Wonen aan de Vlaamse onderkant

Het is goed wonen in Vlaanderen. Althans voor wie zich een eigen huis kan veroorloven. Aan de onderkant van de woningmarkt echter wachten zo’n 73.000 gezinnen op een sociale woning. Onderzoekers bepleiten daarom onder meer de afschaffing van de rits fiscale voordelen voor huiseigenaars.

Goed nieuws van het Vlaamse woningfront. Het comfort in onze woningen is er de voorbije decennia gestaag op vooruitgegaan. Vandaag woont ongeveer driekwart van de Vlaamse huishoudens in een woning met volledig comfort. In 1976 was dit slechts 43,3 %. Tegelijk is ook het woningbezit in Vlaanderen sterk gestegen: het aandeel van de huishoudens die eigenaar zijn van hun woning, klom tussen 1976 en 1997 van 65 % naar 71 %. Anno 2005 zou het aandeel van de eigenaars al 75 % bedragen.

Het zijn twee positieve trends die bovendien aansluiten bij de prioriteiten van het Vlaamse woningbeleid. Conclusie: het Vlaamse beleid zit op het goede spoor. En dus: doe zo voort. Of niet? De evoluties en de bijbehorende cijfers hierboven haalden we uit het nieuwe boek Wonen aan de onderkant, een uitgave van Garant onder leiding van de onderzoekers Pascal De Decker (Hogeschool Gent en Universiteit Antwerpen), Luc Goossens (Universiteit Antwerpen) en Isabelle Pannecoucke (Universiteit Antwerpen). Zoals de titel aangeeft, zoomt dit studiewerk in op het minder fraaie deel van onze woningmarkt: het kamerwonen, wonen op een camping, huisjesmelkerij, problemen in de sociale huursector…

Dat dit geen hoeraverhalen oplevert, is evident. Maar een positieve evolutie zouden we – ook op basis van de ontwikkeling aan de bovenkant van de markt – wel mogen verwachten. De auteurs stellen echter onomwonden dat het Vlaamse woonbeleid voor de onderkant van de markt heeft gefaald. Zo blijft er in Vlaanderen een kern bestaan van 300.000 slechte woongelegenheden. En ongeveer 73.000 gezinnen staan ingeschreven op de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen.

Wachtlijst van 60 jaar

Veel van die gezinnen zullen nog lang kunnen wachten. Het tekort aan sociale woningen is een oud zeer, dat niet van vandaag op morgen zal verdwijnen. Vlaanderen telt 135.000 sociale woningen, wat neerkomt op ongeveer 6 % van het woningbestand. Veel te weinig, vindt het gros van de sociale wetenschappers en veldwerkers, en ze wijzen op de veel hogere percentages in onze buurlanden (Frankrijk 17 %, Nederland 36 %, Duitsland 26 %). Het Europese gemiddelde bedraagt 12 %.

Onze bewindslui zijn niet blind voor die achterstand. Verschillende Vlaamse ministers van Huisvesting hebben stappen ondernomen om het aantal sociale woningen op te krikken. Ook huidig minister van Wonen Marino Keulen (VLD) erkent in zijn beleidsnota 2004-2009 het tekort aan sociale woningen. En de inhaalbeweging is ingezet: het investeringsvolume van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM, de koepel over de sociale huisvestingsmaatschappijen) is opgetrokken van gemiddeld 197 miljoen euro in de periode 2000-2003 tot 227 miljoen euro in 2004. Dat zou 2500 bijkomende sociale huurwoningen op jaarbasis moeten opleveren.

“De budgetten zijn sinds de jaren negentig inderdaad toegenomen,” bevestigt Pascal De Decker. “Toch is het niet meer dan een druppel op een hete plaat. Volgens onze berekeningen zijn er sinds 1998 jaarlijks ongeveer 1200 nieuwe sociale woningen bijgekomen. In dit tempo duurt het nog zestig jaar voordat de wachtlijsten zijn weggewerkt.”

