Zijn de vastgoedbevaks(*) in gevaar?

Zelfs al zakte de beurs in, toch boden vastgoedbevaks sinds 2001 de kans om flinke winsten binnen te rijven. Maar staan er toch niet een paar teleurstellingen te wachten? De uiterst agressieve praktijken van de vastgoedbevak Cofinimmo benadrukken de crisis.

De eerste privé-eigenaar van kantoren in België, Cofinimmo, heeft de hele vastgoedgoegemeente in rep en roer gebracht door enkele gespierde, zo niet gevaarlijke praktijken. Zo krijgt iedere vastgoedmakelaar die de leegstaande kantoren van Cofinimmo aan potentiële huurders laat zien, een premie van 100 euro. Nog nooit vertoond.

Bovendien drijft de vastgoedbevak de commissie voor de tussenpersoon die een huurder weet binnen te halen, onbezonnen op, zo klagen andere eigenaars. Ze worden trouwens ook bang van de uitzonderlijk lage huur die zou zijn overeengekomen met HSBC Dewaay, in het Monsanto-gebouw aan de Brusselse Tervurenlaan. Vergelijkbare prijsverminderingen werden ook voor andere gebouwen toegekend.

Getuigt dit alles van een goedaardige commerciële agressiviteit of van een gevaarlijke vlucht naar voren?

Supercommissie voor iedereen

Laten we allereerst, om misverstanden te voorkomen, de vraag stellen: hoe zit het met die praktijken? “De bezoekpremie is heel gebruikelijk in het wereldje van de zakencentra, die op korte termijn worden verhuurd,” aldus een makelaar. “Maar dat geldt absoluut niet voor het traditionele vastgoed. Deontologisch is dat betwistbaar.”

“Het doet me denken aan de uitbaters van uitzuipkroegen die taxichauffeurs wat geld toeschuiven als ze een klant naar hen toebrengen,” luidt het iets strengere oordeel van een ander. En wat betreft de supercommissie die hoger ligt dan 15 % (die de bemiddelaar normaliter krijgt), die zou evenredig moeten zijn met de ruimten die in één en hetzelfde gebouw worden verhuurd, zodat de vastgoedmakelaar er alle belang bij heeft om eerst het gebouw van Cofinimmo vol te krijgen en pas daarna naar gebouwen te gaan kijken die door andere eigenaars worden aangeboden.

Dat zijn de opmerkingen en geruchten die de ronde doen. Verdedigt Cofinimmo zich daartegen? Niet echt, ook al wil de vastgoedbevak wel enkele nuances en kanttekeningen plaatsen. “Wij hebben die 100 euro beloning voor een bezoek afgeschaft,” zo verduidelijkt gedelegeerd bestuurder Serge Fautré. “Die strookte met onze wens om alle potentiële klanten te zien en ze te tonen wat we te bieden hadden. De premie werd verkeerd begrepen, misschien hebben wij ze niet op de juiste manier voorgesteld.”

De supercommissie heeft het overgenomen. Het principe is simpel: in plaats van de traditionele 15 % (die zou kunnen oplopen tot 20 % of 22 %, afhankelijk van de looptijd van de huur) biedt Cofinimmo vandaag 25 % voor iedere nieuwe verhuur. Natuurlijk is dat van invloed op de winst. Het bedrijf heeft kleur bekend in de voorcalculaties van zijn jaarrekening voor 2003, die op 31 maart werd bekendgemaakt: de rechtstreekse exploitatiekosten zullen dit jaar een sprong van 24 % maken naar 13,1 miljoen euro. De nettohuurprijzen zakken op hun beurt – vanwege de daling van de huurprijzen op de markt en de toegekende bonussen – met iets meer dan 2 % voor een vergelijkbaar patrimonium (de huurprijs per aandeel daalde in 2003 met 11 %).

Resultaat: ondanks de verlaging van de financiële lasten zakt de huidige nettowinst, die in 2003 al met 2,5 % daalde, in 2004 nog eens 5,1 %, naar 7,89 euro per aandeel. En dat is een heel geflatteerd beeld door de daling van de reserves.

Sympathieke voorwaarden

Laten we de daling van de huurprijzen eens bekijken. Ook al blijft het centrum enorm in trek, de andere Brusselse gemeenten kampen met een grote leegstand. Vooral Zaventem en Waterloo klinken tegenwoordig hol: daar staat zo’n 20 % leeg, tegenover minder dan 5 % in het centrum van de stad. De reden daarvoor is simpel: het centrum (waaronder de Leopoldwijk) is het domein van de Belgische staat en van Europa, en van iedereen die daar vlakbij wil zijn. Er is daar dus een aanhoudende vraag. “De rand van de stad is meer in trek bij bedrijven die de afgelopen jaren een herstructurering hebben doorgemaakt,” vertelt Benoît De Blieck, gedelegeerd bestuurder van Befimmo, een andere grote vastgoedbevak die zich op Brusselse kantoren toespitst.

En toch: wat moeten we denken van de uiterst lage huurprijzen die Cofinimmo voor het Monsanto-gebouw toekent, een mooi complex in een bevoorrechte omgeving? Klopt dat bedrag van 60 euro per vierkante meter per jaar, terwijl de professionals de lat voor deze zone op 150 euro leggen? Deze huurprijs zou de eerste drie jaar gelden voor een overigens “behoorlijk lang” huurcontract, geeft Serge Fautré te verstaan. Hij erkent te hebben ingestemd met “sympathieke voorwaarden voor een prestigieuze huurder”.

