Wacht niet op een lagere rente

De Duitse overheid betaalt geen rente meer om te lenen op tien jaar. De Belgische overheid leent bijna gratis. Maar de Belgische particuliere kredietnemers profiteren niet voluit mee. Door de bodem onder de spaarrentes is de bodem op de hypotheekrentes ook ongeveer bereikt.

Door de zorgen over de verslapping van de economische groei in de eurozone is de Belgische tienjaarsrente tot onder een half procent gezakt. Het is geleden van 9 november 2016 dat de Belgische overheid nog zo weinig moest betalen om krediet te krijgen. De centrale bankiers langs weerszijden van de Atlantische Oceaan tonen zich bezorgd over de gezondheid van de wereldeconomie. De Amerikaanse centrale bank is niet meer van plan de rente dit jaar nog een keer te verhogen. De Europese Centrale Bank belooft de rente minstens tot eind 2019 op het huidige, historisch lage niveau te houden.

Als de centrale banken hun beleidsrente laag houden, en zelfs extra maatregelen nemen om de marktrente verder te doen dalen, sijpelt de lage rente door in alle andere rentetarieven.

Nog lager dan laag

De rente op de Belgische spaarboekjes kan niet veel verder zakken. De Belgische overheid verplicht de banken minstens 0,01 procent basisrente te geven en 0,1 procent getrouwheidspremie, die verworven is na twaalf maanden. Op de balansen van de banken staan aan de ene kant spaarboekjes en deposito’s, en aan de andere kant kredieten. Door de bodem onder de spaarrentes is de bodem op de hypotheekrentes ook ongeveer bereikt. Het heeft voor potentiële kredietnemers weinig zin te wachten op een lagere rente.

“De financiering van de banken komt voor een groot deel van de spaarboekjes. Omdat de rente op die boekjes niet verder kan zakken, zijn de rentevoeten op de hypotheekmarkt ook geïmmobiliseerd”, zegt John Romain, de zaakvoerder van Immotheker Finotheker. De gemiddelde vaste rente op woonkredieten met een looptijd van dertig jaar is vorige week nog licht gezakt van 2,45 naar 2,4 procent, volgens de rentebarometer van Immotheker Finotheker. Op alle andere looptijden is de rente stabiel gebleven.

Volgens Romain worden nog amper leningen op dertig jaar verstrekt. “In 2011 ging maar liefst 40 procent van onze klanten een lening op dertig jaar aan, maar vandaag is die langste looptijd uit den boze bij de banken.” De Nationale Bank, die toezicht houdt op de banken, heeft daar de hand in. Ze vindt dat er te veel risico’s gemoeid zijn met zulke langlopende leningen en vraagt de banken er een grotere risicobuffer voor aan te houden.

Leningen met een looptijd van dertig jaar zijn ook minder lucratief voor de banken. Ze zijn er bijgevolg zuiniger mee. Slechts 15 procent van de in 2018 aangegane leningen in het bestand van Immotheker Finotheker heeft een looptijd van dertig jaar. De voorgaande jaren lag dat percentage zelfs nog lager. “De gemiddelde looptijd van woonkredieten ligt tussen 20 en 25 jaar”, weet Romain.

De gemiddelde vaste rente voor een woonkrediet op 25 jaar schurkt al ruim een jaar tegen de bovenkant van 2 procent, volgens de databank van Immotheker Finotheker. De gemiddelde vaste rente voor een woonkrediet op 20 jaar bedraagt ongeveer 1,8 procent en schommelt al ongeveer een jaar rond datzelfde niveau. Romain: “Als kredietnemers die vaste rente nog verder naar beneden willen krijgen, naar 1,6 of 1,65 procent, moeten ze een hele hoop verplichtingen aangaan, zoals de domiciliëring van hun loon, beginnen met pensioensparen bij die bank en een brand- en een schuldsaldoverzekering afsluiten. Er komen dus nog allerlei kosten bij kijken, die het voordeel van de lagere rente tenietdoen.”

1 procentpunt

De voorbije vijf jaar zijn veel mensen opnieuw met hun bank rond de tafel gaan zitten om over een lagere rente voor hun woonkrediet te onderhandelen. Romain schat dat ongeveer 55 à 60 procent van de mensen met een hypothecaire lening al minstens één keer zijn lening geherfinancierd heeft. Sommigen hebben dat al twee of drie keer gedaan.

Niet iedereen komt met evenveel macht aan de onderhandelingstafel. “Als je geen beter voorstel kunt krijgen van een andere bank, heeft het weinig zin je bank om een herfinanciering van je hypothecaire lening te vragen”, legt Romain uit. Voor een externe herfinanciering of een herfinanciering van een lening bij een andere bank moet de kredietnemer zijn lopende lening vervroegd terugbetalen en een nieuwe lening aangaan.

Bij een vervroegde terugbetaling komen kosten kijken. De banken mogen een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen, die maximaal drie maanden rente mag bedragen. Daar kunnen nog dossierkosten bij komen. Voor een nieuwe lening moeten opnieuw de notariskosten en de kosten voor een nieuwe hypothecaire inschrijving worden betaald. Het verschil in rente tussen de oude en de nieuwe lening moet dus voldoende hoog zijn en de looptijd voldoende lang, om al die eenmalige kosten terug te verdienen.

Het renteverschil hoeft niet per se 1 procentpunt te zijn, zoals wel eens wordt geschreven. Wie pas in 2016, 2017 of 2018 zijn woonkrediet afsloot, kan zich de moeite beter besparen. De hypotheekrente heeft sindsdien weinig bewogen. Volgens Romain kan herfinancieren wel iets opleveren voor mensen die in de periode 2006-2013 hebben geleend tegen een vaste rente van 3,5 procent of meer. Ook wie in 2009 of 2010 een lening met een dure jaarlijks aanpasbare rentevoet heeft afgesloten, met een startrente van 3 procent of meer, raadt Romain aan te herfinancieren. Hoe groter het bedrag en hoe langer de looptijd, hoe groter het voordeel van een herfinanciering.

