Uit een studie van ERA en KU Leuven blijkt dat de gecorrigeerde, reële woningprijzen lager liggen dan tien jaar geleden.
Kort na de Notarissen presenteerde ook het makelaarsnetwerk ERA nieuwe cijfers over de woningmarkt.
Op basis van de verkopen door de eigen makelaars berekende ERA de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Vlaanderen op 260.267 euro. Dat komt neer op een stijging van 4,91 procent in vergelijking met 2016. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaand appartement steeg het afgelopen jaar met slechts 0,2 procent tot 181.871 euro.
De concurrentie van nieuwbouwappartementen verklaart volgens ERA waarom appartementsprijzen niet hetzelfde tempo volgen als de woningprijzen. “De strengere eisen voor onder meer isolatie, veiligheid enzovoort die de overheid oplegt, maar ook een gebrek aan comfort en een soms gebrekkig onderhoud van oudere appartementen, zetten de prijzen van deze flats onder druk”, klinkt het.
Uit de nieuwe cijfers van ERA blijkt ook dat de onderhandelingsmarge licht onder druk staat. In 2016 bedroeg het verschil tussen de vraagprijs en de effectieve verkoopprijs 7 procent. In 2017 was dat verschil gedaald tot gemiddeld 6 procent. Uitschieter is Brussel, waar het prijsverschil gemiddeld slechts 2 procent bedraagt.
Appartementen werden in 2017 ook sneller verkocht. In Vlaanderen was dat in 133 dagen, in Brussel in nog geen 90 dagen. In beide gewesten bleven appartementen daarmee een week minder lang op de markt dan in 2016. Voor woningen was er een kleine toename van de verkooptijd: plus twee dagen (nationaal).
Werkelijke prijzen dalen
In tien jaar tijd bedroeg de prijsklim van woningen op basis van de ERA-cijfers 23,1 procent. Maar ERA relativeert zelf die forse stijging aan de hand van de ERA-KU Leuven Vastgoedindex.
Die index houdt onder meer rekening met de grootte, de afwerking en de ligging van de verkochte woningen en benadert op die manier beter de werkelijke prijsontwikkeling van woningen in Vlaanderen.
“Uit die analyse blijkt dat de werkelijke prijzen van éénzelfde woning – als we dus appels met appels vergelijken – helemaal niet zo sterk gestegen zijn als algemeen wordt verondersteld”, stelt Sven Damen, postdoctoraal onderzoeker en vastgoedeconoom bij de KU Leuven. Tegenover de klim van 23,1 procent bij niet-gecorrigeerde verkoopprijzen, toont de ERA-KU Leuven Vastgoedindex een stijging van slechts 15,7 procent in tien jaar.
“Houden we daarbij bovendien rekening met de inflatie, dan zijn de werkelijke prijzen zelfs 3,4 procent goedkoper dan tien jaar geleden”, aldus Sven Damen.
Sven Damen onderzocht ook of de nabijheid van windmolens een negatief effect op de woningprijzen heeft. Daaruit blijkt dat woningen die binnen een straal van 500 meter van een windmolen liggen, 3,5 procent goedkoper zijn dan woningen die verder afgelegen zijn. Dat prijsverschil daalt tot -2,7 procent op 500 tot 2000 meter van een windmolen.
Tussen 2000 en 2500 meter is er nog een nadelig prijseffect van 1,3 procent. Het prijsverschil is niet meer statistisch significant zodra de windmolen op meer dan 3 km van de woning staat.
Prijseffect registratierechtenverlaging
Voor 2018 ziet Iain Cook, bestuurder van ERA Belgium, een mix van stimulerende en temperende prijsfactoren. “De economie draait op volle toeren, de hypotheekrente staat lager dan ooit, en de registratierechten worden verlaagd, dus zou je meer vraag verwachten en een verdere prijsstijging”, zegt hij.
Maar hij voegt er meteen aan toe dat de rente zeer waarschijnlijk geleidelijk zal stijgen. En dat de banken strenger zullen zijn bij het toekennen van leningen van een bedrag dat meer 80 procent van de aankoopprijs inhoudt. “Dat betekent dat minder mensen hun droomwoning zullen kunnen kopen of dat ze meer zullen moeten betalen voor hun lening.”
Hij verwacht ook iets minder appetijt voor vastgoed bij beleggers. “Investeerders hebben hun vertrouwen in de beurzen herwonnen en hoewel de belangstelling van beleggers in stenen groot blijft, is er een kleine terugval in interesse bij hen.”
Uitstel
Tot slot denkt hij dat kopers in Vlaanderen hun aankoop van een woningen met groot beschrijf of klein beschrijf onder de 200.000 euro zullen uitstellen tot na de verlaging van de registratierechten. “Ik raad een uitstel echter af omdat de prijzen door toedoen van diezelfde kopers met 3 procent zullen stijgen”, zegt Cook.
Toch vindt Cook de verlaging een goede maatregel. “Omdat het de mobiliteit ten goede zal komen. Er zijn weinig landen waarin zo weinig verhuisd wordt als België. Er zijn ook weinig landen waar zo extreem veel files staan, net omdat de werkende bevolking niet geneigd is te verhuizen. De terugverdientijd van de bijkomende kosten boven op de aankoopkosten van een woning, eventueel dichter bij het werk, is zeer lang.”
