“Wanneer komt er een Batibouw voor investeerders?”

Nog tot 2 maart kunt u op de Heizel weer terecht voor Batibouw. De bouwsector klaagt steen en been over de slappe conjunctuur en het gebrek aan overheidsbeleid. Geen ramp, vindt Bart Verhaeghe van projectontwikkelaar Eurinpro. “De rol van de overheid is toch uitgespeeld. Wat we nodig hebben, zijn jongeren met lef.”

“Ik ben een fan van John Kennedy,” zegt Bart Verhaeghe (38), gedelegeerd bestuurder van projectontwikkelaar Eurinpro uit Mechelen. Aan de wand van zijn werkkamer hangt een groot portret van de voormalige Amerikaanse president. Het kunstwerk van Robert Silvers – samengesteld uit duizenden kleine foto’s van JFK – is ook de inspiratiebron voor de huidige visual van Eurinpro: een collage van mensen en gebouwen die samen één gezicht vormen.

De Verenigde Staten is dan ook hét voorbeeld voor Verhaeghe. Net als bij veel Amerikanen luidt zijn levensspreuk: durf en doe. Toen de zoon van een hypotheekbewaarder begin 1993 als een pril groentje naar de Vlaamse aannemer Luc Verelst stapte om zijn vastgoedplannen voor te stellen, had hij zijn huiswerk goed gemaakt. Aan de andere kant van de oceaan had hij geleerd hoe moderne vastgoedondernemingen hun cliënteel een totale dienstverlening aanboden: van de zoektocht naar een geschikte locatie via de financiering tot de bouw en exploitatie van kantoren en opslagplaatsen.

Die aanpak heeft hem geen windeieren gelegd. Op tien jaar tijd werkte de Grimbergenaar zich op tot opvolger van Verelst, die zich nu op humanitaire acties heeft gestort ( Association Verelst). Vandaag bezit Verhaeghe 30% van Eurinpro met een eigen vermogen van 60 miljoen euro op 175 miljoen euro aan totale activa. Van 1999 tot en met 2002 realiseerde het bedrijf 716.490 vierkante meter aan gebouwen, samen goed voor 560 miljoen euro. Nog dit jaar zet het bedrijf de stap naar het buitenland met de opening van vestigingen in Frankrijk, Duitsland, Spanje en Italië, en met twee verkoopkantoren in de VS en Japan.

TRENDS. Na de traumatische ervaringen van 11 september 2001 en het uiteenspatten van de technologiebubbel verkeert de Europese economie in een staat van lethargie. Hoe kunnen we die impasse doorbreken?

BART VERHAEGHE (EURINPRO). “Ik mis vandaag de vechtlust bij pas afgestudeerden om erin te vliegen. Veel sollicitanten beginnen hun gesprek met voorwaarden voor een maximaal aantal werkuren, een minimaal loon enzovoort. Maar ondernemen is een creatieve en toekomstgerichte bezigheid. Opportuniteiten komen niet naar je toe, je moet die zélf klaarstomen. ‘Vruchten pluk je maar als ze rijp zijn, anders smaken ze zuur,’ zoals mijn peetvader Luc Verelst het zo mooi uitdrukt.

“Jammer genoeg mist België de durfcultuur die in de VS heerst. Steeds meer bedrijven trekken weg uit ons land, en samen met hen verdwijnt ook een stukje welvaart. Wij ondervinden zelf hoe moeilijk het is om bedrijven naar België te halen, precies wegens dat slechte klimaat. En onze wetgeving maakt het starters natuurlijk niet gemakkelijk. Naast een overvloed van allerhande verplichtingen botsen ze tegen een algemene aversie tegen ondernemers. De meerderheid van de bevolking ziet zijn kinderen liever als bediende met een vast loon. De mensen zijn doodsbenauwd voor een eventueel faillissement. Alsof één fout een onuitwisbare stempel van mislukkeling op iemand zet.”

Is een goede overheidscontrole dan niet noodzakelijk om fraude en financiële debacles zoals Enron en Lernout & Hauspie te vermijden?

