WINKELVASTGOED

Voor het eerst laat GIB Group, de grootste distributeur in België, in zijn vastgoedkaarten kijken: de portefeuille weegt “tussen 20 en 30 miljard frank”. Overvleugelt de immobusiness straks de retail? De aandeelhouders gaan er zich in elk geval sterker op toeleggen. En een beurs- introductie ligt mogelijk in het verschiet.

In de loop van de komende twee, drie maanden belanden er nieuwe mensen op de zitjes in de raad van bestuur van nv GIB Immo, zo verklapt Pierre Iserbyt, gedelegeerd bestuurder van die 100%-dochter van de nv GIB die het vastgoed van de groep beheert. Tot op vandaag zetelden daar naast Pierre Iserbyt ook Diego du Monceau, gewezen gedelegeerd bestuurder van de beursgenoteerde spil nv GIB, Louis Frère, financieel directeur van de groep en Roland Vaxelaire, huidig co-gedelegeerd bestuurder van GIB. Via du Monceau en Vaxelaire zijn de familiale aandeelhouders, die voor 14% van het kapitaal van de groep tekenen, wel rechtstreeks aanwezig. Maar zakenbank Cobepa, met 19,5% nochtans de grootste individuele aandeelhouder in GIB, zetelt er níet, net zo min als bijvoorbeeld Sofina met zijn 3,7%. Dat verandert echter zeer binnenkort.

Immo is nu core business

Het geeft aan dat alle aandeelhouders zich veel sterker om het vastgoed beginnen te bekommeren, of nog, dat dat vastgoed niet langer een aanhangsel is van de distributie-activiteiten maar tot core business is gepromoveerd. Niet verwonderlijk, gezien het belang ervan voor de jaarresultaten. In het jaarverslag over 1997, waarin vastgoed voor het eerst als een aparte ‘sector’ werd gepresenteerd, viel al te lezen dat de bedrijfswinst van de groep voor maar liefst 36,9% uit de immobiliën kwam, tegenover 12,6% uit de super- & hypermarkten, 29,7% uit doe-het-zelf, 14,8% uit de restauratie, en 6% uit de gespecialiseerde distributie (Inno, Disport, en Club). Vastgoed draagt ook voor 18,3% bij tot de exploitatiecashflow.

“Twee miljoen vierkante meter op de beste locaties.” Het is al jarenlang het argument waarmee Cobepa-voorzitter Pierre Scohier, tevens voorzitter van GIB, uitpakt om ondanks magere resultaten van GIB het geloof van zijn zakenbank in de toekomst van de distributeur te verantwoorden. Die 2 miljoen vierkante meter maken de “bebouwde oppervlakte” uit, want in totaal beschikt GIB Immo zelfs over 6 miljoen vierkante meter gronden. De “commerciële oppervlakte” bedraagt “meer dan 1 miljoen vierkante meter”, verdeeld over om en bij 650 winkels. “Het patrimonium van GIB Immo, met een boekwaarde van zowat 8,5 miljard frank onder ‘terreinen en gebouwen’, heeft naar onze schatting een marktwaarde tussen 20 en 30 miljard frank,” geeft Pierre Iserbyt met een grote schommelingsmarge aan. Een exacter cijfer kan hij niet geven: “Ik weet niet op voorhand wat de effectieve verkoop van elk stuk grond, elk gebouw zou opleveren.”

Met die omvang

hoort GIB Immo in elk geval bij de belangrijkste vastgoedmaatschappijen in België. De recentste schattingen van Healey & Baker ramen de Belgische immoportefeuille van Fortis AG op 60 miljard frank (waarvan zo’n 10% in winkelvastgoed), die van AXA-Royale Belge op 55 miljard frank (waar intussen de 12 miljard frank van Banimmo, de vastgoedpoot van Anhyp, moet worden bijgeteld), Cofinimmo zou 32 miljard halen. Inzake winkelvastgoed is GIB Immo met zijn 20 à 30 miljard onomstotelijk het nummer één.

