‘Woningbezit effent het pad naar integratie’

“We kunnen maar beter erkennen dat elke vluchteling ook een economische migrant is”, vindt migratiedeskundige Doug Saunders. Voor een publiek van vastgoedprofessionals wees hij ook op het belang van eigendomsverwerving als integratie-instrument.

Migratiecrisis? U bedoelt de vluchtelingencrisis.” Doug Saunders zet de puntjes op de i als we hem polsen naar zijn visie op de actualiteit. Het onderscheid is volgens hem belangrijk omdat migranten en vluchtelingen met een heel andere achtergrond en mindset hun land verlaten. Maar hun doel, een beter leven, is wel hetzelfde, meent hij. De Canadese journalist en auteur spitst zich in zijn werk vooral toe op het migratievraagstuk. In zijn gelauwerde boek De trek naar de stad (Arrival City) onderzocht Doug Saunders de dynamiek, de hindernissen en de valkuilen van migrantenwijken. Dat onderzoek mocht hij vervolgens uitdiepen in opdracht van de Wereldbank.

Onlangs was Doug Saunders in Antwerpen voor een lezing op uitnodiging van de Real Estate Society, de alumnivereniging van de opleiding Master in Real Estate van de Antwerp Management School. Vastgoed en migratie lijkt geen voor de hand liggende combinatie. Maar volgens Saunders speelt vastgoed een niet onbelangrijke rol in het al dan niet slagen van integratie.

Tegelijk relativeert hij het belang van cultuurverschillen. “Veel mensen denken bij integratie aan cultuurbarrières die overbrugd moeten worden. Daaruit volgt de redenering dat we migranten maar beter onze ideeën en waarden meegeven. Maar als je kijkt naar de manier waarop succesvolle migrantengemeenschappen een onderdeel worden van de maatschappij, dan blijkt de combinatie van een eigen woning, de mogelijkheid een zaak op te starten en toegang tot het onderwijs een veel grotere impact te hebben. Als migranten daar vooruitgang boeken en hetzelfde niveau halen als de gemeenschap waarin ze integreren, dan worden culturele en taalproblemen vanzelf overwonnen.”

U betoogt dat de fysieke omgeving soms een serieuze hindernis is op het integratiepad.

DOUG SAUNDERS. “Dat is zo. In Noord-Amerika zitten de dichtbebouwde gebieden in de steden vol. Ze zijn zo succesvol dat ze onbetaalbaar geworden zijn. Immigranten komen daardoor in de randstad terecht. In die suburbs zijn veel fysieke hindernissen: hoogbouw, een lage bevolkingsdichtheid, slechte verbindingen naar het centrum, een buurt die gericht is op autogebruikers terwijl de bewoners zich geen wagen kunnen veroorloven.

“De Belgische situatie, toch zeker in Antwerpen en Brussel, is op dat gebied veel beter. Migrantenwijken zijn hier nog grotendeels gevestigd in behoorlijk aantrekkelijke buurten in het stadscentrum. In die wijken is er een hoge bevolkingsdichtheid en dus de nabijheid van consumenten. Als migranten er een winkeltje of een restaurant openen, zitten ze dicht bij hun potentiële klanten. En het woningaanbod is er ook meer afgestemd op migrantengezinnen.

“De Belgische situatie verschilt ook van andere West-Europese landen doordat migranten hier vaak een huis kopen in plaats van te huren. In Duitsland bijvoorbeeld is vastgoedverwerving veel minder aan de orde. Dat maakt een groot verschil als het gentrificatie-effect optreedt (de opwaardering van een wijk, waardoor de vastgoedprijzen stijgen en de armere bewoners worden verdreven, nvdr). In landen waar huren de norm is, is gentrificatie nefast voor migranten. Maar waar migranten wel vastgoed kopen, zoals België, Canada, de VS en Groot-Brittannië, is gentrificatie een middel om te klimmen op de sociale ladder. De waardestijging van hun pand laat migranten toe een zaak op te starten, de kinderen een goede opleiding te geven of zelf vastgoed te verhuren.”

In ons land bezocht u onder meer de Brusselse gemeente Molenbeek. Die staat bij ons toch niet meteen bekend als een voorbeeld van geslaagde integratie.