VERHAEGHE. “Het huidige oerwoud van wetten en regels fnuikt elke ondernemingszin. Op nog geen twintig jaar tijd is de vrijheid om te bouwen strak aan banden gelegd. Het vraagt een hoop studiewerk om door de bomen het bos nog te zien. In dat spanningsveld tussen het kortetermijndenken van de politiek en het langetermijndenken van de investeerder ligt de uitdaging van de vastgoedsector.

“Daarnaast vind ik de creatie van bijkomende controleorganen, zoals de nieuwe wet op deugdelijk bestuur ons oplegt, contraproductief. Echte bedrijfsleiders nemen sowieso hun maatschappelijke verantwoordelijkheid, anders kun je niet duurzaam ondernemen. Maar met nog meer administratieve rompslomp help je de fraude de wereld niet uit. Ethiek kun je niet opleggen met een gedragscode. Op termijn zuivert de markt de eendagsvliegen er zelf uit.

“Nog zoiets: in de Commissie voor BoekhoudkundigeNormen of de Commissie voor het Bank- en Financiewezen – die de huidige normen vastleggen – zetelt niet één ondernemer. Hoe kan iemand zonder enige bedrijfservaring de spelregels vastleggen? Vaak volstaat een open gesprek met een professionele adviseur om financieel op het goede spoor te blijven. Een publieke waakhond verlamt alleen maar de vlotte werking van een bedrijf.

“Bovendien geloof ik niet in onafhankelijke of externe bestuurders of managers. Die denken in de eerste plaats aan hun eigen portefeuille in plaats van het algemeen belang van de onderneming. Daarom shoppen ze ook zo vaak van de ene naar de andere groep. De aandeelhouder daarentegen is persoonlijk verantwoordelijk voor het bedrijf. Dat is nog altijd de beste waarborg voor een duurzaam beleid: alleen als je zelf je spaarcenten in een vennootschap steekt, ben je echt gedreven en zul je de beste beslissingen nemen. Zo kreeg ik bij Verelst de kans om mijn carrière uit te bouwen in ruil voor aandelen, en heeft Francis Hendrickx in december 2002 10% van het kapitaal in Eurinpro verworven. Met succes. Op dit ogenblik hebben we als vastgoedinvesteerder een portefeuille van 350.000 vierkante meter aan gebouwen. Het afgelopen jaar realiseerde Eurinpro ondanks de bouwcrisis voor 19.000 vierkante meter kantoren en 146.000 vierkante meter logistieke centra in België en Frankrijk.”

En toch bent u zelf bestuurder bij het Vlaamse biotechbedrijf Tibotec/Virco geweest?

VERHAEGHE. “Toen we in 1999 voor het innovatiebedrijf van Paul Stoffels en Rudi Pauwels in Mechelen een lab bouwden, vroegen de twee voormalige toplui van Janssen Pharmaceutica ons om mee te investeren. Luc Verelst en ik hebben toen in twee fasen een participatie van 25% in Tibotec/Virco genomen, inclusief een zetel in de raad van bestuur. Maar al gauw merkten we dat we niet voorbereid waren om die strategische diversificatie goed op te volgen. We kenden de business te weinig. Verelst Investments begon een zorgenkind te worden en nam veel te veel tijd in beslag – bijna 80% van onze managementactiviteiten ging eraan op. Onze bijdragen aan Eurinpro leden eronder.

“Op die manier hebben we de relativiteit van een externe bestuurder leren kennen: ze zitten er vaak voor spek en bonen bij. We hebben ons aandeel, inclusief de participatie in het Leuvense telecommunicatiebedrijf SpaceChecker, na een slopende onderhandeling verkocht om ons opnieuw op de kernactiviteit te concentreren: projectontwikkeling. Je kunt immers maar in één sector in de spits lopen.”

Op welke activiteiten wilt u zich nu concentreren?

VERHAEGHE. “De afgelopen jaren hebben we twee bevaks mee naar de beurs gebracht. Na de verkoop van onze baanwinkels aan Retail Estate – een transactie van zo’n 20 miljoen euro in 1998 – lanceerden we op 12 maart 1999 de vastgoedbeleggingsvennootschap Semi Industrial Real Estate Fund ( Siref), een totale waarde van 110 miljoen euro aan activa. De daaropvolgende jaren verkochten we een groot pakket met een totale waarde van 454 miljoen euro aan de Nederlandse VastNed Group.

