Wat brengt verhuren echt op?

Vastgoed verhuren kan een stevig rendement opleveren. Maar pas op voor de beslommeringen, de kosten en de fiscus. Hoeveel de verhuur netto opbrengt? We gaan de huurmarkt op. Met een onverbiddelijke rekenmachine.

Beleggen in aandelen? Akelig onvoorspelbaar. Obligaties en bankrekeningen dan maar? Vernederend schrale intrest. Er is een uitweg: vastgoedinvesteringen veroveren opnieuw de plaats die ze tijdens de voorbije beurseuforie verspeeld hadden. Maar waaruit bestaat een geslaagde vastgoedinvestering?

Baken alvast een segment van de huurvastgoedmarkt af. Het beheer van een gebouw met tien studentenkamers slorpt veel meer tijd op dan van een villa die verhuurd wordt aan een stel gepensioneerden. Er zijn zes categorieën van panden die verhuurd kunnen worden: huizen, appartementen, gemeubelde woningen, opbrengsthuizen, kantoren en opslagplaatsen, garages en parkings. Elke categorie heeft een ander risico, een andere opbrengst én een andere fiscale behandeling. Maar er is één essentiële constante, weet Eric Verlinden, gedelegeerd bestuurder van de groep Trevi, een makelaardij gespecialiseerd in residentieel vastgoed: “De rentabiliteit is omgekeerd evenredig met de kwaliteit van het goed, die op zijn beurt bepaald wordt door de technische kwaliteit en de ligging. De kwaliteit van een goed varieert volgens het aantal huurders, het comfortniveau en de standing.”

Volgens Verlinden ligt het brutorendement (jaarlijkse huuropbrengst/aankoopwaarde) op de Belgische huurvastgoedmarkt voor een uitstekend gelegen pand in perfecte staat niet hoger dan 6%, beschrijf inbegrepen. Dat percentage kan oplopen tot 12% voor een pand in middelmatige toestand en met een doorsnee ligging. Pas op voor advertenties voor opbrengsteigendommen die een brutorendement voorspiegelen van 15% en zelfs 20%.

Naast de financiële aspecten, mag ook het technische niet uit het oog verloren worden. “Investeer voldoende tijd in de keuze van de vaklui die de eigenaar gaan begeleiden. Het is ook onontbeerlijk om op regelmatige tijdstippen de goede werking van de installaties na te kijken en herstellingswerken te plannen,” legt Verlinden uit. Op juridisch vlak vereist vastgoed eveneens een gedegen kennis, onder meer om huurcontracten op te stellen, om een toestandsbeschrijving van de woning te maken of om correct te reageren op het uitblijven van betalingen. De eigenaar moet tevens blijk geven van een zeker commercieel en logistiek gevoel door vooruit te lopen op de leegstand van een pand, door de zoektocht naar huurders te organiseren en vooral door een goed aan te bieden dat beantwoordt aan de vraag.

Uiteraard kan er altijd een beroep gedaan worden op een professioneel beheerder die het hele management voor zijn rekening neemt tegen een commissieloon, naargelang van het soort gebouw, van 5% tot 8% van de huuropbrengst na kosten (exclusief BTW). Een vastgoedagent kan eveneens de eigenaar bijstaan in specifieke juridische en commerciële taken.

Hoe kiezen?

Zoek bij voorkeur een pand dat al verhuurd wordt aan serieuze huurders (vraag naar betalingsbewijzen). Vergeet niet dat de ligging één van de belangrijkste criteria is. Op termijn zal de waarde van het terrein de meerwaarde uitmaken. Het bebouwde gedeelte gaat er, in tegenstelling tot de grondwaarde, mettertijd in waarde op achteruit. Een handelszaak in een drukke winkelstraat biedt een grotere zekerheid op een vast inkomen, maar dat voordeel heeft wel een weerslag op de rentabiliteit (door de hogere aankoopprijs).

Stel uzelf de vraag hoeveel tijd u wil besteden aan het beheer van het gebouw. Huurders die telefoneren voor een kraan die lekt of een lamp die moet vervangen worden, kunnen u al snel irriteren. Daarnaast moet de toestand van het goed in het oog gehouden worden. Studenten tasten de kwaliteit van het vastgoed veel sneller aan. Een goede raad: stel bij het begin en op het einde van de huurperiode een toestandsbeschrijving op en maak uw verhuurcontract ijzersterk in uw voordeel.