Het oprichten van een aparte immobiliënpool binnen GIB Group, gestart in 1997, ging vooraf aan de intrede van de Franse distributiegroep Promodès (voor 27,5%) in de afgesplitste super- en hypermarkten onder de nv GB, begin 1998. In de loop van 1998 slorpte GIB Immo dan nog de zusterfirma’s Imodis en Noprimmo op (waarin de resterende terreinen en gebouwen van de groep zaten). Het eigen vermogen van GIB Immo bedraagt nu mede door overgedragen winsten 12 miljard frank (bij afsluiting boekjaar op 31 januari jl.), laat Iserbyt weten. Een jaar eerder was dat 7,835 miljard.

GIB Immo omvat nu alle vastgoedactiviteiten van de groep in België (en straks wellicht ook die in Spanje en Portugal, cfr. infra). De equipe van 49 medewerkers bekommert zich om het beheer van de contracten (negentien mensen), expansie (drie), en constructie en onderhoud van de gebouwen (27). De vennootschap is enerzijds eigenaar van gebouwen die in huur worden gegeven aan enseignes van GIB Group, maar deels ook aan derden – dat laatste meestal ten gevolge van de overlating van activiteiten, zoals in de jongste jaren Sarma en optiekketen Pearle Vision. Maar ze treedt anderzijds ook op als hoofdhuurder van enkele gebouwen die dan onderverhuurd zijn aan GIB-enseignes. Én ze bezit ten slotte nog opties op een aantal terreinen en gebouwen die in huur gegeven zijn aan GIB-enseignes.

“Die opties spruiten voort uit de erfpachtcontracten die de groep vooral in de eerste helft van de jaren zeventig heeft ondertekend,” legt Pierre Iserbyt uit. “Er zat immers een grendelwet aan te komen die de ongebreidelde groei van almaar nieuwe grote commerciële oppervlakten zou gaan beteugelen. De distributeurs haastten zich om vóór die wet (die uiteindelijk in 1975 van kracht werd), nog zoveel mogelijk terreinen en gebouwen in te palmen, zonder de financiële structuur te zwaar te belasten. Daarom werd toen vrij veel een beroep gedaan op erfpachtcontracten voor 27 jaar, met een koopoptie bij de afloop.” In de volgende jaren, tot en met 2002 (dus net 27 jaar na 1975), komen maar liefst 51 van die erfpachten aan hun einde. “Het lichten van al de koopopties – in de veronderstelling dat de raad van bestuur daartoe zou beslissen – zou de waarde van onze portefeuille fel doen toenemen,” stelt Iserbyt. Op een recente studiedag over commercieel vastgoed noemde hij het bedrag van 7 miljard frank om al die opties te lichten, met een marktwaarde die nog “een stuk hoger” zou liggen.

“Van moetens?”

Sectorwatchers maken daarbij de kanttekening dat het lichten van de koopopties voor GIB een beetje “van moetens” is. Immers, cijferend met “een stuk meer” dan 7 miljard bovenop een huidig totaal van 20 tot 30 miljard, kan men niet onder de conclusie uit dat het voor GIB om minstens 25% van zijn commercieelareaal gaat en dat dus ook een groot stuk omzet in het geding is! De groep kan het zich niet permitteren om veel van die koopopties niet te lichten, want dan dreigen de desbetreffende terreinen en gebouwen in handen van (al dan niet rechtstreekse) concurrenten te vallen. De verdediging van Pierre Iserbyt: “We kunnen ze eventueel in het kader van een herfinanciering ook laten lichten door derden.”