“Eurinpro spitst zich voortaan toe op twee niches: de ontwikkeling van regionale kantoren rond Brussel, en de logistieke centra – de zogenaamde warehouses – op internationaal vlak. Dankzij de exploderende telecommunicatie is het klassieke bureau nu een smart office geworden. Kantoren moeten flexibel en moduleerbaar zijn, zodat je ruimte krijgt voor individuele concentratie én voor kruisbestuivende groepsdynamiek. Bovendien moeten ze meer dan één generatie meegaan, waardoor ze zich snel aan de nieuwe noden van de ondernemingen moeten kunnen aanpassen. En ten slotte moeten ze beantwoorden aan de eisen van duurzaam bouwen, energievriendelijkheid en comfort.

“Met het oog op buitenlandse expansie gaan we tegen eind 2003 zes nieuwe vestigingen oprichten. In 2004 verhuist onze maatschappelijke zetel dan naar het Kasteel van Bever in Meise – vroeger eigendom van wijlen graaf De Villegas, ex-topman van de Generale Maatschappij.

Staat u met een eigen stand op Batibouw? En heeft die beurs eigenlijk nog zin?

VERHAEGHE. ” Aannemer Verelst, dat volledig in handen is van Eddy Van Arwegen, wel, maar projectontwikkelaar Eurinpro niet. Batibouw richt zich rechtstreeks naar de eindgebruiker. Voor het grote publiek geeft de beurs een goed overzicht van de nieuwste ontwikkelingen in de sector. Maar ons land mist een forum voor de professionele investeerders in vastgoed, zoals Mipim in Cannes, Round Point in Barcelona of Atis Real in München. Een tegenhanger in de Benelux zou geen slechte zaak zijn, zeker wat de kantoren betreft. Er is een makt voor.”

Hoe ziet u de sector evolueren?

VERHAEGHE. “Ik stel vast dat de hedendaagse industrie zich puur op haar kernactiviteiten wil toeleggen. In plaats van tijd en geld te verliezen aan bakstenen, investeren de moderne managers liever in knowhow – en terecht. De algemene diensten, zoals de logistiek, worden uitbesteed. Ondernemers laten het langetermijnrisico van vastgoed liever over aan een professionele investeerder.

“Het uitbesteden van het vastgoedbeheer levert de bedrijven trouwens een aardige duit op. De balans wordt lichter gemaakt, de huuroperatie maakt liquiditeiten vrij die rechtstreeks gebruikt kunnen worden voor de groei van de onderneming, en de firma krijgt de flexibiliteit om zich aan te passen aan de steeds kortere productiecycli. Het valt op dat veel Belgische vennootschappen hun panden nog altijd in eigendom hebben, terwijl hun buitenlandse tegenhangers die politiek al lang hebben opgegeven.”

Bedrijven klagen tegenwoordig veel over het gebrek aan industriegronden in Vlaanderen. Speelt die schaarste Eurinpro ook parten?

VERHAEGHE. “Maar heel het land ligt bezaaid met oude industriële sites! Dat is best interessant voor de industriële archeologie, maar niet bepaald stimulerend voor de economische ontwikkeling. Die brownfields of vervuilde gronden blijven braak liggen, terwijl ze schitterende mogelijkheden bieden voor de creatie van nieuwe bedrijfsterreinen. Maar de overheid wil zelf te veel ontwikkelaar spelen. Om speculatie te vermijden, verkopen de betrokken intercommunales de gronden alleen aan ondernemingen die er zelf een vestiging op bouwen.

“Die beleidsmaatregel – die ook het criterium is om subsidies te krijgen- druist regelrecht in tegen de huidige trend van outsourcing. Vandaag investeren bedrijven gewoon niet meer in vastgoed. Ze besteden die activiteit uit aan een vastgoedspecialist, die het langetermijnrisico neemt, zodat het bedrijf zich volledig op zijn kernactiviteiten kan concentreren. De overheid gaat voorbij aan die nieuwe realiteit, waarbij de investeerder een institutionele beleggers is geworden. Dát is de goede aanpak. Die groepen zijn beursgenoteerd, zijn verplicht om hun vastgoed in stand te houden, worden streng gecontroleerd door allerlei administraties en bovenal worden ze beoordeeld door het publiek. De markt koopt immers niet tegen woekerprijzen.

