“Wij willen de grootste worden”

Gewezen Ontextopman Bart Van Malderen investeert zijn privéfortuin in het Tsjechische vastgoedbedrijf VGP. Om marktleider te worden, trekt het binnenkort naar de beurs. Te ambitieus?

Praag-Horni Pocernice (Tsjechische Republiek)

Gewezen Ontextopman Bart Van Malderen heeft niet verteerd dat Trends hem in de lijst van de 100 rijkste families omschreef als de “grootste daler”. Hij ontkent de berekening van zijn vermogen op 130 miljoen euro. “Ik heb al meer cash in Tsjechië gestoken”, telt hij. Hij is 28 %-aandeelhouder van het vastgoedbedrijf VGP, na de kapitaalsverhoging via de Brusselse en Praagse beurs (begin december). De andere aandeelhouders zijn Jan Van Geet (VG) en Jan Prochazka (P), voor 28 % en 14 %. VGP brengt driekwart van het semi-industrieel vastgoed in Praag op de markt.

Vastgoed als hobby

Van Geet – zoon van Hugo Van Geet, revisor (VGD) en huisvriend van de familie Van Malderen – stampte vanaf 1993 Ontex Tsjechië uit de grond. Hij is gepokt en gemazeld in de lokale industriële vastgoedmarkt, na de bouw van 20.000 vierkante meter fabrieken en magazijnen voor de luierfabrikant. In 1999 liet hij zich bij ons bezoek aan de fabriek in Turnov ontvallen: “Ik verveel me. Alles loopt op wieltjes. Naar België wil ik niet, want ik ben hier gelukkig en getrouwd. Mijn vele vrije tijd steek ik in eigen vastgoedprojecten. Daar verdien ik een aardige stuiver mee. Houd het stil. Ze moeten dat in België niet weten.” Van Malderen, vandaag, lachend: “Net of we dat niet wisten.”

Vanaf 2000 is Van Geet actief met Van Malderens financiële steun. Bouwtechnisch laat hij zich bijstaan door inge- nieur Prochazka, die mee de luchthaven van Praag bouwde. Hij koopt gronden onder de opschortende voorwaarde dat alle eigenaars zullen verkopen. Een hels karwei. Van Geet: “Het zijn soms honderden contracten. Dat is het resultaat van de onteigening na 1945 en de teruggave na de val van het communisme. Door opeenvolgende erfenissen duiken eigenaars op uit alle delen van Europa.”

Destijds vertelde Van Geet ons dat vastgoeddeals in Tsjechië onmogelijk zijn zonder een ‘commissionair’. Een lokale fixer schoof dan op de juiste plaatsen een enveloppe richting politiek en ambtenarij om een dossier te smeren. “Dat riskeer je vandaag best niet”, betoogt Van Geet. “In Roemenië en Oekraïne moet je soms zo werken, maar sinds Tsjechië bij de Europese Unie is, verloopt alles correct. We mijden lokale politici, want dat schept enkel verplichtingen.”

In enkele jaren bouwde Van Geet een reserve van 2,3 miljoen vierkante meter op, waarvan 200.000 ontwikkeld over 8 parken in Tsjechië. De opstart was speculatief, omdat dikwijls gebouwd werd zonder een kandidaat-huurder. “Elke week sluit ik een nieuw contract”, aldus commercieel directeur Tomas Van Geet. Verleden week werd een contract in Letland ondertekend. Dit moet de start zijn van de uitbreiding naar zes andere landen in Midden-Europa. Jan Van Geet: “VGP zal de marktleider worden in nieuw bedrijfsvastgoed – ook in Tsjechië.”

Remon Vos, CEO van concurrent en marktleider CTP Invest: “Jan is een ietsje te ambitieus. Wij hebben een grondbank van 6,5 miljoen vierkante meter en met 120 mensen zes keer meer personeel. De volgende 5 jaar plannen we elk jaar een half miljoen vierkante meter ontwikkelingen. Daar kan VGP niet aan tippen.”

Het paradepaardje van VGP is het Park Horní Pocernice, 100 hectare op 15 kilometer van het centrum van Praag. Op de zoektocht naar het complex laat de GPS van de taxichauffeur het afweten. Niet moeilijk, want anderhalf jaar geleden was dit bedrijvenpark een landbouwgebied. VGP bouwde er wegen aan en een elektriciteitscentrale (later gevoed door zonnepanelen). Er is nu al een drukke, nieuw aangelegde route van openbaar vervoer richting centrum. Bovendien bouwt de overheid naar het park een nieuwe afslag aan de autosnelweg. Vandaag werken er 2000 mensen in bedrijven als Lekkerland, Siemens en Ikea.

Niet te koop

De logistieke centrumfunctie maakt het Park gegeerd. VGP kocht de grond aan 40 euro per vierkante meter. Van Geet: “Onlangs weigerde ik een bod van bijna drie keer zoveel voor een terrein dat we vlakbij in eigendom hebben. Ik ben niet gek. De prijs zal zeker stijgen.”

Net daarom wil Van Malderen evenmin cashen. Hij besliste om de resem vastgoedvennootschappen die hij met Van Geet/Prochazka beheerde, te centraliseren in VGP. Voor de rest is Van Malderen nog in de weer met Cobepa (waarin zijn patrimoniumvennootschap 36 miljoen investeerde) en enkele vastgoedprojecten in Zuid-Europa en Noord-Afrika.

VGP heeft na de publieke kapitaalsverhoging een free float van 30 %. Als het zoals gehoopt 150 miljoen kan verzamelen, is het een half miljard euro waard. De Tsjechische vastgoedportefeuille wordt door een onafhankelijke makelaar geschat op 203 miljoen euro en de volgende twee jaar plant VGP 240 miljoen nieuwe investeringen. Het heeft voor 12 miljoen euro huurinkomsten per jaar onder contract. Op 12 november gebeurt de eerste roadshow. De Tsjechische pers staat vol over VGP, de tweede beursgang van het jaar.

Concurrent Vos geeft de operatie een ernstige kans: “Tsjechen zijn nu eenmaal tuk op beursgenoteerde bedrijven. Het succes van VGP trekt zeker hun aandacht.”

Door Hans Brockmans