Cofinimmo heeft zich de afgelopen maanden meer dan eens aan zulke dumpaanbiedingen bezondigd, zo luidt de beschuldiging van bepaalde makelaars. Overigens niet noodzakelijkerwijs met succes, benadrukt Michel Pilette, partner en bedrijfsleider van Com.realty: “Wij hebben onlangs een bedrijf in een gebouw aan de Kolonel Bourgstraat ondergebracht ( nvdr – langs de snelweg van Luik, een minder prestigieuze locatie), terwijl Cofinimmo aan datzelfde bedrijf het Monsanto voorstelde voor een prijs die 40 % lager lag. Maar toen alle elementen in aanmerking waren genomen, bleek dat verschil nauwelijks nog te bestaan.”

Hoe zit het nu, werken ze nu wel of niet onder de prijs? De redenering van Serge Fautré is duidelijk: “De vastgoedmarkt bevindt zich in een moeilijke situatie, daar hoeven we geen geheim van te maken. Wil je klanten vinden, dan moet je adequate voorwaarden bieden. Wellicht willen sommige collega’s deze realiteit niet onder ogen zien.” Talloze professionals geven trouwens toe dat lege kantoren veel geld kosten in de vorm van belastingen en onderhoud. Je kan die kosten dus maar beter dekken en een lagere huurprijs voor lief nemen, althans tijdelijk. Maar hoe ver kan je gaan? Dat is de werkelijke vraag.

Omstreden schattingen

Te koop lopen met agressieve voorwaarden is beslist niet ongevaarlijk. Allereerst is er het mogelijke meezuigende effect op de andere huurders, zo vrezen bepaalde eigenaars. Gaan die niet een lagere huurprijs eisen? “Als huurders onlangs getekend hebben voor een lange periode met een veel hogere huurprijs, dan was dat om zich te beschermen tegen een voortzetting van de stijging die toen heerste,” weerlegt Serge Fautré. Net zoals iemand die een hypothecaire lening aangaat tegen een vaste rente om zich in te dekken tegen de stijging van de rentevoet. Dat is een keuze.

Wat wellicht veel erger is: de schatting van de waarde van het gebouw. Houdt de expert voldoende rekening met de reële overeengekomen huurprijzen van dit moment? “Er zijn twee manieren om de zaak aan te pakken,” verklaart Yves De Koster, partner bij Cushman & Wakefield Healey & Baker. “Je kan de huurprijzen per huurder en per verdieping omrekenen op basis van een periode van minimaal negen jaar, en daarbij rekening houden met mogelijke heronderhandelingen. Je kan ook de gangbare huurprijzen kapitaliseren met een latere correctie afhankelijk van de werkelijk overeengekomen prijzen, rekening houdend met de bonussen en andere prijsverminderingen.”

Het lijkt dus alsof de schatting die van een vastgoed wordt gemaakt, toch wel ‘aangepast’ wordt. De huidige, vrij moeilijke, marktcondities worden als tijdelijk aangezien. De gesprekken tussen bevakhouders en schatters zijn vaak ook zeer verhit, fluisteren enkele confraters. En ze vragen zich daarbij af of het normaal is dat de experts betaald worden door degenen die ze moeten controleren.

De dreiging van de IAS-normen

Zal deze situatie in de toekomst niet keren? De verhoging van de interestvoet waar men al twee jaar over praat, is er nog steeds niet. Maar die komt er wel wanneer de conjunctuur iets duidelijker verbetert. Dat zou de waarde van de vastgoedbevaks doen dalen, nog voor de stijging van de huurprijzen het verlies (gedeeltelijk?) kan compenseren.

Ook bestaat er twijfel rond de Duitse vastgoedfondsen, die in het centrum van Brussel massaal hebben aangekocht. “Nu de beurs aan de beterende hand is, hebben de investeerders er niet meer zoveel geld ingepompt,” merkt Michel Pleeck op, vastgoedverantwoordelijke op de afdeling investment banking van ING. Hun statuut zou binnenkort alleszins vergelijkbaar worden met dat van onze vastgoedbevaks, zodat hun financiële overmacht en hun onverzadigbare honger naar aankopen zouden verdwijnen.

Een andere dreiging tekent zich echter af: de nieuwe IAS-normen die geldig zijn vanaf 2005. De vastgoedbevaks zullen vanaf dan moeten afstappen van de Belgische traditie van de waardebepaling “met de akte in de hand”, met andere woorden inclusief registratiekosten. Hun officiële waarde zal dan automatisch met zo’n 13 % dalen. En hoe goed men de dingen op dat vlak ook voorbereidt, het is duidelijk dat zo’n gebeurtenis niet rimpelloos zal verlopen. Zeker wanner je weet dat de meeste van onze vastgoedbevaks er ook nog een premie tegenaan gooien – bovenop de toch al flatterende waardebepaling – van zo’n 5 % voor Cofinimmo en 14 % voor Befimmo. Het is niet voor niets dat de financiële analisten het woord ‘koopwaardig’ uit hun aanbevelingen hebben geschrapt en dat de meeste professionals, althans privé, verklaren dat de vastgoedbevaks stilaan “duur betaald worden”.

Met of zonder de agressieve aanpak van Cofinimmo lijken de vastgoedbevaks voor delicate jaren 2004 en 2005 te staan. Meer dan de Brusselse vastgoedmarkt zelf trouwens, waar niemand zich zorgen om maakt, omdat de prijzen abnormaal laag zijn voor de hoofdstad van Europa.

Guy Legrand