Een tandje bijsteken is dus de boodschap, en ook dat heeft de minister begrepen. In zijn beleidsnota belooft hij een vereenvoudiging van de procedures voor de subsidiëring van de realisatie van sociale woonprojecten. Als goed liberaal ziet hij hierbij ook een belangrijke(re) rol weggelegd voor de privé-sector. Het was dan ook met enige fierheid dat de minister midden juli de eerste publiek-private samenwerking (PPS) in de sociale woningbouw aankondigde. De NV Sowo, een tijdelijke samenwerking tussen bouwbedrijf Van Roey en Fortis Bank, zal 238 sociale woningen bouwen in Oost- en West-Vlaanderen, Antwerpen en Limburg. In de beleidsnota van minister Keulen is er ook sprake van de oprichting van een woonbevak, waarbij met privé-kapitaal de bouw of aankoop van privé-huurwoningen wordt gefinancierd. Ook nieuw is een project om sleutelklare woningen te bouwen in samenwerking met de privé-sector.

De Decker acht zulke initiatieven zinvol. “Maar,” stelt hij, “het maakt eigenlijk niet zoveel uit hoe die projecten worden gerealiseerd. Wát men bouwt, is wel belangrijk. Nieuwe sociale huurwoningen zouden ‘onzichtbaar’ moeten zijn. De projecten uit het verleden stralen te veel uit dat het om sociale woningen gaat.” De Decker gelooft dat de PPS-formule voor een snellere realisatie kan zorgen. En dat de privé-sector middelen pompt in de sociale huisvesting, is ook mooi meegenomen. Maar hij is van mening dat het weinig verandert aan het kernprobleem: het budget voor sociale woningbouw is substantieel te klein.

Weg met die fiscale voordelen

Een forse verhoging van de middelen voor sociale woningbouw: De Decker weet ook dat dit binnen de beperkte budgettaire ruimte geen haalbare kaart is. Maar de bestaande middelen geven wel mogelijkheden. De Decker berekende dat 1,2 miljoen Vlaamse huishoudens in totaal 1,93 miljard euro ‘overheidssteun’ voor wonen hebben ontvangen. Het leeuwendeel ervan (1,56 miljard euro) werd toegekend via fiscale kortingen zoals de basisaftrek en de bijkomende intrestaftrek en de belastingvermindering voor kapitaalaflossingen (zie tabel: Tegemoetkomingen in het Vlaamse woonbeleid). De cijfers van De Decker hebben weliswaar betrekking op gegevens van 1995, maar ze worden bevestigd in een recente studie van het Hoger Instituut voor de Arbeid (Hiva).

“Weggegooid geld,” luidt het vernietigende oordeel van De Decker. “Je gelooft toch niet dat die fiscale stimuli doorwegen in de beslissing om al dan niet een woning te kopen? De stap naar een eigen woning zet je als je voldoende financiële zekerheid hebt. Niet op basis van een al bij al beperkt fiscaal voordeel, dat je bovendien pas twee jaar na de aankoop van de woning voelt.”

Hij voert ook aan dat het bezwaarlijk een sociale politiek genoemd kan worden. Immers, 40 % van het totale voordelenpakket komt terecht bij de 20 % meest welvarende Vlaamse gezinnen. Het is een extreme illustratie van wat in de sociale wetenschap bekendstaat als het Mattheüs-effect: hogere sociale klassen maken meer gebruik van sociale voorzieningen dan de lagere, en consumeren dus het grootste deel van de sociale overheidsuitgaven.

Afschaffen dus die handel, bepleit De Decker, en de vrijgekomen middelen investeren in een echt sociaal woonbeleid. Maar klinkt dit niet als een provocatie aan het adres van de middenklasse, die zich nu al fiscaal uitgemolken voelt? Tegenover de voordelen voor eigenaars staan overigens ook een aantal heffingen. “Uiteraard is het niet de bedoeling om te raken aan die voordelen,” antwoordt De Decker. “Een overheid kan niet terugkomen op aangegane verbintenissen. Daarom stel ik voor om, ter compensatie, het BTW-tarief op nieuwbouw te verlagen. Want is het niet vreemd dat voor een basisbehoefte als wonen een BTW-tarief van 21 % geldt? Het lijkt me logisch dat je voor een bepaalde schijf van je investering slechts 6 % betaalt. Voor luxe-uitgaven – de gouden kranen in je badkamer – zou het tarief van 21 % van kracht blijven.”

De Decker merkt op dat in Engeland het systeem van de fiscale kortingen werd afgevoerd door niemand minder dan de neoliberale Margaret Thatcher. Voorts oppert hij dat een BTW-verlaging belangrijke terugverdieneffecten kan genereren. Een studie uit 2000 van het Federaal Planbureau bevestigt die hypothese. Er is echter nog een grote ‘maar’ in het scenario van De Decker: het woonbeleid is dan wel een regionale bevoegdheid, de woonfiscaliteit is nog altijd een federale aangelegenheid. En dan rijst meteen de vraag of men aan de andere kant van de taalgrens zo’n overheveling bespreekbaar acht.

