Wachten op Europa en België

Voor de Brusselse huurmarkt van kantoren was 2007 uitzonderlijk noch catastrofaal. Er werden minder gebouwen opgeleverd en in gebruik genomen, en de huurprijzen stagneerden. De vraag van privébedrijven overtrof die van de openbare sector. Dat kwam door de bijzonder moeizame Belgische regeringsvorming, maar vooral omdat Europa pas op de plaats maakte.

De take-upcijfers in 2007 lagen niet hoger dan die van 2006 (meer dan 600.000 m2), maar zijn toch degelijk gebleven: 480.000 tot 540.000 m2 volgens de schatting van de makelaars. Tijdens het laatste trimester van het jaar werd wel een bruuske vertraging vastgesteld, nadat tijdens de eerste negen maanden van 2007 de activiteit duidelijk hoger lag dan in 2006. De actoren op het terrein schrijven die plotse luwte vooral toe aan het lethargische jaar bij de Europese Unie, die in 2007 haar vastgoedbeleid bijstuurde en haar uitgaven beperkte.

De huurmarkt van 2007 kende minder grote transacties in vergelijking met het jaar voordien. De 28.000 m2 die Fortis in de lente opnam in het Manhattan Center vormt daarbij de uitzondering. Dan volgde de KBC met de opname van 18.000 m2 in zijn vlaggenschip, de Admiral Building. “Ook al was KBC al eigenaar van het gebouw, toch wordt die beweging beschouwd als een take-up van 18.000 m2 “, zegt David Vermeersch, Partner Letting & Sales bij CB Richard Ellis (CBRE).

Het zijn dus alweer de banken die voor de grote transacties tekenden. Pierre Bondelé, directeur bij Jones Lang LaSalle (JLL), stipt echter aan: “De transacties met een kleinere omvang zijn van aard om de investeerders gerust te stellen, want die betekenen dat er een mooie activiteit is op de markt en dat niet alles afhangt van een enkele zwaarwegende beslissing.”

Kim Verdonck, head of research bij CBRE, is het roerend eens met Bondelé. “We hebben heel wat kleine transacties gedaan met privébedrijven. Dat wil zeggen dat we goed gewerkt hebben. Het is inderdaad een feit dat de take-up in 2007 minder groot was, maar de cijfers moeten wel op een genuanceerde wijze geanalyseerd worden.” Ondernemingen als Smals-MVM (11.000 m2 in de South City, Zuidkwartier), Callatay & Wouters (6.800 m2 in de Tervuren Plaza, buiten het centrum) of Microsoft (5800 m2 in de Corporate Village B in de Brusselse rand) zouden in dat verband omschreven kunnen worden als ‘vette transactietjes’.

Privésector zingt nog altijd toontje hoger

Niettemin is het aantal transacties gedaald in vergelijking met 2006, al ligt het nog altijd boven het gemiddelde van de jongste vijf jaar. Net als het jaar voordien namen in 2007 privébedrijven meer kantoren in gebruik dan de openbare sector. Die toestand bleef zo goed als ongewijzigd en de 70-30-verhouding van 2006 bleef min of meer behouden. De bank- en financiële sector, die de jongste tijd opnieuw actiever is gaan aanwerven en concentreren, heeft nood aan nieuwe, meer aangepaste ruimte. De 10.000 m2 die ingenomen werden door Fortis in de Botanic Building (de op een na grootste transactie van het jaar) vormt daarvan een goede illustratie.

Een tastbaar resultaat is dat die twee sectoren 25 % van de totale oppervlakte vertegenwoordigen die door de corporatiesector in huur genomen wordt. JLL plaatst daar wel de volgende bedenking bij: “Als de evolutie van de interesten in 2008 de beschikbaarheid van het krediet aantast, dan zou de golf van fusies en acquisities wel eens kunnen ombuigen en uiteindelijk een invloed uitoefenen op de bezettingsgraad.”

De openbare sector doet met een opname van 114.000 m2 beter dan in 2006, maar kan niet tippen aan de resultaten van het recordjaar 2003. We moeten er bovendien rekening mee houden dat er zich de jongste drie jaar al hergroeperingen voordeden in de Belgische administratie. “In 2007 heeft het ministerie van Justitie zijn hele administratie samengebracht rond het Justitiepaleis. Die beweging zal niet onmiddellijk stilvallen, want een aantal gebouwen moet nog gerenoveerd worden”, zegt David Vermeersch.

