Wegen zijn voortaan ook ‘gebouwen’

‘Infrastructuurwerken’ kunnen voortaan ook als ‘gebouwen’ worden aangemerkt. Waardoor ze met BTW kunnen worden verkocht.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

De overdracht van onroerende goederen is in beginsel onderworpen aan het registratierecht. Bij gronden is dat altijd het geval. Nieuwe gebouwen kunnen onder bepaalde voorwaarden worden overgedragen met toepassing van de BTW. Met uitsluiting van het registratierecht.

Het voordeel is op het eerste gezicht niet evident. Het normale BTW-tarief bedraagt 21 %. Het algemene tarief van de registratierechten op de verkoop van onroerend goed is veel lager. In het Brusselse en Waalse Gewest bedraagt het 12,5 % en in het Vlaamse Gewest slechts 10 %.

Aftrek. Toch is de verkoop met BTW voordeliger. Het geheim zit hem in de aftrek van de voorbelasting. In het BTW-stelsel heeft de leverancier of dienstverrichter in principe altijd recht op recuperatie van de BTW die hij zelf heeft moeten betalen aan zijn eigen leveranciers of dienstverrichters. Hij recupereert deze BTW door haar in aftrek te brengen van de BTW die hij aan de schatkist is verschuldigd wegens de leveringen of diensten die hij zelf doet. Vandaar de term aftrek van de voorbelasting.

Dezelfde principes gelden ook bij de levering van gebouwen met BTW. Veronderstel dat ik als particulier een gebouw laat oprichten en daarvoor aan een aannemer 100.000 euro betaal. Bovenop deze prijs zal ik 21 % BTW verschuldigd zijn. De totale kostprijs bedraagt dus 121.000 euro.

Particulieren kunnen onder bepaalde voorwaarden ‘opteren’ om gebouwen met BTW te verkopen. Stel dat ik het gebouw doorverkoop en voor de BTW opteer. Ik kan dan de betaalde BTW (21.000 euro) recupereren. Dit wil zeggen dat de kostprijs van het gebouw niet langer 121.000 euro bedraagt, maar slechts 100.000 euro. Ik moet aan mijn koper slechts 100.000 euro vragen om uit de kosten te zijn. De koper zal daarbovenop, op zijn beurt, 21 % belasting betalen.

Maar dat is veel minder dan wanneer de verkoop plaatsvindt onder toepassing van de registratierechten. In dat geval kan ik – als verkoper – de voorheen betaalde BTW niet recupereren. In het voorbeeld moet ik dan minstens verkopen tegen 121.000 euro om uit de kosten te geraken. Daarbovenop komt dan nog het registratierecht van 12,5 % (of in het Vlaamse Gewest 10 %). Veel duurder dus.

Nieuw. Verkoop met BTW kan, zoals gezegd, slechts onder bepaalde voorwaarden. De belangrijkste luidt dat het gebouw nieuw moet zijn. Al eerder hebben we gemeld dat de wetgever een tijdje geleden aan deze voorwaarde heeft gesleuteld. Tot voor kort werd een gebouw geacht nieuw te zijn tot 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin het voor het eerst werd opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing. Veel moeilijke woorden om te zeggen dat een gebouw in de meeste gevallen geacht werd nieuw te zijn tot het einde van het tweede jaar dat volgde op het jaar van de eerste ingebruikneming.

Maar soms kon een gebouw veel langer nieuw zijn. De eerste inkohiering in de onroerende voorheffing liet soms op zich wachten. En in de gevallen waarin er een vrijstelling van onroerende voorheffing gold, kon een gebouw eeuwig nieuw blijven. Er werd dan immers nooit onroerende voorheffing ingekohierd.

Vandaar dat de wetgever heeft beslist de verwijzing naar de inkohiering van de onroerende voorheffing te schrappen. Een gebouw is voortaan in alle gevallen slechts nieuw tot het einde van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming, ongeacht of er wel of geen onroerende voorheffing verschuldigd is.

Gebouw. Van de gelegenheid heeft de wetgever ook gebruikgemaakt om in het Wetboek een definitie op te nemen van wat hij onder een gebouw verstaat. Totnogtoe werd aangenomen dat alleen gebouwen in de klassieke betekenis van het woord (woningen, kantoorgebouwen…) als zodanig konden worden aangemerkt. De wetgever heeft nu beslist dat onder een gebouw voort- aan elk bouwwerk moet worden verstaan dat vast met de grond verbonden is.

In het begin was het niet duidelijk wat daarvan de juiste draagwijdte was. De administratie heeft inmiddels laten weten dat de nieuwe definitie tot gevolg heeft dat – anders dan voorheen – ook infrastructuurwerken als gebouwen kunnen worden aangemerkt. Alle werken die vast met de grond verbonden zijn en die daardoor onroerend uit hun aard zijn, mogen voortaan als gebouwen worden aangemerkt.

Een weg is dus ook een gebouw. Een rioleringsnet ook. Water- en elektriciteitsleidingen kunnen voortaan ook gebouwen zijn. Hetzelfde geldt voor een parkeerterrein, althans voor zover het een vasthechtend wegdek bevat (en dus niet beperkt is tot bijvoorbeeld wat aangestampte grond of een losse steenlaag). Overigens zal een parkeerterrein – volgens de administratie – alleen voor het bebouwd gedeelte als gebouw in aanmerking komen. Een parkeerterrein dat bijvoorbeeld naast een geasfalteerd gedeelte ook nog grasperken en andere groene ruimtes omvat, zal alleen tot beloop van het geasfalteerd gedeelte als gebouw kunnen worden aangemerkt.

Verkaveling. De uitbreiding van de notie gebouw heeft belangrijke consequenties. Het betekent dat nieuwe infrastructuurwerken voortaan dus ook met BTW kunnen worden verkocht. Een onderneming die bijvoorbeeld een parkeerterrein aanlegt, kan dit met BTW (in plaats van met registratierecht) verkopen.

De nieuwe regeling kan ook voor particulieren van belang zijn. Zoals gezegd kunnen zij bij de verkoop van nieuwe gebouwen opteren voor de BTW. Denk aan het geval van een particulier die een stuk bouwgrond verkavelt en met het oog daarop infrastructuurwerken laat uitvoeren. Hij zal deze infrastructuurwerken voortaan met BTW en dus voordeliger kunnen verkopen. Op voorwaarde dat ze nog nieuw zijn.

Jan Van Dyck

Een parkeerterrein kan voortaan ook ‘met BTW’ worden verkocht.