Winkel te huur

De consumptiecrisis verplicht retailers en vastgoedeigenaars om samen te werken. De tijd van ieder voor zich is in die sector voorgoed voorbij.

De wereld van het Belgische commerciële vastgoed is beperkt. Enkele weerbare specialisten proberen het hoofd te bieden aan de wisselvalligheden van de markt. Voornaamste uitdaging: de consumptiecrisis. Afhankelijk van de ligging en de commerciële activiteit van de zaak, zorgde de crisis voor een daling van naar schatting 10 tot 30% van de omzet van winkels en winkelketens. Sommige hebben het overleefd, andere niet. “Deze situatie heeft geleid tot een duidelijke uitbreiding van het huuraanbod van winkels op toplocaties,” vertelt Jean-François Gérard, gedelegeerd bestuurder van Bureau Gérard. “Het is vandaag niet meer ongewoon dat eigenaars op zoek zijn naar huurders voor een gebouw aan de Brusselse Nieuwstraat of de Antwerpse Meir. Dit verschijnsel is zeer recent en het resulteert ook niet noodzakelijk in leegstand. Vaak willen huurders verhuizen, maar ze vinden geen overnemer voor hun huurpand. Op die manier staat op de Meir meer dan 4000 vierkante meter virtueel leeg, wat veel is voor een centrum met deze uitstraling.”

Lagere prijzen

Logisch gevolg van de hele beweging is dat de huurprijzen daalden met 8 tot 15%, afhankelijk van de ligging. Bovendien zijn zo goed als alle drempelgelden (de som voor de overname van een handelspand) weggevallen, op enkele uitzonderingen na. Zo belanden we opnieuw in een normale situatie. Door de massale invasie van buitenlandse ketens in ons land, hadden de huurprijzen en drempelgelden immers irrationeel hoge niveaus bereikt, zowel in de Nieuwstraat als op de Meir. “Het probleem met ons land is dat België als testmarkt dient voor alle grote internationale maatschappijen die dan ook bereid zijn een fortuin uit te geven om zich op een geschikte plaats te vestigen. Ketens als Zara of H&M probeerden eerst in België alvorens ze Parijs zouden veroveren,” constateert Jacques Hayez, gedelegeerd bestuurder van de venootschap Cassis. “Op de grens tussen Noord en Zuid-Europa, is België een waar slagveld geworden. Franse, Italiaanse en Spaanse firma’s vestigen zich hier vooraleer ze zich toespitsen op Nederland, Duitsland enzovoort. Voor de landen uit het noorden is het net andersom. Sinds enkele jaren zijn wij echter de slechte leerling van de klas wat betreft consumptie. De internationale vennootschappen zingen dan ook reeds een toontje lager”, legt Jean-François Gérard uit.

Dieptepunt

De markt van het commerciële vastgoed lijkt de jongste tijd enerzijds lichtjes te verzwakken, maar daarnaast bieden zich talrijke mogelijkheden aan voor handelaars die hebben kunnen wachten om zich te vestigen op prestigieuze sites als de Nieuwstraat. Er ontstaat als het ware een tweede markt waar vele retailers, soms zelfs alle winkels van een keten plaats ruimen voor nieuwe huurders die vaak alle ‘instapkosten’ of dan toch een deel ervan, uitsparen. Ze kunnen soms zelfs een lagere huurprijs bekomen door de huur ‘direct’ te bespreken met de eigenaar van het gebouw. Zo krijgen we een domino-effect wanneer een retailer de mogelijkheid ziet om zich ‘beter’ te vestigen: hetzij op een betere plaats, hetzij in een betere winkel (grotere gevel en zolderoppervlakte, waardoor hij de kosten voor stucturele werken kan uitsparen). “Momenteel bestaat op meerdere commerciële sites in het land een stoelendans met plaatsverdeling naargelang van de context van de markt,” stelt Jean-François Gérard vast. Vennootschappen als Camaïeu verlieten meerdere winkels op zeer korte tijd en ruimden zo plaats voor nieuwkomers die van zeer interessante voorwaarden konden genieten. Ik denk dat daar de grote nieuwigheid zit van de laatste twaalf maanden: de kaarten worden herverdeeld.”

Andere belangrijke tendens:

momenteel vormt de markt het toneel van gewaarschuwde investeerders, of het nu particulieren of institutionelen betreft. De wereld van het commercieel vastgoed is in de loop der tijden een zaak geworden van specialisten die vertrouwd zijn met de specifieke juridische en fiscale regels. De professionalisering van de sector heeft een betere samenwerking tot stand gebracht tussen eigenaars en retailers. De tijd dat de handelaar en de particuliere eigenaar rechtstreeks of via een tussenpersoon onderhandelden zonder veel marktinzicht is voorgoed voorbij. “Tegenwoordig wil men een globale aanpak en in dit kader tekenen zich synergieën af tussen eigenaars en huurders. De crisis in de markt, zoals we die de laatste jaren kennen, is zonder twijfel één van de redenen van deze toenadering, van deze dialoog tussen de verschillende betrokken partijen die elkaar als gelijke behandelen, in een markt waar de regels beter gekend en toegepast worden. De crisis heeft inderdaad alle spelers op de vastgoedmarkt in hetzelfde schuitje gedropt. Enkel evenwichtige oplossingen laten toe adequate antwoorden te bieden,” argumenteert Jean-François Gérard.