Dat was in 2007 evenwel de belangrijkste bron van openbare vastgoedactiviteit in België. De vertraging die werd opgelopen bij de installatie van de ministeriële kabinetten heeft eveneens een invloed gehad op de activiteit in de openbare sector: de makelaars hadden gehoopt op een take-up van enkele duizenden vierkante meter in de maanden na de verkiezingen, maar daar is het op verre na niet van gekomen.

Een echte verrassing is dat niet: omdat de globale ingebruikneming in 2007 niet echt uit de verf kwam, was de prestatie van het belangrijke uitvloeisel ‘netto take-up’ evenmin iets om over naar huis te schrijven. Bij CBRE schat men dat die netto take-up over heel 2007 slechts zal schommelen tussen 120.000 en 140.000 m2. Vermeersch: “In 2006 haalden we 50.000 140.000 m2 per trimester. In 2008 hopen we ook 200.000 m2 te realiseren mede dankzij de opname in nieuwe projecten die zullen tot stand komen.”

Met die nieuwe projecten was het in 2007 maar mager gesteld, op één grote uitzondering na: de oplevering in september van het laatste deel van de Covent Garden, een gebouw dat voortaan toebehoort aan het Britse investeringsfonds Evant Randall, dat 55.000 m2 op de markt gooide. Een van de agentschappen van de Europese Commissie huurde al 15.000 m2 in het eerste deel van het gebouw. Er wordt nu opnieuw gesproken met de Commissie om nog zowat 20.000 m2 gevuld te krijgen. Maar Europa dreigt in dat geval haaks te zitten op zijn eigen vastgoedbeleid, namelijk alles prioritair concentreren op 400.000 m2 in de omgeving van de Wetstraat. In die Wetstraat treffen we overigens het project ‘Wet 15’ aan, nog een gebouw dat vorig jaar op de markt kwam. Als de Commissie besluit om de Covent Garden te nemen, dan zou dat gewoon betekenen dat ze bereid is om een krachtlijn uit te zetten op lange termijn, maar dat ze tegelijkertijd pragmatisch wil blijven op korte termijn.

Centrum draait goed en huurprijzen stagneren

Volgens de actoren op het terrein werd 2007 afgesloten met een beschikbaarheidsgraad van 9,5 à 9,8 %. “De gebouwenvoorraad is niet toegenomen, integendeel. Er werd dit jaar 256.000 m2 aan gebouwen opgeleverd, maar dat cijfer wordt onder meer gecompenseerd door een aantal renovaties en de omvorming van kantoorgebouwen in woningen,” legt Pierre Bondelé uit. In het centrum van de stad haalt de beschikbaarheidsgraad nauwelijks 3 %, een percentage dat in 2008 zou kunnen stijgen door de nakende intrede op de markt van de Financietoren, die als de bliksem gevuld moet worden nu de staat een pachtovereenkomst gesloten heeft.

Met een ingebruikneming van 114.000 m2 was datzelfde ‘city center’ het district dat de meeste transacties kende. Zoals gezegd, speelde de centralisatie van het ministerie van Justitie rond het Poelaertplein daarin een rol. Omdat Europa blijkbaar op non-actief staat, is het niet verwonderlijk dat de Leopoldwijk, volgens JLL, zijn ingebruikneming op een jaar tijd zag dalen van 140.000 naar 77.000 m2. Hij wordt zelfs voorbijgestoken door het Noordkwartier (79.000 m2), door de oppervlakten buiten het centrum (84.000 m2) en door de rand (101.000 m2). In die laatste twee districten is duidelijk de kruissnelheid bereikt, zo voert Pierre Bondelé aan, terwijl ze toch nog een vrij hoge leegstand hebben.

Een groot negatief punt voor 2007 zijn de cijfers van het jaarlijks topkwartiel (het gemiddelde van de 25 grootste afgewikkelde dossiers). Ze geven aan dat de gemiddelde huurprijs gedaald is van 209 naar 208 euro/m2/jaar. De verantwoordelijke voor de ‘letting’ bij JLL wijt dit aan de lange huurcontracten en het feit dat de investeerders bereid zijn om tegen een laag rendement te kopen. “Dat is negatief voor Brussel, want er is geen ademruimte om een fraaie architectuur te promoten.”