Meer dan 40.000 euro besparen

Stel dat u in 2008 een lening van 200.000 euro hebt aangegaan om een woning te kopen of te bouwen. De bank bood u een lening op dertig jaar aan, tegen een jaarlijkse vaste rente van 5,16 procent, zonder andere verplichtingen. De maandelijkse aflossing van kapitaal en intresten bedraagt 1078,54 euro. Na twaalf jaar heeft u bijna een vierde van uw lening terugbetaald aan de bank. Er staat nog een hypothecaire schuld van ongeveer 153.000 euro uit. Als u niets doet, moet u de komende jaren tot en met 2038 nog meer dan 80.000 euro intresten aflossen.

Een herfinanciering bij een andere bank zou ongeveer 8100 euro aan kosten met zich brengen. Die moet u kunnen terugverdienen. De resterende looptijd van de lening is korter dan de oorspronkelijke. Het te lenen bedrag voor de nieuwe hypothecaire lening is ook kleiner dan in 2008. De bank houdt voor het bepalen van de rente rekening met de nieuwe quotiteit, of de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning. Als u al een kwart van het woonkrediet heeft afgelost, kunt u naar alle waarschijnlijkheid een betere quotiteit voorleggen en daardoor kunt u mogelijk een gunstiger rentetarief genieten.

Mocht u de voorbije tien jaar promotie hebben gemaakt, met een loonsverhoging, dan kan het best zijn dat de bank de verhouding tussen uw maandelijkse afbetalingen en uw inkomen gezonder vindt dan tien jaar geleden. Wie weet, kunt u zo nog iets op uw rentevoet beknibbelen.

Romain: “Als die kredietnemer uit het voorbeeld bij een andere bank een rentevoet van 1,93 procent kan krijgen, of meer dan 3 procentpunt lager, doet hij een zeer goede zaak. De kredietnemer bespaart zich dan over de volledige looptijd van de lening 42.400 euro, rekening houdend met alle kosten.”

De kans is groot dat u met een voorstel van een andere bank op zak ook bij uw eigen bank een lagere rente kunt bedingen. Bij een interne herfinanciering of een herfinanciering bij dezelfde bank valt een aantal kosten weg. Uw bank hoeft dus niet eens zo laag te gaan als de andere bank om u evenveel geld te doen besparen.

Lening is afbetaald

Sommige mensen willen hun lening graag zo snel mogelijk terugbetalen. Ze voelen zich dan verlost van de schulden. De wederbeleggingsvergoeding die de banken vragen bij een vervroegde terugbetaling is tegen de huidige lage rentevoeten “twee keer niks”, vindt Romain. “Als je je psychologisch beter voelt zonder schulden, moet je het daarvoor niet laten.”

“Ik adviseer mensen dan wel om aan langetermijnsparen te doen”, zegt Herman Bruyland van Konsilas Credit Experts. Wie aan langetermijnsparen wil doen, heeft de keuze tussen tak21- levensverzekeringen, die een gewaarborgd rendement opbrengen, en tak23-levensverzekeringen, waarvan het rendement afhangt van de onderliggende beleggingen. Langetermijnsparen en de terugbetaling van een hypothecair krediet zijn communicerende vaten.

Wie stort in een levensverzekering voor het langetermijnsparen kan aanspraak maken op een belastingvermindering van 30 procent. De maximale storting die een fiscaal voordeel oplevert, hangt af van het netto belastbaar inkomen. Voor het inkomstenjaar 2019 bedraagt de maximumbijdrage 176,40 euro, vermeerderd met 6 procent van het netto belastbare beroepsinkomen, met een absolute bovengrens van 2350 euro. U kunt enkel het maximum storten, als de fiscale ruimte nog niet gedeeltelijk of volledig in beslag is genomen door een woonbonus, bouwsparen of een belastingvermindering voor een woonkrediet.

John Romain is het langetermijnsparen veel minder genegen. “Het geld dat je in langetermijnsparen stopt, is illiquide”, waarschuwt hij. De spaarder kan ten vroegste op zijn 60ste aan het geld en ten vroegste tien jaar nadat het contract is gestart. Tegenover die illiquiditeit staat een fiscaal voordeel, maar als u het geld om de een of andere reden toch sneller nodig hebt, betaalt u een fikse fiscale boete van 33 procent in plaats van de normale eindbelasting van 10 procent. “Mensen kunnen niet meer vrij sparen. Er staat al veel te veel geld vast in groepsverzekeringen en pensioenfondsen, verzekeringen en fondsen voor pensioensparen, in een huis enzovoort”, vindt Romain. “Als je geen schrik hebt van risico en je het geld nog minstens tien jaar niet nodig hebt, kun je er beter aandelen of aandelenfondsen mee kopen. Dat levert geen fiscale voordelen op, maar zo kun je altijd aan je centen.”

Andere mensen gaan liever opnieuw schulden aan zodra hun hypothecaire lening is terugbetaald, omdat ze willen profiteren van het lagerenteklimaat. Bruyland: “Ik zie geregeld klanten die op zoek gaan naar een tweede eigendom. Mensen die de lening voor hun eerste en enige woning hebben afbetaald, staan vaak al wat dichter bij hun pensioen. Zij kunnen bijvoorbeeld een bulletkrediet aangaan, waarbij ze het kapitaal in één keer aflossen wanneer het kapitaal van hun groepsverzekering wordt uitbetaald.”