SAUNDERS. “Molenbeek is groot en verscheiden. Er is ook een zekere segregatie in Afrikaanse en Marokkaanse wijken. In enkele van die Marokkaanse wijken zijn er nog altijd problemen, met bendes, met religieus extremisme… Maar als ik de situatie vergelijk met die van twaalf jaar geleden, toen ik de gemeente voor het eerst bezocht, stel ik toch een verbetering vast. Twaalf jaar geleden voelde het er erg doods aan en leefden er veel extreem arme mensen, die niets omhanden hadden. Nu is er meer leven, meer economische activiteit. Er is in Molenbeek ook geïnvesteerd in betere transportverbindingen. Stilaan zie je er een middenklasse ontstaan: migranten die zijn opgeklommen, maar ook mensen zoals u en ik — als ik dat mag zeggen — die er komen wonen omdat er mooie huizen zijn en er een vlotte verbinding is naar het stadscentrum.

“In de statistieken blijven die verbeteringen soms verborgen. Voor Molenbeek blijkt uit de cijfers dat het armoedeniveau niet daalt, of zelfs stijgt. Maar dat komt omdat die statistieken de achterliggende dynamiek niet vatten. Veel van die migranten komen als zeer arme dorpsbewoners naar een aankomstwijk zoals Molenbeek. Na verloop van tijd kunnen ze zich opwerken en verdwijnen dan soms naar de rand van Brussel. Hun huis in Molenbeek verhuren ze aan drie families die uit hetzelfde arme plattelandsdorp komen. Wat gebeurt er als je alleen naar de statistieken kijkt? Er vertrekt een arme familie en in de plaats komen er drie nog armere gezinnen bij. De werkelijkheid is dat vier families — weliswaar heel traag — klimmen op de sociale ladder.

“Migrantenarmoede verschilt vaak van armoede bij autochtone bevolkingsgroepen. Bij die laatste gaat het meestal om intergenerationele armoede. Dat vereist interventies van sociaal werkers, programma’s die kinderen ondersteunen in hun schoolcarrière, enzovoort. Armoede bij migranten is vaak een fase die mensen doorlopen. Zij hebben veel meer aan een goede kmo-training. Maar onderwijsondersteuning is zeker ook aan de orde voor sommige migrantengroepen. Marokkaanse migranten in België bijvoorbeeld. Die mensen zijn destijds naar hier gekomen voor de industriële tewerkstelling. Het probleem is dat dat soort werk grotendeels is weggetrokken uit België. Op die manier komen ze toch in een intergenerationele armoede terecht, want ze hebben een traditie om de schoolbanken vroeg te verlaten.”

U hebt ook de Antwerpse wijk 2060 bestudeerd en zag dat Park Spoor Noord de wijk begeerd maakte bij Antwerpse inwoners en financieel sterkere migranten. Maar wat als de armere migranten daardoor in minder geschikte aankomstwijken terechtkomen?

SAUNDERS. “Dat is een probleem in veel steden. Het is bijna een natuurwet voor stedelijke buurten en bij uitbreiding voor menselijke gemeenschappen dat ze niet stabiel zijn. We zijn niet zoals beren of wolven, die met een vrij constante populatie een vrij stabiele levensstandaard hebben. Een stedelijke buurt is altijd in opmars of in verval. Als mensen in een wijk in opmars worden verdrongen of uitgesloten omdat de vastgoedprijzen zijn gestegen, dan is dat een probleem. Maar de problemen van het ‘alternatief’ — een wijk in verval — zijn veel groter.

“Het idee dat een buurt stabiel kan blijven, klopt niet. Voor een deel heeft dat te maken met vastgoedlogica. Als je een huis koopt, dan doe je dat niet in de hoop dat de prijs van het huis stabiel blijft, je rekent erop dat het in waarde stijgt. Veel vastgoed in de wijk 2060 is eigendom van migranten, vooral Marokkanen van de tweede generatie. Nu zie je weer een generatie die het moeilijk heeft een eigendom te verwerven. Velen verhuizen daardoor naar buurten met meer appartementen. Daar maak ik me wel zorgen over. Ook omdat sommige van die meer perifeer gelegen buurten niet de beste transportvoorzieningen hebben.”

Veel aankomstwijken worden bevolkt door mensen die van het platteland komen. Bij de vluchtelingen die nu naar Europa trekken, zitten ook veel stedelingen. Maakt dat een verschil voor aankomstwijken?

