Woonbeleid is niet gebaat bij gepruts in de marge

Vilvoorde wil via publiek-private samenwerking zo’n 500 goedkope woningen ter beschikking stellen. Het stadsbestuur en de ontwikkelaar ViRiX stoffen daarvoor de formule van de residentiële erfpacht af. De stad is erfpachtgever van de grond waarop de appartementen staan. De kopers mogen hun appartement bewonen, verkopen of verhuren. Na 99 jaar wordt de stad weer de volledige eigenaar van de grond, tegen een faire prijs.

Voorlopig biedt deze constructie soelaas tegen de hoge prijzen op de vastgoedmarkt. De vraag is hoelang het zal duren vooraleer de koper ook voor dit type contracten evenveel wil betalen als voor het ‘normale’ aanbod. Vroegere private of wetgevende initiatieven om de hoge vastgoedprijzen te verzachten, hebben op middellange termijn alleen maar tot hogere prijzen geleid.

ING publiceert regelmatig een index die de mogelijkheid om een woning te kopen berekent aan de hand van de hypotheekrente, de vastgoedprijzen en het beschikbare inkomen. Hieruit blijkt dat de afbetaling van de lening voor een kwaliteitsvol huis stilaan ondoenbaar wordt voor de gemiddelde Belg.

Wat kan men doen aan deze spijtige, maar harde realiteit? Het aanbod van woningen vergroten, bijvoorbeeld. In de steden is herverkavelen de aangewezen weg, maar de rest van Vlaanderen volbouwen, lijkt geen duurzame optie. Ook het aanbod van sociale woningen is beperkt. Dus kopen eenverdieners soms in het goedkoopste vastgoedsegment: kleine woningen, huizen van mindere kwaliteit of op een derderangslocatie.

Expats huren zonder enig probleem een appartement op een Brusselse toplocatie. Maar naast dit topsegment is er op de huurmarkt geen kwalitatief alternatief. Steeds minder eigenaars wensen te investeren in een opbrengsteigendom. De lasten nemen toe, met verplicht lagere huurwaarborgen, dure kwaliteits- eisen, een ‘sociale’ uitzettingsprocedure en allerhande verplichtingen. Dat drukt het rendement, en op termijn dus de kwaliteit.

De politieke wereld lanceert goedbedoelde proefballonnen, zoals huursubsidies. In Nederland heeft dit geleid tot een leger ambtenaren die erop toezien dat de prijzen niet stijgen. Het systeem kost de staat handenvol geld. Een blokkering van de huurprijzen, een voorstel van Laurette Onkelinx (PS), zou investeringen in woningen helemaal ontmoedigen en de huurmarkt compleet proletariseren.

Er is een economisch verantwoord alternatief. Investeerders in Duitse huurwoningen krijgen een grote fiscale korting als ze verhuren aan doelgroepen en tegen een betaalbare prijs. Ook Frankrijk stimuleert dit segment van het privéaanbod fiscaal.

De regionalisering van de huurwet behoort tot de ‘borrelnootjes’ van de beperkte staatshervorming. Fiscaliteit is echter een noodzakelijk instrument om het woonbeleid te flankeren. Als de gewesten niet in staat zijn fiscale voordelen te geven aan investeerders in bepaalde niches van het residentiële vastgoed, dreigt de regionale huurwet beperkt te blijven tot gepruts in de marge. Zo blijkt nog maar eens dat de staatshervorming geen bezigheidstherapie is voor politici, maar de constitutionele basis voor een goed bestuur. (T)

Door Hans Brockmans