Zijn bijkomende kosten aftrekbaar?

Of de bijkomende kosten die bij de aanschaf van gronden worden betaald, wel of niet afschrijfbaar zijn, is nog steeds geen uitgemaakte zaak.

Gronden zijn in de regel fiscaal niet afschrijfbaar, omdat de gebruiksduur van gronden in de regel niet beperkt is. Maar dit wil niet zeggen dat daarmee alle problemen opgelost zijn. Zo is er om te beginnen de vraag naar de vaststelling van het fiscaal niet afschrijfbaar gedeelte.

Wanneer iemand bijvoorbeeld een bouwgrond aankoopt, dan is het nogal duidelijk dat de fiscale niet-afschrijfbaarheid slaat op het geheel van de aankoopprijs (voor het probleem van de ‘bijkomende kosten’, zie verder). Maar wat als iemand bijvoorbeeld een gebouw aankoopt dat hij vervolgens voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt?

Anders dan in de regel het geval is bij gronden, is de gebruiksduur van gebouwen wél beperkt, en zijn beroepsmatig aangewende gebouwen dus fiscaal wél afschrijfbaar.

Gebouwen staan evenwel op grond. De prijs die men bij de aankoop van het gebouw betaalt, slaat bijgevolg zowel op de grond als op het daarop opgerichte gebouw. De prijs heeft dus gedeeltelijk betrekking op een afschrijfbaar actief (het gebouw) en gedeeltelijk op een niet afschrijfbaar bestanddeel (de grond). Dus moet, met het oog op de fiscale afschrijving van het gebouw, een opsplitsing worden gemaakt.

Enkel het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het gebouw zal op fiscaal gebied voor afschrijving in aanmerking komen.

Raming.

Die opsplitsing geeft in de praktijk dikwijls aanleiding tot discussies. Zij veronderstelt immers dat een schatting wordt gemaakt, die uiteraard slechts benaderend kan zijn en waarover de meningen bijgevolg dikwijls verdeeld zullen zijn. Ook de manier waarop de schatting gebeurt, roept soms vraagtekens op. Zo gebeurt het dat de belastingadministratie een eigen schatting van de grond naar voor schuift, en die gewoon aftrekt van de aankoopprijs van het geheel of van de waarde die de belastingplichtige voor het geheel heeft vastgesteld. De afschrijving (van het gebouw) zou dan beperkt moeten worden tot het verschil.

Kritiek.

Die manier van werken is evenwel voor kritiek vatbaar. De parameters die de Administratie gebruikt om de waarde van de grond te schatten, zijn immers niet noodzakelijk dezelfde als de parameters die de belastingplichtige heeft gebruikt om de aankoopprijs of de aanschaffingswaarde van het geheel vast te stellen. Wie de geschatte waarde van de grond in deze omstandigheden alleen vergelijkt met de door de belastingplichtige betaalde aankoopprijs voor het geheel, of met de aanschaffingswaarde die hij voor het geheel heeft vastgesteld, riskeert zo appels met peren te vergelijken.

Vandaar dat in de rechtspraak al bij herhaling is beslist dat de belastingadministratie niet op deze manier tewerk mag gaan: als zij een eigen schatting van de grond naar voor schuift, dan moet zij tegelijk ook een eigen schatting van de waarde van het gebouw maken. Op basis daarvan moet een procentuele verhouding worden vastgesteld. Het gedeelte van de prijs dat verband houdt met de grond, en dat bijgevolg niet afschrijfbaar is, mag – volgens die rechtspraak – slechts op deze manier worden beperkt.

Een voorbeeld kan dit verduidelijken. Veronderstel dat een belastingplichtige er op een of andere manier in slaagt een gebouw te kopen tegen 4 miljoen frank, terwijl het in werkelijkheid 6 miljoen frank waard is. De belastingplichtige raamt het gedeelte van de aankoopprijs (van 4 miljoen frank) dat op de grond betrekking heeft, op de helft, dus op 2 miljoen frank. Het afschrijfbaar gedeelte is dus beperkt tot de andere helft (ook 2 miljoen frank).

Stel dat de belastingcontroleur akkoord is met de idee dat de waarde van de grond (in casu) gelijk is aan de helft van de waarde van het geheel. Maar dat hij daarbij niet uitgaat van de betaalde prijs (4 miljoen frank), maar wel van de werkelijke waarde (6 miljoen frank). Hij schat de waarde van de grond bijgevolg op 3 miljoen frank.

Mag hij de afschrijfbare basis van het gebouw dan beperken tot 1 miljoen (zijnde 4 miljoen aankoopprijs voor het geheel min 3 miljoen werkelijke waarde van de grond)? Logischerwijze moet men vaststellen dat dit een verkeerde manier van werken is. Als de belastingcontroleur de waarde van de grond raamt op basis van de werkelijke waarde, dan moet hij hetzelfde doen voor het gebouw. In casu wil dit zeggen dat men noodzakelijk tot de slotsom moet komen dat de verdeelsleutel 50% bedraagt, en dat het afschrijfbaar gedeelte van de aankoopprijs niet beperkt moet worden tot 1 miljoen frank, maar wel tot 2 miljoen (50% van de aankoopprijs van 4 miljoen).