Ondanks de geringere ingebruikneming in de Leopoldwijk, worden daar de hoogste huurprijzen vastgesteld, namelijk 300 euro/m2/jaar. Dat is iets meer dan in 2006.

Wordt 2008 beter?

In zijn rapport raamt CBRE de verwachte take-up in 2008 op 550.000 m2. Die lichte verbetering zou toe te schrijven zijn aan een steviger activiteit in de openbare sector. De makelaar sneed tegelijk een fundamentele vraag aan bij het begin van het nieuwe jaar: wie zal er de 120.000 tot 140.000 m2 van de Financietoren, die eigendom is van Breevast, in gebruik nemen als het gebouw eind 2008 opgeleverd wordt? Het hoeft nauwelijks verwondering te wekken dat de Regie der Gebouwen er de diensten van de administratie Financiën zal in onderbrengen. Maar dan rijst meteen een prangende bijkomende vraag: wat met de gebouwen die door die massale hergroepering zullen leeglopen?

De Tocopro, Parking 58, de Stevenstoren, de Sainctelette of de Belliard 45 zijn allemaal gebouwen waarin nu nog het personeel van Financiën verspreid zit. Die gebouwen zullen voor het grootste deel gerenoveerd worden en opnieuw op de markt komen rond 2010. We kunnen nog even rustig afwachten vooraleer we ons een beeld vormen van een eventuele invloed op de markt. Want ook het Markiesgebouw, dat toebehoort aan Ixis AEW, moet de 33.700 m2 opvullen die eind 2008 zullen opgeleverd worden en ook in gebouwen als Omega Court (17.000 m2) en South Express B (10.000 m2) zal ruimte ter beschikking komen.

Het JECL-gebouw op ieders lippen

Als we verder kijken, komen we bij de vraag wat er gaat gebeuren met het JECL-gebouw, het toekomstige paradepaard van Axa RE. Vanaf 2009 komt daar 65.000 m2 kantooroppervlakte beschikbaar in volle Leopoldwijk tussen het Schumanplein, de Kortenberglaan en de Blijde Inkomstlaan. Hoeft het nog gezegd dat de ogen van de vastgoedprofessionals strak gericht zijn op Europa, dat bij monde van de vicevoorzitter van de Commissie, de Est Siim Kallas, nieuwe verwachtingen heeft gecreëerd: 400.000 m2 kantoren rond de Wetstraat met grote, functionele en beveiligde gebouwen en blokken.

Bij CBRE reageert men als volgt: “Als de Commissie niet in het JECL-gebouw wil trekken, dan zal dat de hele markt nadelig beïnvloeden. Het zal vier of vijf jaar lang een impact hebben op de micromarkt van de Leopoldwijk, die ontwricht zal worden, ook al is het een van de meest stabiele markten die er te vinden zijn.” Wanneer de vraag voorgelegd wordt aan Thierry Rousselle, die aan het hoofd staat van de vastgoedafdeling van Axa Belgium, gooit die begrijpelijkerwijs wat olie op de golven: “Het gebouw komt nog nauwelijks boven de grond uit. In die toestand kunnen we het niet beginnen commercialiseren.”

Hij houdt zich op de vlakte in zijn antwoord op de vraag of de misverstanden tussen Axa en Europa – als het gevolg van het door Europa afblazen van de bouw van een conferentiecentrum op het terrein waar nu het JECL opgetrokken wordt – de onderhandelingen niet zullen hypothekeren. “Het gebeurt dat twee partijen niet helemaal overeenkomen over de uitwerking van een project. Met het JECL-gebouw bouwen we een fraai kantorencomplex met een bewust kwaliteitsvolle architectuur. Ons gebouw is echter ontworpen om een of meerdere huurders onderdak te geven. Men kan geen gebouw optrekken door alleen te mikken op de specifieke interesses van een enkele mogelijke huurder.”

Met andere woorden: iedereen heeft intussen wel begrepen dat het toekomstige JECL de Europese Unie als gegoten zou zitten, maar als de prijs te hoog is naar de smaak van Siim Kallas, dan zal, jammer voor hen, Axa weer met beide voeten op de grond terechtkomen. De Commissie van haar kant heeft er alle belang bij om een feitelijke samenhang tot stand te brengen in haar huurstrategie, wil ze haar beleid versterken om zich te concentreren op de Leopoldwijk.(T)

Door Philippe Coulée