“We hebben vorig jaar een piek bereikt”

“We hebben eind vorig jaar een piek bereikt”, zegt Norbert Müller van Jones Lang LaSalle Belux. Hij maakt een bijzonder kritische toekomstbalans van de Europese markt de komende maanden.

M üller is hoofd van het departement Capital Markets bij Jones Lang Lasalle Belux. Hij is een specialist van de Europese markt. De cijfers die hij aandraagt, staven zijn standpunt: in 2006 werd voor 240 miljard euro transacties opgetekend, tijdens het voorbije jaar was dat 220 miljard. Volgens hem zal het voor 2008 waarschijnlijk niet veel meer dan 170 miljard bedragen. Dat zou neerkomen op een achteruitgang met 30 % in twee jaar tijd.

De expert voert nog een andere recente parameter aan: in de voorbije acht weken zijn de rendementen alsmaar gestegen nadat ze teruggevallen waren op bodemwaarden (4 %) in het kantoorsegment van de qua volume meest belovende steden (Londen, Parijs). De prijzen (PPP) gingen er navenant op achteruit.

De steden die het meest gevoelig liggen, zijn precies diegene die aan de top staan van de investeringsmarkt. Wil dat ook zeggen dat gevreesd moet worden voor randmarkten als de Brusselse? “Zelfs al vertegenwoordigt België slechts 2 % van het globaal jaarlijks volume van de Europese investe- ringsmarkt, terwijl Groot-Brittannië, Frankrijk en Duitsland met hun drieën zowat 80 % van het pakket opslorpen, dan wil dat nog niet zeggen dat Brussel een eiland is. Want als de rendementen stijgen in de naburige hoofdsteden, die nu eenmaal de lakens uitdelen, dan zal dat ook hier een weerslag hebben. Behalve in de retail, wordt echt de doodsklok geluid over de daling van de rendementen”, voorspelt Müller.

Voorts kondigt hij minder volume en minder concurrentie tussen de kopers aan, als rechtstreekse effecten die op de Europese markt van de vastgoedinvesteringen – in bulk – verwacht mogen worden. “Er blijven weliswaar nog enorme sommen cash omgaan, maar waar er vroeger tien kopers waren voor hetzelfde pand, zijn dat er nu nog maar drie en in sommige gevallen slechts een enkele.”

Een ander feit dat volgens Norbert Müller niet verwaarloosd mag worden, is dat op sommige zeer actieve lokale markten (Londen, Parijs) de daling van de prijzen op de kantoormarkt erg snel zou kunnen gebeuren en dat dit wel eens tot onaangename verrassingen zou kunnen leiden. In Brussel zal het wel tot een zachte landing komen, maar “in Luxemburg, bijvoorbeeld, hebben sommige zeer solvabele investeerders die bereid waren om de plaatselijke markt te betreden in de loop van de voorbije weken hun beslissing herzien en alles aan het wankelen gebracht.” Müller geeft dit ter illustratie van de zijdelingse effecten van een grondtendens die en passant ook een negatieve invloed zou kunnen uitoefenen op Nederland, waar de rendementen ook vervaarlijk beginnen te stijgen.

In het voorbijgaan neemt de financier zijn hoed af voor de grote internationale groepen uit de financiële sector, zoals UBS, die het aangedurfd hebben om zonder verder te talmen aanzienlijke verliescijfers – bijna 10 miljard dollar alleen voor het boekjaar 2007 – vrij te geven. “Zeldzaam zijn diegenen die de nodige visie en moed aan de dag leggen om dat soort mededelingen te doen. Ik voorspel een uitstekend 2008 voor al wie tijdig heeft uitgepakt met het slechte nieuws.”

Brussel, veelbelovende vluchtheuvel

“Brussel ligt op dit ogenblik gelukkig buiten de meest turbulente gebieden en de internationale investeerders geloven in zijn potentieel op het gebied van ingebruikneming door openbare en privébedrijven. Dat is uitstekend nieuws in een periode dat de voorzichtige investeerders zich terugplooien op kalmere en zekerder plekken”, stelt Müller vast. Anderen zeggen het misschien minder elegant, maar geven toch grif toe dat Brussel, dat nog niet zo lang geleden in de ogen van de stoutmoedigste investeerders eerder saai was, stilaan weer meer belangstelling krijgt.

Intussen zijn het wel nog altijd de lokale investeerders die zich durven wagen aan de wat ingewikkelde maar beloftevolle deals, zoals de recente transactie rond de gebouwen van Unilever (zie kader: Montea en Banimmo verwerven de Unilever- site). Jones Lang LaSalle kondigde bovendien de komst op de Belgische markt aan van Hines, een belangrijke Amerikaanse projectontwikkelaar die vanaf 2008 in België gaat investeren en aansluiting zal zoeken bij een asset manager die aanwezig is op de Europese markt en die voor hem zijn nieuwe plaatselijke acquisities zal beheren. “Ik geloof erg in de toekomst van dergelijke strategische associaties tussen investeerder en asset manager, die samen een dubbele marktexpertise garanderen en de financiële risico’s tot een minimum kunnen herleiden”, zo besluit Norbert Müller. (T)

Door Philippe Coulée