Winderig met opklaringen

Het kustvastgoed kreeg de jongste tijd wat tegenwind te verwerken, waardoor het enthousiasme bij investeerders en eigenaars bekoelt. De omstandigheden dwingen de projectontwikkelaars en makelaars hun kusthorizon te verruimen. En dan komen Frankrijk en… garages in zicht.

De vastgoedactiviteit aan de kust stond vooral in het eerste kwartaal van het jaar op een laag pitje, blijkt uit onze gesprekken met projectontwikkelaars, vastgoedmakelaars en notarissen. “We zagen een aarzeling bij de kandidaat-kopers”, zegt Bart Van Opstal, notaris in Oostende en voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. “In maart toonden de transactiecijfers voor heel België een scherpe terugval. In het binnenland heeft de markt zich wel sneller hersteld. Ook in 2008 heeft de markt aan de kust meer tijd nodig gehad om zich te herstellen van de klap die volgde op het uitbreken van de financiële crisis. De reden? Aan de kust komt een belangrijk deel van de omzet van tweede verblijven, en dat is nog altijd een luxeproduct.”

Veel makelaars wijzen op de rol van Cyprus. De perikelen op het eiland hebben in eerste instantie vooral onzekerheid veroorzaakt, en dus geleid tot een afwachtende houding bij kandidaat-kopers. De oplossing van het probleem, met vermogende spaarders die mee een duit in het zakje moesten doen, zou daarna bij ons de appetijt voor een tastbare belegging — zoals een kustappartement — hebben aangewakkerd.

De strenge en lange winter is volgens sommige makelaars ook een verklaring voor de trage start. “Dat weegt op het sentiment”, stelt Trees Beirens, de zaakvoerder van Agence Du Coq in De Haan. “Omgekeerd trouwens ook. Bij de eerste warme dagen zagen we meteen een opleving.” Volgens Alex Dewulf, vastgoedmakelaar in Knokke-Heist, kunnen de weersomstandigheden geen invloed hebben op het aantal transacties. “Goed of slecht weer zal wel een effect hebben op het koopmoment, maar niet op de koopbeslissing. Een appartement koop je niet impulsief.”

Fiscale drempels

Maar er is ook fiscale tegenwind voor het vastgoed aan zee. Oostende, Koksijde, Blankenberge en Knokke-Heist kondigden een verhoging van de belasting op tweede verblijven aan. Volgens CIB Vlaanderen, de beroepsorganisatie van de vastgoedmakelaars, kan dat een verkoopgolf in gang zetten.

Filip Dermul, vastgoedmakelaar in Oostende, bevestigt dat de maatregel veel commotie heeft veroorzaakt in zijn stad. “Een appartement aan de kust is uiteraard geen basisbehoefte, maar het is wel een basisambitie voor veel Belgen”, zegt hij. “Als je de fiscale drempel verhoogt, raakt dat veel mensen. De aanslagbiljetten met die verhoogde heffing zijn inmiddels verstuurd en we merken dat duidelijk. Zoals verwacht komen de felste reacties van eigenaars met een bescheiden tweede verblijf, zoals een kleine studio op een minder goede ligging. Want het is eigenlijk een soort van vlaktaks : iedereen betaalt evenveel, los van de oppervlakte of de waarde. Mensen met een studio vinden het niet fair dat ze evenveel moeten afdragen als eigenaars van een penthouse.”

“Voorlopig zien we nog veel tweede verblijven in de verkoop komen. Maar eigenaars en kandidaat-kopers nemen zo’n belasting wel mee in hun kostenanalyse, en dan kan die weleens negatief uitdraaien.” Filip Dermul vindt de verhoging van de belasting vooral een kortzichtige maatregel, die de voor de kust zo belangrijke vrijetijdseconomie kan aantasten.

In Knokke-Heist is de verhoging veel minder een issue. “Nog geen enkele klant heeft ons daarover aangesproken”, zegt Johan de Roo, de zaakvoerder van Immo Deva. Alex Dewulf merkt wel op dat de wijzigingen in het voordeel van alle aard voor bedrijfsleiders zich negatief doen voelen op de Knokse vastgoedmarkt. “De antimisbruikbepaling tegen de gesplitste aankoop speelt minder. Die kandidaten kopen toch, maar op een andere manier.”

Geen crisis op het terrein

De meeste makelaars zeggen dat 2013 toch beter is gestart dan 2012, dat wordt omschreven als een ‘minder jaar’. De statistieken van de federale overheidsdienst Economie voor 2012 tonen nochtans behoorlijke cijfers. In de meeste gemeenten hielden de prijzen meer dan stand. Er veranderden vorig jaar 5392 appartementen, 505 villa’s en 1043 huizen van eigenaar langs de Belgische kuststrook. Niet top, maar wel iets beter dan 2011.

