Wie biedt de beste hypothecaire kredieten?

De rentevoeten voor een hypothecaire lening kunnen op dit ogenblik menig aspirant-eigenaar verleiden. Hoe krijgt u de meest geschikte formule tegen het gunstigste tarief?

Het is niet makkelijk om wijs te raken uit de overvloed aan aanbiedingen voor hypothecaire kredieten. Heel wat leningsformules zijn even ingewikkeld als ondoorzichtig. De tarieven zijn weliswaar aantrekkelijk, maar voor u zich voor tien, vijftien, twintig of zelfs meer jaren verbindt, doet u er goed aan de mogelijkheden nog eens goed te bekijken. Aan de hand van concrete voorbeelden reiken we u een aantal onmisbare instrumenten aan om de formule te kiezen die u het beste past. We werken een aantal vooroordelen weg en wijzen op de valkuilen die bankiers voor u graven.

Onderhandelen is de kunst

Wie bij zijn bank de deur opendoet op zoek naar een interessante vastgoedfinanciering, trapt al meteen in een eerste voetangel, en een van de grofste ook: het basistarief. Bij heel wat Belgische financiële instellingen (vooral de grotere) moet u namelijk nog onderhandelen als u een rentevoet wil krijgen die lager ligt dan de basisinterest die de banken afficheren. Als u bijvoorbeeld aanvaardt om bij die instelling een rekening te openen en daar uw wedde op te domiciliëren, krijgt u een korting.

Over bijkomende verlagingen kunt u nog onderhandelen als u bij dezelfde bank ook een schuldsaldoverzekering neemt en een verzekering voor uw woning, of wanneer u een familiale verzekering onderschrijft. Sommige geldschieters koppelen het bodemtarief zelfs aan een spaarboekje mét de verplichting om op regelmatige tijdstippen (elke maand bijvoorbeeld) een bepaalde som op die rekening te storten. Kortom, het basistarief is zelden het tarief dat de klant uiteindelijk krijgt.

Deze onderhandelingen komen de transparantie niet ten goede en het is daarom niet altijd makkelijk om de totale kostprijs van het krediet te evalueren. U moet bijvoorbeeld weten dat, afhankelijk van de financiële instelling, de kosten van een schuldsaldoverzekering die op alle punten identiek is, tot 50 % kunnen variëren. “Sommige ontleners zijn ervan overtuigd dat ze goed onderhandeld hebben met hun bankier, terwijl die de verlaging van het tarief al lang gecompenseerd heeft met de koppelverkoop van andere producten,” zegt Nathalie Roelants, manager voor het departement hypothecaire leningen en verzekeringen bij Deutsche Bank.

De jongste jaren heeft de evolutie van de financiële technieken de verbeelding van de bankiers op hol gebracht. Toch is het nog altijd het aloude vaste tarief op tien, vijftien of twintig jaar dat de voorkeur van het brede publiek wegdraagt. De mensen vrezen immers, terecht, dat er voor de interestvoeten nog maar weinig marge bestaat om te zakken. De meeste economen wijzen op een hervatting van de economische groei op min of meer korte termijn. Dat brengt beroering in de obligatiemarkt, die als referentie dient voor de hypothecaire tarieven. Aan een paar gunstige indicatoren heeft die markt genoeg om een haussebeweging in te zetten.

Vaste of variabele rente?

In die omstandigheden zorgt een vaste rentevoet voor rust, ook al leidt hij automatisch tot een hogere aanvankelijke interestvoet. Betekent dit dat u andere formules zomaar moet opzijschuiven? Zeker niet, vooral omdat op dit ogenblik sommige klassieke formules met semi-vaste rentevoeten (de klassieke 10-5-5 bijvoorbeeld: tien jaar met vaste aflos- singen en daarna een herziening om de vijf jaar) goedkoper kunnen uitvallen, terwijl het aangegane risico niet hoger ligt.

Hoe gaat dat in z’n werk? Stel dat u van plan bent om 100.000 euro te lenen op twintig jaar. Dat bedrag vertegenwoordigt minder dan 80 % van de marktprijs van het vastgoed dat u wil financieren. U aarzelt nog tussen twee klassieke formules: een vaste rente op twintig jaar of de 10-5-5-formule. U wilt de kostprijs van die twee mogelijkheden met elkaar vergelijken (zie tabel: Vergelijking tussen een lening met vaste rente en een lening met variabele rente).