Subsidies in ruil voor een faire huurprijs

Zelfs als de budgetten voor sociale woningbouw de hoogte in schieten, dan nog kan je niet van vandaag op morgen 73.000 nieuwe sociale woningen neerpoten. Een snelle oplossing voor de wachtlijsten is dus een utopie. Daarom het pleidooi in Wonen aan de onderkant voor een ‘gezonde’ privé-huurmarkt. En ook omdat die huurmarkt een aantal intrinsieke kwaliteiten heeft, zoals een vlotte toegankelijkheid, flexibiliteit en een grote variatie.

Maar omdat steeds meer gezinnen de stap hebben gezet naar een eigen woning, blijven vooral de gezinnen met een zwak socio-economisch profiel achter op de huurmarkt. Voor verhuurders en investeerders een vervelende evolutie, want zij worden vaker geconfronteerd met wanbetalers. Indien mogelijk zullen ze deze ‘zwakke’ huurders dan ook mijden. Gevolg: de huurmarkt van goedkope woningen verschraalt en/of marginaliseert, met kamerwonen, huisjesmelkerij en matrassenverhuur als uitwassen.

Sociale verhuurkantoren trachten die patsituatie te doorbreken. Ze huren woningen op de privé-huurmarkt en verhuren ze onder aan hun doelgroep: kansarme gezinnen. Het voordeel voor de verhuurder is dat hij zeker is dat de huur wordt betaald. De sociale verhuurkantoren eisen in ruil wel investeringen in de kwaliteit van de woningen. Deze formule is vrij succesvol in Vlaanderen, maar de schaal is zeer beperkt: eind 2003 verhuurden een negentigtal sociale verhuurkantoren in totaal ongeveer 3400 woningen.

Pascal De Decker schuift een meer geïnstitutionaliseerde formule naar voor: de lokale referentiehuurprijs. Eigenaars die toetreden tot dit systeem, kunnen aanspraak maken op subsidies voor verbetering van hun woning. En alleen hun huurders hebben recht op een huursubsidie. In ruil voor deze garanties moet de verhuurder zich wel schikken naar een opgelegde huurprijs, die in verhouding staat met de kwaliteit van de woning. “Het is een systeem dat onder meer in Engeland, Nederland en Duitsland al behoorlijk werkt,” weet Pascal De Decker. “In Engeland bepaalt bijvoorbeeld de lokale rent officer wat een faire huurprijs is voor een woning. Dat is wel een arbeidsintensieve aangelegenheid. Dagelijks schuimen mensen de markt van huurwoningen af om de huurprijzen in kaart te brengen.”

Verouderd woningpatrimonium

Intussen blijft het Vlaamse woonbeleid sterk gefocust op eigendomsverwerving. Met onder meer verbeterings- en aanpassingspremies, sociale leningen en sociale koopwoningen wil men zoveel mogelijk gezinnen het gedroomde eigenaarsstatuut gunnen. Op zich een nobele betrachting, meent Pascal De Decker, maar dat houdt ook gevaren in. “Je moet realistisch zijn,” stelt hij. “Een eigen woning is niet voor iedereen haalbaar. Eigenwoningbezit is pas waardevol als het duurzaam is. Als mensen bij de minste financiële tegenslag hun woning moeten verkopen, zijn ze slechter af dan voorheen.”Wil de overheid het woningbezit aanmoedigen, dan zijn volgens De Decker maatregelen aan de aanbodzijde nuttiger. “Door bijvoorbeeld een grondbeleid te voeren,” suggereert hij. “Er is in Vlaanderen nog een grote voorraad aan gronden, bestemd voor woningbouw, die maar niet op de markt komt. Daar moeten we iets aan doen. Het idee leeft ook dat er in Vlaanderen enorm veel gebouwd is. De realiteit is dat wij met een grotendeels verouderd woningpatrimonium zitten. We moeten weer meer gaan bouwen,” besluit hij.

Laurenz Verledens Guido Muelenaer

“Sinds 1998 zijn er jaarlijks ongeveer 1200 nieuwe sociale woningen bijgekomen. In dit tempo duurt het nog zestig jaar voordat de wachtlijsten zijn weggewerkt.”

De belangrijkste reden waarom de nood aan sociale woningen is toegenomen, is het fenomeen van de gezinsverdunning.