Aarzel ook niet om de jongste loonfiches van uw huurder op te vragen. Bij niet-betaling verstuurt u na twee weken achterstand een gewone herinneringsbrief en vervolgens een aangetekende brief. U moet er zich wel van bewust zijn dat u huurders die niet vlot betalen, hardnekkig op de huid zult moeten zitten.

Minder risico of meer last, aan u de keuze: een gebouw met vijf appartementen of een grote eengezinsvilla. In het eerste geval spreidt u de inkomsten, maar wordt de beheerslast met vijf vermenigvuldigd. In het tweede geval valt het management veel lichter uit, maar zit u zonder inkomsten als de villa leeg staat. Diversificatie kan helpen: met een opbrengsthuis zit u met één been in de residentiële en met het andere in de commerciële markt.

Hoe het rendement berekenen?

Er gaat niets boven een reëel voorbeeld om zich een idee te vormen van de manier waarop het rendement berekend wordt én van de fiscale gevolgen van een belegging in vastgoed. De heer en mevrouw A zijn gehuwd en hebben een nettoberoepsinkomen van 45.000 euro per jaar. Ze zijn eigenaar van hun woning en willen beleggen in vastgoed.

Eerste opmerking: de fiscale behandeling hangt af van het type gebouw. De Belgische vastgoedfiscaliteit is ontzettend ingewikkeld. Onthoud in elk geval dat het geïndexeerd (index 2001 = 1,2585) kadastraal inkomen (KI) van het gebouw verhoogd wordt met 40% en toegevoegd aan het bruto-inkomen van het koppel. De marginale aanslagvoet in de personenbelasting is dus van toepassing op het geïndexeerd en verhoogd KI.

Om de vastgoedinvesteringen te financieren, doet het paar een persoonlijke inbreng (met eigen middelen) gelijk aan het totaal van de aankoopkosten (registratie van 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest plus notariskosten en beschrijf, in de meeste gevallen komt dat neer op 15% tot 16%) én 20% van de aankoopprijs, kosten niet meegerekend. Het restant wordt gefinancierd met een lening. Zo ontstaat een uitstekend evenwicht, waardoor gunstig gebruikgemaakt wordt van het hefboomeffect van de lening en de terugbetalingslast niet te zwaar wordt.

Bij de volgende rentabiliteitsberekeningen houden we geen rekening met de normale (maar onvoorspelbare) prijsstijgingen op de vastgoedmarkt. “Voor de Brusselse markt wordt een jaarlijkse gemiddelde stijging van 3% als realistisch beschouwd, rekening houdend met de evolutie in de voorbije twintig jaar,” stipt Verlinden aan.

De financiering kan met een klassieke hypothecaire lening (10/5/5, een vaste intrest gedurende tien jaar met daarna herzieningen om de vijf jaar) met een constante annuïteit over twintig jaar en tegen een rentevoet van 6,05% (huidige gemiddelde). Financieren kan ook via een beleggingskrediet, ook beleggingshypotheek genoemd, dat eveneens over twintig jaar loopt. Die laatste formule, die pas sinds kort haar intrede heeft gemaakt, bestaat uit de betaling van de intrest op het ontleende kapitaal, aangevuld met een maandelijkse premie bestemd voor een verzekeringsfonds van Tak 23, dat zelf investeert in aandelen en obligaties en geacht wordt (evenwel zonder waarborg) om het ontleende kapitaal opnieuw samen te stellen na twintig jaar. Op die manier zal bijvoorbeeld een maandelijkse premie van 246,38 euro die in een fonds belegd wordt na twintig jaar een kapitaal opleveren van 125.000 euro bij een gemiddeld rendement van 6,5% per jaar. Als het Tak 23-fonds een hoger rendement haalt, wordt het samengesteld kapitaal vroeger uitbetaald. Als het rendement lager is dan 6,5%, wordt het samengesteld kapitaal niet volledig uitbetaald na twintig jaar en moet de ontlener het verschil bijpassen.

In de volgende kaders overlopen we de drie investeringen van het paar.

Pas op voor advertenties voor opbrengsteigendommen die een brutorendement voorspiegelen van 15% en zelfs 20%.

Hou ermee rekening dat de rentabiliteit van een pand dat u verhuurt altijd omgekeerd evenredig is met de kwaliteit van het goed.

Zoek bij voorkeur een pand dat al verhuurd wordt aan ‘serieuze’ huurders, en vraag naar betalingsbewijzen.

Aarzel nooit om de jongste loonfiches van uw huurder op te vragen.