Wordt Brussel een administratief getto?

Met de bewering dat bedrijven wegtrekken uit Brussel om zich in de rand te gaan vestigen, smijt Catella Codemer de knuppel in het hoenderhoek.

De Brusselse kantorenmarkt bestaat uit drie zones met elk een specifiek bezettingsprofiel. De centrale wijken zijn uitstekend bereikbaar via het openbaar vervoer en huisvesten voornamelijk de openbare sector, de Europese instellingen en de financiële sector. De gedecentraliseerde wijken zijn in de jaren tachtig na het vertrek van talloze bedrijven uit het centrum enorm uitgedijd. Deze zone wordt overheerst door multinationals die er hun hoofdzetel hebben gevestigd. En in de rand vinden we voornamelijk bedrijven in volle expansie.

“Welles”

Volgens Richard Boomer, gedelegeerd bestuurder van Catella Codemer, spreken de cijfers voor zich. Bedrijven die traditioneel in de gedecentraliseerde wijken gevestigd zijn, kiezen meer en meer voor de rand. Voorbeelden te over die deze tendens illustreren. IBM verlaat het centrum voor de Leopold Square in Zaventem. Proton World laat Haren voor wat het is en vestigt zich in het Cluster Park in Sint-Stevens-Woluwe. St Jude Medical (Marcel Thirylaan) en Sony kiezen voor het Corporate Village in Zaventem. Aspen Tech Europe (uit het gedecentraliseerde oosten van de stad) en de groep Obourg-Origny (Louizalaan) vestigen zich in de Nydam in Ter Hulpen, terwijl McCann Erickson naar Hoeilaart verhuist. “Een verontrustend element is wel dat deze bedrijven al heel lang in Brussel gevestigd waren. Nu de huurceel afloopt, kiezen zij ervoor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te verlaten,” aldus Boomer.

In Brussel zijn de vooruitzichten voor de komende jaren gunstig, zegt Boomer. Voor de centrale wijken raamt hij de vraag voor de periode 2003-2005 op een minimum van 700.000 vierkante meter. Boomer: “Wij stellen vast dat de gedecentraliseerde zones niet langer deelnemen aan deze groei. Deze bedrijven, met een fikse toegevoegde waarde, verhuizen naar Vlaanderen en Wallonië, op een steenworp afstand van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De gevolgen daarvan voor Brussel zijn enorm in termen van inkomsten, banen en bevolking.”

Volgens Boomer mogen we het sneeuwbaleffect evenmin negeren. Het wegtrekken van bedrijven werkt in de hand dat bijvoorbeeld dienstverlenende bedrijven volgen. “Zo lopen we het risico dat Brussel op termijn een monofunctionele stad wordt, die uitsluitend nog dienst doet als administratief centrum.”

Catella Codemer onderscheidt drie belangrijke redenen voor de uittocht. Ten eerste komt het verschil in taksen tussen Brussel en de rand gemiddeld neer op 20 euro per vierkante meter per jaar, maar kan opklimmen tot 50 euro, zonder het huurverschil mee te tellen. In de tweede plaats speelt voor commerciële bedrijven de wagen een cruciale rol. Maar in de stad rijden is een steeds hachelijker onderneming, en dan hebben we het nog niet over het beperkte aantal parkeerplaatsen. En ook het openbaar vervoer heeft zijn beperkingen aangetoond.

Ten derde is er een gebrek aan gebouwen die voor bedrijven zijn bestemd. “Het type stedelijke kantoren, dat gekenmerkt wordt door complexen van ettelijke duizenden vierkante meters die vaak in de buurt van stations te vinden zijn, beantwoordt niet aan de verwachtingen van privé-bedrijven. Ze willen een gebouw dat zichtbaar is en een dienstenpakket dat je in de businessparken vindt,” verduidelijkt Boomer.

“Nietes”

Willem Draps, de staatssecretaris van Ruimtelijke Ordening van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, hekelt de uitspraken van de vastgoedadviseur. Hij haalt bedrijven aan die, in navolging van Mercedes en L’Oréal, ervoor gekozen hebben in de hoofdstad te blijven. “Ik heb niet het idee dat er een uittocht plaatsvindt, of anders op een heel marginale manier,” verklaart hij. “Het is een feit dat Brussel niet kan concurreren met locaties die worden uitverkoren vanwege hun ligging bij een vliegveld of in een businesspark. Maar ik zie er het nut niet van in om in de toekomst ruimte vrij te maken voor de aanleg van dergelijke parken. Dat strookt niet met ons streven naar een beperkt gebruik van de grond.”

Véronique Pirson

“Bedrijven willen een gebouw dat zichtbaar is en een dienstenpakket dat je in de businessparken vindt.”