Sommige waarnemers stellen dat de moeilijke economische situatie de vastgoedmarkt parten speelt. Maar Steven Sleuyter van de Oostendse projectontwikkelaar merkt daar niks van. “Crisis in het vastgoed? Op het terrein ervaren we dat niet zo. Wie vandaag een instapklaar appartement zoekt, moeten we teleurstellen. Wat klaar is, is ook verkocht. We hebben als een van de grootste projectontwikkelaars aan zee nochtans behoorlijk wat projecten in verschillende fasen van ontwikkeling.”

Notaris Van Opstal denkt dat de moeilijke economische situatie ook een positief effect kan hebben op de vastgoedmarkt. “Heel wat mensen kiezen precies voor vastgoed omdat het onzekere tijden zijn. Het zijn dan ook vooral investeerders die de markt ondersteunen. Daar ligt ook een verschil met Nederland: het beschikbare spaaroverschot in ons land ligt een stuk hoger dan bij onze Noorderburen.”

Van Bredene naar Knokke

Om een beeld te krijgen van de actuele toestand, hebben we naast de cijfers van de federale overheidsdienst Economie voor 2012 ook de advertenties op Immovlan.be in mei bekeken en geanalyseerd, met medewerking van het schattingsbureau de Crombrugghe & Partners.

Op de vastgoedsite stonden ongeveer 4500 advertenties voor kustvastgoed. Daaruit bleek dat er momenteel ongeveer 1400 appartementen in de project- of bouwfase zitten. Over een duizendtal konden we betrouwbare cijfers vinden. Dat alles samen geeft een significant beeld van de huidige markt voor nieuwe en bestaande appartementen aan de kust.

Uit de analyse van de vraagprijzen voor bestaande appartementen (733 stuks) blijkt nog maar eens dat er grote verschillen bestaan tussen de gemeenten, zelfs als ze naast elkaar liggen (zie tabel Grote prijsverschillen). De prijs — voor een standaardflat van 80 vierkante meter — varieert van 2390 tot 3770 euro per vierkante meter. De duurste gemeenten zijn Knokke-Heist, Koksijde en Nieuwpoort. Blankenberge, Oostende en Bredene zijn de goedkoopste. Voor nieuwbouw is het verschil nog groter: van 2375 (Bredene) tot 6025 (Knokke) euro per vierkante meter.

Lonende niches en buitenlandse concurrentie

Een schijnbaar weinig trendy markt, die wel een goede belegging kan blijken, zijn parkeerplaatsen en parkeergarages dicht bij de zeedijk. De stevige prijzen zijn een gevolg van het schaarse aanbod, de grote vraag en het parkeermeterbeleid.

Daarnaast zien sommige waarnemers een verschuiving van de promotie- en investeringsactiviteit naar het noorden van Frankrijk en Zeeland. Bray-Dunes, het eerste Franse kustdorp voorbij de Belgische grens, is zo’n plek die zich opwerpt als alternatief voor de Belgische kust. Op het eerste gezicht zijn we niet onder de indruk. Het lage zeefront (maximaal negen verdiepingen) is eerder banaal en eentonig. De percelen in de omringende straten zijn klein en de wat aftandse villa’s hebben in de meeste gevallen weinig cachet. Maar het kleine landelijke dorp heeft wel een uitgestrekt en ongerept strand en een omvangrijk duinengebied. Het 700 hectare grote beschermde natuurgebied is een van de grootste langs de Franse kust.

“Uiteraard is het geen Zoute, maar enkele decennia geleden had ook Knokke niet de uitstraling die het nu heeft”, zegt Alain Requier van Twin Properties. “Bray-Dunes zal in de komende twintig jaar radicaal veranderen. We hebben ook een agentschap in Oostduinkerke, en momenteel zijn we tevreden als we drie verkopen kunnen afsluiten op de Belgische markt, terwijl we er tien realiseren in Bray-Dunes… Daar kiezen de mensen voor een belegging met een behoorlijk huurrendement, diensten inbegrepen en fiscaal interessant. In België draait het vooral rond comfortaankopen op de klassieke markt van de tweede verblijfplaats, zonder gegarandeerd huurrendement.”

Die appetijt vertaalt zich ook in de cijfers: de Oostendse onderneming Gromabel, waarvan Twin Properties het commercialisatie- en managementfiliaal is, ontwikkelt de komende tien jaar 2000 appartementen langs de Noord-Franse kust in onder meer Calais, Boulogne, Sainte-Cécile en Hardelot. Dat is ondenkbaar in België.

PHILIPPE COULÉE EN LAURENZ VERLEDENS, ILLUSTRATIE JENS CLAESSENS

Parkeerplaatsen en garages bij de zeedijk zijn een goede belegging.

“Een appartement aan de kust is uiteraard geen basisbehoefte, maar het is wel een basisambitie voor veel Belgen”