannen of studies van het huis, maar problemen met de fundering kun je nooit helemaal uitsluiten, omdat je ze niet volledig kan zien. Als je je woning wil uitbreiden, een opening naar de tuin wil maken of een extra verdieping wil plaatsen, dan moet de constructie dat aankunnen. Als je de structuur moet verstevigen, ben je snel een paar duizenden euro’s kwijt.”

4. Bereken of het de moeite is iets zelf te doen

Er wordt weleens gezegd dat het materiaal slechts 30 procent van de kosten uitmaakt en de werkuren 70 procent.

Cloes: “Bij pleisterwerk kost het materiaal weinig en betaal je vooral werkuren. Als je dat zelf kan doen, is dat een forse besparing. Als je een nieuwe keuken installeert, is het materiaal misschien wel goed voor 95 procent van de kosten. Heeft het zin dat zelf te doen? Als jij het materiaal koopt, dan betaal je 21 procent btw. De aannemer betaalt slechts 6 procent op zijn materiaal bij een renovatie. Ook bij zijn werkuren komt slechts 6 procent btw.”

5. Controleer of een aannemer betrouwbaar is

Bij het opvragen van offertes is een goede voorbereiding alles. Als u veel details aan de aannemer overlaat, zal elke aannemer met andere oplossingen en materialen komen. Die offertes zijn niet vergelijkbaar. Als een aannemer veel goedkoper is dan de rest, dan moet u zich afvragen of die u niet probeert te lokken met een lage prijs om er daarna supplementen bij te lappen voor ongevraagde werken, waarvan hij op voorhand wist dat die nodig zouden zijn.

Cloes waarschuwt voor malafide websites waar u online offertes kunt aanvragen. “Tientallen websites beloven dat ze controleren of de aannemers op hun site betrouwbaar zijn, maar doen dat niet. Ze nemen tot 8 procent commissie, zonder iets te doen.” Volgens Cloes hebben goede aannemers meer dan voldoende werk en zullen ze nooit via zo’n website klanten proberen te werven.

Bij de Kruispuntbank van Ondernemingen kunt u nagaan of een aannemer erkend is, of hij schulden heeft en of hij over de nodige vaardigheden beschikt. “Neem iemand uit de buurt”, raadt Cloes aan. “Dan kan je bij hem aankloppen als het werk niet in orde is. En vraag op voorhand referenties. Ga eens kijken naar zijn werk en vraag de mensen of ze tevreden zijn.”

En dan nog ga je het best grondig te werk. “Vaak gaan mensen akkoord met een offerte zonder te weten wanneer de werken starten en eindigen, en hoeveel voorschot ze moeten betalen”, weet Cloes.

“Sommige aannemers durven voorschotten van 50 procent te vragen, terwijl 5 tot 10 procent het maximum is. Je moet duidelijke afspraken maken over betalingen in fasen. Je kan bijvoorbeeld afspreken dat je betaalt voor materiaal de dag dat het in je voortuin staat. Je mag nooit meer betalen dan het werk dat al is gedaan.”

Lamens hanteert als vuistregel dat je bij de optelsom van alle correcte offertes nog eens 10 à 15 procent moet tellen. “Renoveren blijft maatwerk, de fasen van de verbouwingswerken moeten op elkaar worden afgestemd en daarvoor moet je in een reserve voorzien. Hoe groot die moet zijn, hangt af van het project, en ook dat kun je het best bespreken met je architect.”