Wil GIB Immo de koopopties zelf kunnen lichten, moet uiteraard het geld voorhanden zijn. De vastgoeddochter werkt als een autonoom profit center (zie de resultaten in de cijfertabel) dat huurprijzen aanrekent die marktconform zijn. Dreigt dat dan niet de rendabiliteit van de ‘klanten’ uit eigen groep aan te tasten? Pierre Iserbyt: “Het is geen gezonde situatie indien een bepaald verkooppunt, om rendabel te kunnen zijn, afhankelijk is van de toegeeflijkheid van de verhuurder – lees: van huursommen beneden de marktprijs. Dan zit die business daar gewoon niet op zijn plaats.”

Het verzelfstandigen

en marketwise laten opereren van de immobiliëndochter – de opdracht waarmee Pierre Iserbyt in 1996 uit zijn toenmalige functie bij Nopri werd weggeplukt – hing natuurlijk samen met de jaren geleden begonnen zoektocht naar partners voor de exploitatie van de diverse enseignes, in de eerste plaats de super- en hypermarkten. Iserbyt: “Het verwijderen van het vastgoed uit de exploitatiemaatschappijen maakt de intrede van een partner in de exploitatie een stuk makkelijker want een aantal miljarden goedkoper. Bovendien zorgt het voor juridisch meer zuivere relaties tussen de verhuurder – een 100% GIB-dochter – en de hurende exploitatiemaatschappij die gedeeltelijk of geheel in handen kan zijn van derden. Én het geeft de bestaande aandeelhouders de garantie van een zeker inkomen.”

Zo werden bij de intrede van Promodès in het kapitaal van GB huurcontracten tegen marktprijs vastgelegd voor achttien jaar. De huursom is vastgelegd op 1,8% van de omzet (BTW inbegrepen). Opvallend is wel dat alle Belgische vastgoed van GB onder GIB Immo is terechtgekomen, maar dat dat van de Poolse dochter Globi binnen de perimeter van de nv GB gebleven is. Omdat Promodès de Oost-Europese expansie voor zichzelf voorbehoudt?

In tegenstelling

daarmee wordt de intensieve uitbreiding van de doe-het-zelf-business van GIB in Spanje en Portugal wél immobiliair geruggensteund door GIB Immo. In de komende weken worden daar trouwens vastgoedmaatschappijen opgericht die de immobiliën gaan overnemen die nu nog in de exploitatiemaatschappijen zitten. Iserbyt: “Later op het jaar zal dan wellicht – de raad van bestuur moet beslissen – de Belgische nv GIB Immo daarin een participatie nemen. We willen er wél graag een Spaanse respectievelijk Portugese partner bij – om lokale voeling te houden én omdat door de inbreng van extra middelen de expansie ook sneller kan lopen.”

En nu naar de beurs?

Iserbyt recapituleert: “Na de opstartfase van de maatschappij zitten we nu in de tweede fase, het vastleggen van een klare, strategische beleidslijn: in welke marktsegmenten en in welke landen gaan we onze middelen investeren? Ons voorstel aan de raad van bestuur is dat we het maximum proberen te halen uit onze specialisatie: retailvastgoed. Wat niet wil zeggen dat we daar nooit buiten zullen gaan – we bestuderen momenteel bijvoorbeeld voor drie van onze sites in het Brusselse of daar geen kantoorprojecten mogelijk zijn – maar dat zal nooit meer dan een “toemaatje” zijn. Fase drie kan dan zijn: het openstellen van het kapitaal, pakweg binnen een jaar of drie. Eventueel door een partnerschap aan te gaan met een “complementaire” immobiliënmaatschappij. Eventueel door de introductie van een vastgoedbevak. Eventueel door de nv GIB Immo naar de beurs te brengen. Daarover moet uiteraard de raad van bestuur beslissen.” Op een recent immobiliënsymposium, georganiseerd door Séminaires & Editions Laurence de Hemptinne, liet Iserbyt verstaan dat hij meende “bij zijn aandeelhouders de wens daartoe te hebben waargenomen.” En de naast hem zittende Raymond Vaxelaire knikte instemmend.

RAF PAUWELS