Wanneer is uw woning ‘enig en eigen’?

De nieuwe fiscale aftrek voor de ‘enige eigen’ woning laat vele vragen onbeantwoord. Verduidelijking is dringend gewenst.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Voor hypothecaire leningen die sinds 1 januari 2005 afgesloten werden voor het verwerven of behouden van de ‘enige eigen’ woning, geldt (behalve een overgangsregeling) een volledig nieuw fiscaal stelsel. Ongeacht of de betalingen betrekking hebben op de kapitaalaflossingen, interesten of verzekeringspremies, hebt u recht op een bijzondere aftrek, waarvan het basisbedrag per belastingplichtige en per jaar (na indexaanpassing) 1870 euro bedraagt.

EIGEN. Ogenschijnlijk gaat het om een vrij eenvoudige maatregel. Bij nader inzien zijn de vragen legio. Neem nu de vereiste dat de aftrek slechts geldt voor de ‘enige eigen’ woning. De woning moet niet alleen de ‘enige’ van de belastingplichtige zijn, het moet ook zijn ‘eigen’ woning zijn. Hij moet ze zelf betrekken.

Op welk ogenblik moet aan deze ‘bewoningverplichting’ voldaan zijn? De wet zegt daar niets over. De wet zegt alleen dat de belastingplichtige recht heeft op de aftrek, als het gaat om de woning die hij zelf betrekt. Allicht kan hieruit worden afgeleid, dat de belastingplichtige slechts recht heeft op de aftrek, zodra hij de woning effectief zelf betrekt. Voor een woning die bijvoorbeeld nog gebouwd moet worden, zal de aftrek slechts kunnen spelen nadat de woning gebouwd is en de belastingplichtige er zijn intrek in neemt. Een logisch gevolg is dan, dat de aftrek niet langer kan worden toegepast, zodra de belastingplichtige de betrokken woning niet meer zelf betrekt. Maar blijkbaar is niet iedereen het over die conclusie eens.

Onduidelijk is ook op welk ogenblik men de beoordeling moet doen. Stel dat iemand op 15 januari verhuist. Kan de woning die hij verlaat, dan voor dat jaar nog als ‘eigen woning’ in aanmerking komen? Of moet hij er het hele jaar wonen?

Hoe dan ook, een woning mag nog altijd als ‘eigen’ aangemerkt worden, als de belastingplichtige ze om ‘beroepsredenen of redenen van sociale aard’ niet persoonlijk kan betrekken. Iemand die zijn eigen woning bouwt en ze nadien moet verlaten omdat hij bijvoorbeeld in een andere stad gaat werken, zal die woning nog altijd als ‘eigen’ woning kunnen beschouwen, en zal dus nog altijd recht hebben op de aftrek voor de ‘enige eigen woning’.

ENIG. Over het ‘enige’ karakter van de eigen woning is de wet wel duidelijk. De woning moet de ‘enige’ woning van de belastingplichtige zijn op 31 december van het jaar waarin de hypothecaire lening wordt afgesloten.

Maar ook hier rijzen problemen. De wetgever zegt dat bij het beoordelen van het ‘enig’ karakter geen rekening moet worden gehouden met woningen waarvan de belastingplichtige “ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is”. Die uitzondering is logisch. Iemand die bijvoorbeeld op het punt staat een huis te bouwen en plots geconfronteerd wordt met een overlijden in de familie, hoeft niet fiscaal gestraft te worden, omdat hij volledig buiten zijn eigen wil een andere woning erft (en zijn te bouwen woning daardoor niet langer zijn enige woning is).

De uitzondering geldt evenwel slechts als u als gevolg van de erfenis niet alléén eigenaar wordt van de woning: de erfenis mag slechts tot gevolg hebben dat u ‘mede-eigenaar’ wordt, of ‘naakte eigenaar’ (slecht Nederlands voor ‘blote eigenaar’) of ‘vruchtgebruiker’ van de woning. Deze beperking valt te begrijpen. Wie alléén de volle eigendom van een (andere) woning erft, kan vrij beslissen om die eigendom wel of niet te verzilveren. Logisch dus dat hem de toegang tot de aftrek voor de ‘enige eigen woning’ (voor zijn in het voorbeeld te bouwen woning) ontzegd wordt.

Niettemin ruikt deze beperking naar discriminatie. Een enig kind heeft geen keuze. Hij erft de woning van zijn ouders doorgaans altijd alleen en in volle eigendom. Hem wordt de toegang tot de aftrek voor de ‘enige eigen’ woning (die hij in het voorbeeld aan het bouwen is) ontzegd, terwijl dit niet het geval is wanneer er ten minste twee kinderen zijn die de ouderlijke woning erven. Zij worden slechts mede-eigenaars, zodat met de geërfde woning geen rekening moet worden gehouden bij het beoordelen of hun te bouwen woning hun ‘enige’ woning is. Het valt dan ook af te wachten of deze regeling de toets met het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel zal kunnen doorstaan.

VRAGEN. De aftrek voor de ‘enige eigen’ woning is op andere punten onduidelijk. Zo zijn er al heftige discussies gevoerd over het lot van de interesten van hypothecaire leningen die niet in aanmerking komen voor de aftrek voor de ‘enige eigen’ woning (omdat zij het aftrekbare bedrag overstijgen). Mag dit saldo afgetrokken worden van de andere onroerende inkomsten? Volgens sommigen wel, volgens anderen niet.

Blijkbaar beseft ook de fiscus dat de nieuwe regeling niet glashelder is. Naar verluidt wordt gewerkt aan een lijst met frequently asked questions, waarop zoveel mogelijk antwoorden gegeven zullen worden. In het kader van de eenmalige bevrijdende aangifte (EBA) heeft men die werkwijze ook toegepast. Zou het geen betere oplossing zijn de wettekst van bij het begin duidelijker te formuleren?

Jan Van Dyck

“De woning moet de ‘enige’ woning van de belastingplichtige zijn op 31 december van het jaar waarin de hypothecaire lening wordt afgesloten.”