Bijkomend.

Een andere heikele kwestie betreft de bijkomende kosten die bij de aankoop van een grond worden betaald. De registratierechten bijvoorbeeld, of de notariskosten. Zijn deze kosten fiscaal afschrijfbaar?

Het Wetboek van de Inkomstenbelastingen zegt niet uitdrukkelijk in welke gevallen bijkomende kosten wel of niet afschrijfbaar zijn. Het beperkt er zich toe te beschrijven op welke manier bijkomende kosten (ingeval ze wel fiscaal afschrijfbaar zijn) concreet afgeschreven moeten worden. Het zegt dat de belastingplichtige de vrijheid heeft om de bij de aankoop komende kosten af te schrijven, ofwel ineens tijdens het belastbaar tijdperk waarin ze zijn gemaakt, ofwel bij gelijke fracties zonder onderbreking gespreid over het aantal jaren dat de belastingplichtige bepaalt (art. 62 W.I.B. 1992). Met dien verstande dat – in afwijking van het voorgaande – de bijkomende kosten die betaald worden bij de aanschaf van personenwagens, wagens voor dubbel gebruik en minibussen, afgeschreven moeten worden tegen hetzelfde ritme als de wagens zelf (art. 65 W.I.B. 1992). Wat met de bijkomende kosten die betaald worden bij de aankoop van gronden?

Bijzaak.

De belastingadministratie neemt sinds mensenheugenis het standpunt in, dat de bijkomende kosten die bij de verwerving van gronden worden gemaakt, in principe niet voor afschrijving in aanmerking komen. En dat hetzelfde bijgevolg ook geldt voor de bijkomende kosten die bij de aanschaf van een gebouw worden betaald, in de mate dat die kosten betrekking hebben op het gedeelte van de prijs dat op de grond slaat.

Zij vertrekt daarbij van het principe dat de bijzaak de hoofdzaak volgt. De bijkomende kosten zijn als bijzaak slechts afschrijfbaar, voorzover de hoofdzaak zelf afschrijfbaar is. Aangezien grond in principe niet afschrijfbaar is, zijn de bijkomende kosten die op de grond slaan, ook niet afschrijfbaar.

Maar niet iedereen is het met deze benadering eens. Als een bedrijf een grond van 10 miljoen frank aankoopt, en daarvoor in werkelijkheid 12 miljoen moet betalen (namelijk 10 miljoen voor de grond en 2 miljoen aan bijkomende kosten zoals registratierechten en notariskosten), dan blijft de waarde van het verworven patrimonium beperkt tot 10 miljoen frank en niet tot 12 miljoen. De bijkomende kosten zijn verloren.

Vandaar dat de voorbije jaren voor de hoven van beroep bij herhaling bepleit is, dat de bijkomende kosten die op de grond slaan, fiscaal wel aftrekbaar moeten kunnen zijn, gewoon als algemene beroepskost of in de bijzondere vorm van afschrijvingen. De redeneringen die daarbij gevolgd zijn, lopen uiteen, net zoals de antwoorden van de hoven van beroep.

In enkele gevallen is de aftrek toegestaan, in andere gevallen niet. Vandaar dat al geruime tijd uitgekeken werd naar een uitspraak van het Hof van Cassatie. Die is er inmiddels gekomen.

Antwerpen.

De uitspraak van het hoogste rechtscollege houdt verband met een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van een drietal jaar geleden, waarin voor het eerst de aftrek van de bijkomende kosten in verband met gronden werd aanvaard. Het Hof van beroep verklaarde zich toen akkoord met de zienswijze dat de belastingplichtige voor deze bijkomende kosten geen reële tegenwaarde verwerft, waaruit het vervolgens afleidde dat deze kosten fiscaal als bedrijfsuitgaven aftrekbaar zijn, althans voorzover de gronden beroepsmatig worden aangewend.

De belastingadministratie voorzag zich tegen dit arrest in cassatie. Maar het hoogste rechtscollege heeft deze voorziening afgewezen (arrest van 8 juni 2000).

Nieuw.

Voldoende reden (voor de belastingplichtigen) om victorie te kraaien? Voorlopig niet. De afwijzing van de voorziening heeft immers niet te maken met de grond van de zaak, maar wel met de manier waarop de Administratie de voorziening in cassatie geformuleerd had. Dus kan uit het arrest van het Hof van Cassatie onmogelijk worden afgeleid of het hoogste rechtscollege het wel of niet eens is met de stelling dat bijkomende kosten in verband met gronden fiscaal aftrekbaar kunnen zijn. Daarvoor is het wachten op een nieuw arrest.

Jan Van Dyck