Nieuwe begrippen

Concreet wordt dit fenomeen gekarakteriseerd door een mentaliteitsverandering. De eigenaars beseffen één voor één dat de huurprijs niet enkel wordt vastgesteld in functie van de huurdersmarkt, maar ook in functie van de omzet van de retailer. De prijzen worden bepaald naargelang van de oppervlakte, de ligging en de stabiliteit van het bedrijf dat huurt. De verwijzing naar de omzet wordt de norm. Jammer genoeg blijft die in België vaak geheim. Ondanks alles evolueert de situatie en de eigenaars accepteren geleidelijk aan dat ze het spel moeten meespelen. Aan de kant van de retailer, vertaalt deze bewustwording zich in een correcte evaluatie van de omzet alvorens zich te vestigen. Men beseft dat het beter is af te zien van een vestiging op een toplocatie wanneer de operatie niet rendabel lijkt. “De imagopolitiek van de jaren ’80 die vele groepen van retailers aanhingen en die meerdere filiaalbedrijven ertoe aanzette zonder meer ‘vlaggenschepen’ te creëren in de prestigieuze commerciële centra, behoort tot het verleden. Natuurlijk zullen dergelijke uithangborden steeds blijven bestaan. De rendabiliteit op middellange termijn is echter het leidmotief geworden van alle grote nationale en internationale ketens,” zegt Jean-François Gérard.

Ook de ratio omzet/huur is belangrijk wanneer een handelaar beslist te verhuizen van een grote naar een kleinere straat met het oog op een lagere huurprijs. Naast de keuze van de vestigingsplaats, spelen ook andere factoren een rol. “Sinds enkele jaren ontwikkelt zich een ‘wetenschap’ bij de distributeurs omtrent de analyse van de relatie omzet/huur. Vroeger huurde men een plaats – men wilde aanwezig zijn in de Nieuwstraat, op de Meir… – zonder veel aandacht te schenken aan de wetenschappelijke studie van de ratio’s, de rendabiliteit per winkel enzovoort. Vandaag zijn de onderzoeken veel verfijnder,” aldus Bernard Gabay, bestuurder van Immodef.

In deze optiek duikt sinds kort een nieuw verschijnsel op: de ketens aarzelen minder dan in het verleden om zich in aanpalende straten te vestigen waar ze huurprijzen vinden die beter aangepast zijn aan de reële situatie van de markt. Ze vervoegen hiermee de lokale handelaar en de kleine zelfstandigen die er reeds hun toevlucht vonden na de massale komst van ketens in ons land, die inderdaad een stijging van de huurprijzen veroorzaakte waar weinig zelfstandigen tegen bestand waren. Zij verlieten de grote commerciële centra ten voordele van soms charmantere maar minder prestigieuze plaatsen. Namen vormt daarvan een goed voorbeeld. De lokale zelfstandigen verlieten er de grote, dure straten en richtten zich naar de Vieux Quartier, waar ze leegstaande huizen omvormden tot boetieks van hoge kwaliteit.

Ander interessant element: de opvallende ontwikkeling van de periferie. Deze tendens, die men sinds enkele jaren kan vaststellen, zorgde voor een opmars van steden als Turnhout, Hasselt, Waver die vandaag de dag het klassement aanvoeren van beste commerciële steden van België. De tijden veranderen.

Een verschijnsel dat aantoont dat de Belg vooral naburige handelszaken opzoekt. Ook dat is een element dat in rekening moet worden gebracht bij de zoektocht naar een vestigingsplaats.

Winkelcentra

Nog te vermelden zijn de grote commerciële complexen zoals Woluwe Shopping Center, Wijnegem… Deze centra hebben in vele gevallen klanten overgenomen van de traditionele winkelstraten in de stadscentra. De Meir heeft bijvoorbeeld te lijden onder de concurrentie van het Wijnegem Shopping Center. Voor de meeste retailers bieden deze centra ongekende mogelijkheden. Het overweldigende succes vloeit voort uit diverse criteria, onder meer de bereikbaarheid, de aantrekkelijkheid en een goed gedoseerde commerciële mix. Vestiging in een shoppingcenter garandeert de huurder een lege ruwbouwoppervlakte die hij naar eigen wensen kan invullen, zonder alle regels en stedenbouwkundige voorschriften van de binnenstad. De grootste handicap is het kostenaspect. De handelaar is immers verplicht te delen in de kosten. Deze betreffen het onderhoud, de verwarming, de verfraaiing van het gebouw, animatie en veiligheid. In bepaalde gevallen bereiken de kosten astronomische bedragen, evenaren ze zelfs de huurprijs, en de huurders hebben daarop weinig vat.

VÉRONIQUE PIRSON