“Gelukkig zag Eurinpro die ontwikkeling al vroeg in. We saneerden de oude kazerne Kwartier De Witte tot Mechelen Campus – een modern bedrijvencomplex van 60.000 vierkante meter langs de E19 tussen Brussel en Antwerpen. Op het nabijgelegen Intercity Business Park, waar voorheen British Leyland en Akzo Nobel gevestigd waren, staan nu kantoren. De papierfabriek Cascades in Duffel is vervangen door een logistiek complex van 23.000 vierkante meter voor TDS. In Leuven is het voormalige rekencentrum van de Generale Bank vervangen door Greenhill Campus. Binnenkort opent Remy zijn deuren. En momenteel zijn we volop de oude Bonna- en Franki-sites in Machelen aan het saneren.”

In Nederland is heel wat deining ontstaan rond bouwfraude. Uit een parlementair onderzoek bleek dat heel wat firma’s in onderling overleg hun offertes voor overheidscontracten opdreven. Is ons land in hetzelfde bedje ziek?

VERHAEGHE. “Dergelijke praktijken zijn niet goed te praten, en doen het imago van de sector – die al in een dal zit – geen goed. Net zoals het te betreuren valt dat een gerechtelijk onderzoek tegen 200 à 300 Belgische aannemers die illegale prijsoffertes maakten, werd stopgezet omdat het Brussels parket niet genoeg personeel had. En toch gaat het volgens mij om uitzonderingen die de regel bevestigen. Een onbesproken integriteit is onontbeerlijk voor wie succesvol wil zakendoen. Recente schandalen als WorldCom tonen aan dat fraude op termijn gewoon niet rendeert.”

Is publiek-private samenwerking (PPS) de oplossing om het tekort aan investeringen in infrastructuur op te lossen?

VERHAEGHE. “De tijd is voorbij dat de overheid zelf als bouwheer optreedt. Ze kan die taak veel beter uitbesteden aan de privé-sector. Maar dan moet ze wel de discipline hebben om te kiezen voor betaalbare architectuur, anders wordt het budget binnen de kortste keren overschreden – zoals nu bij de bouw van het Antwerpse gerechtshof. Jammer genoeg is er voorlopig geen wettelijke kader voor een PPS. Nochtans biedt de formule de beste garantie om de noodzakelijke projecten in de binnensteden te realiseren. De plannen voor het Hertoginnendal in Leuven en Tour & Taxis in Brussel geven het goede voorbeeld. We hopen dat we binnenkort zelf in dergelijke initiatieven kunnen stappen.”

Gaat Eurinpro op termijn naar de beurs?

VERHAEGHE. “Gezien de huidige beursmalaise is vastgoed een aantrekkelijke belegging voor investeerders. De rente is laag, de aandelenkoersen zitten op een historisch dieptepunt en de markt beschikt over cash geld. Zo verkochten we begin deze maand nog voor 25 miljoen euro logistieke centra – onder andere het Europese hoofdkantoor van Stanley in Mechelen – aan Celogix Logistic Fund van de groep Aberdeen Property Investors. Maar zelf zullen we nooit naar de beurs gaan. We geloven sterk in de toekomst van een projectontwikkelaar waarvan kapitaal en management nauw met elkaar verweven zijn.”

Nog een laatste boodschap voor de jeugd?

VERHAEGHE. “Ik sta achter de meritocratie. Het gaat niet om je leeftijd, wiens zoon je bent of welke kleren je draagt. Het gaat om je capaciteiten en je verdiensten. En een medewerker die écht het verschil maakt in het bedrijf moet beloond worden met aandelen.”

Eric Pompen [{ssquf}], eric.pompen@trends.be

“Corporate governance? Maar met administratieve rompslomp help je de fraude de wereld niet uit.”

“De tijd is voorbij dat de overheid zelf als bouwheer optreedt. Een publiek-private samenwerking is ideaal, maar er is geen wettelijk kader voor.”

“Begin deze maand verkochten we voor 25 miljoen euro logistieke centra aan Celogix Logistic Fund van de groep Aberdeen Property Investors.”