SAUNDERS. “Vluchtelingen zijn, zeker in de beginperiode, meer afhankelijk van de overheid dan migranten. Vaak zijn ze ook getraumatiseerd en beschouwen ze hun situatie als tijdelijk. Dat zijn allemaal elementen die integratie moeilijker maken. Positief is dan weer dat het meestal mensen zijn uit de middenklasse of dat ze minstens geschoolde arbeiders zijn. Het zijn niet de armen die kunnen vluchten. De Syrische vluchtelingen betalen 3000 euro per gezinslid om op die rubberboten te geraken, en wellicht komt er nog een aanzienlijke som bij om de connecties te betalen. Dat is dus een aanzienlijke investering. Het zijn veelal mensen die een eigen woning of een zaak hadden, die een opleiding hebben genoten, die over professionele vaardigheden beschikken. Over het algemeen hebben die mensen, meer dan de klassieke migranten, de vaardigheden om te functioneren in onze postindustriële samenleving. Maar ik denk toch dat het een grote uitdaging wordt.”

Hoe moeten de aankomstlanden daarmee omgaan?

SAUNDERS. “De beste ervaringen zien we in landen waar vluchtelingen zo snel mogelijk in staat zijn ‘normale’ migranten te worden. Daarvoor moet je erkennen dat elke vluchteling ook een economische migrant is. Vluchtelingen zijn op zoek naar zekerheid en veiligheid voor hun gezin. Voor een deel betekent dat ook werk hebben, een zekere woonsituatie, een goede school voor de kinderen, verbondenheid met de gemeenschap. Ik maak me zorgen om landen die vluchtelingen niet toelaten werk te zoeken, of pas als ze de taal voldoende kennen. Dat is een recept voor mislukte migratie.”

De kennis van het Nederlands is hier een gevoelig thema.

SAUNDERS. “Ik weet het. In Canada ligt het ook gevoelig. Maar ik denk dat het zinloos is te eisen dat mensen de taal leren. Chinezen settelen zich in wijken waar alle uithangborden in het Chinees zijn. Maar hun kinderen spreken beter Engels of Frans dan ik.”

Is het een goed idee de vluchtelingen te spreiden? Steden met grote migrantenpopulaties zoals Antwerpen stellen dat hun absorptievermogen stilaan bereikt is.

SAUNDERS. “Ik denk dat Antwerpen toch voorbereid moet zijn ze op te vangen. Die vluchtelingen gaan na verloop van tijd toch op zoek naar de aankomstwijken in de steden. Daar zijn hun economische kansen beter en treffen ze mensen aan met een gelijkaardige culturele achtergrond. Migrantenbuurten met een concentratie van mensen van dezelfde cultuur kunnen, als het verkeerd gaat, getto’s worden of parallelle gemeenschappen. Maar we zien ook vaak dat mensen die door deze buurten passeren, sneller integreren.”

Mogen we ervan uitgaan dat Syrische vluchtelingen hier maar tijdelijk blijven?

SAUNDERS. “In Europa leeft de veronderstelling dat velen zullen terugkeren als het conflict binnen de vijf jaar opgelost geraakt. Lukt dat binnen de vijf jaar? Ik zie niet meteen hoe, maar in de Balkanoorlog was de situatie even uitzichtloos. De geschiedenis leert ons dat het onmogelijke soms plots toch mogelijk wordt.

“Maar de grootste uitdaging voor vluchtelingen is precies afraken van dat idee dat ze hier tijdelijk zijn. Vooral voor kinderen is dat belangrijk. Ik heb met mijn gezin tien jaar in Londen gewoond. Het was zelfs in een stad zonder taalbarrière en een sterk verwante cultuur heel moeilijk de kinderen te overtuigen dat we er niet voor eventjes waren. Dat denken in tijdelijke termen is heel slecht voor de socialisatie. En voor iemand met een oorlogstrauma, die ook nog wordt geconfronteerd met taal- en cultuurverschillen, kan het psychologisch een grote hindernis zijn. Het is deels de eigen verantwoordelijkheid van de vluchteling om daar overheen te raken. Het is fair te zeggen dat het de opdracht is van de vluchteling of de migrant om deel uit te maken van de maatschappij. Maar het is ook voor ons voordelig om hindernissen weg te nemen.”

Laurenz Verledens, fotografie Wim Kempenaers

“De combinatie van eigenaarschap op de woningmarkt, de mogelijkheid een zaak op te starten en toegang tot het onderwijs heeft een veel grotere impact op de integratie van migranten dan hun onze ideeën en waarden mee te geven”