De conclusie uit de tabel is duidelijk: de formule met de variabele rentevoeten is in dit geval goedkoper, zelfs in het meest ongunstige scenario waarbij de interesten de pan uit zouden swingen en de opwaartse herziening het grootst is (een stijging met twee procentpunten, dus een tarief van 6,85 %) vanaf de eerste herziening van de rente (na tien jaar van vaste rente tegen 4,85 %). De mogelijkheid om de tarieven naar boven te herzien wordt immers contractueel beperkt tot 2 % (men noemt dat de cap) over de hele termijn van de lening. Wanneer er bijvoorbeeld na tien jaar een verhoging van twee procentpunten wordt toegepast (op het tijdstip van de eerste herziening), mag er daarna geen enkele verhoging meer gebeuren.

Bij elke aanbieding van een lening met variabele interest moet u de hoogte van de cap nauwkeurig in de gaten houden om drama’s te vermijden als de rentevoeten zouden omhoogschieten tijdens de looptijd van de lening. Formules met een variabele rente en een cap van 3 of 5 % vormen geen uitzondering, en dat verhoogt het risico dat aan die formule verbonden is.

Een andere belangrijke factor is de quotiteit: het percentage van de marktprijs van het goed dat met de lening gefinancierd wordt. Voor quotiteiten die meer dan 100 % bedragen en niet alleen de waarde van het goed maar ook de registratierechten, de notariskosten en diverse andere kosten dekken, kunnen de interestvoeten aanzienlijk oplopen.

Wanneer is herfinancieren interessant?

De daling van de interesten die zich de jongste jaren heeft voorgedaan, kan u doen besluiten om opnieuw te onderhandelen over de tarieven. U hebt dan twee mogelijkheden: ofwel ondertekent u een nieuw contract bij dezelfde instelling voor het restant van de looptijd, of u koopt uw huidige lening af en verandert van bank omdat u elders een beter tarief kan krijgen.

Sluit u een nieuw contract bij dezelfde bank af, dan omzeilt u de kosten voor opzegging en de kosten voor de inschrijving van de hypothecaire lening. Maar ook een nieuw contract bij een andere instelling kan interessant zijn. Om u daarvan te verzekeren, wapent u zich best met een goed rekenmachientje en vraagt u uw bankier om een simulatie uit te voeren.

Om u daarbij te helpen hebben we een voorbeeld uitgewerkt.

Meneer Peeters zit al enkele jaren opgezadeld met een hypothecaire lening tegen een interestvoet van 7,25 %. Zijn maandelijkse afbetaling bedraagt 962,45 euro. Hij moet nog veertien jaar (168 maanden) afbetalen of een totale som van 161.691 euro (168 x 962,45). Hij wil nu een nieuwe lening aangaan met een vijfjaarlijkse herziening (formule 5-5) die hij kan krijgen tegen 4 %, maar wel in een andere bank dan die waarbij hij de oorspronkelijke lening onderschreef.

Meneer Peeters zal het uitstaande saldo (of kapitaal) van zijn huidige lening (102.407,96 euro) moeten financieren, plus de wederbeleggingsvergoeding (wettelijk vastgesteld op drie maanden interest of 1856,15 euro), plus de opzeggingskosten (528 euro), plus de kosten voor het verlijden van de akte voor de hypothecaire lening (3106,38 euro). Het totaal dat voor de overname moet worden ontleend, bedraagt 107.898,49 euro. Met zijn 5-5-formule tegen 4 % zal de nieuwe maandelijkse afbetaling 835,77 euro bedragen. De totale kostprijs van zijn nieuwe lening bedraagt dus 140.409,36 euro (835,77 x 168 maanden). Hij moet ook nog 377,64 euro aan dossier- en expertisekosten betalen (omdat hij van bank verandert). Daarmee komt de totale kostprijs van de afkoop op 140.787 euro. Conclusie: hij maakt met de hele operatie een winst van 20.904 euro (161.691 – 140.787).

“Omdat de interesten tegenwoordig zo laag staan, voelen we een sterke vraag naar de overname van bestaande leningen, zelfs al werden die pas twee jaar geleden afgesloten,” stelt Nathalie Roelants vast. Als algemene regel geldt dat het interessant kan zijn om een lening te laten herzien als de interesten ongeveer 1,5 % onder het tarief liggen dat men voor de oorspronkelijke lening verkregen heeft.

Philippe Tomberg François Mathieu

Wie de bank binnenstapt voor een interessante vastgoedfinanciering, trapt al meteen in een eerste voetangel: het basistarief.