Waar vindt u de beste hypotheeklening?

Batibouw heeft weer het beste in onze bankiers boven gebracht: kortingen op rentevoeten, kredieten op veertig jaar, leningen met progressieve aflossingen… Maar zijn al die nieuwigheden wel zo gunstig voor de consument? En wat zijn de voordeligste formules?

Koop bij ons een brandverzekering, domicilieer je loon op onze rekening en je krijgt er gratis een lening bovenop.” Het was een van de grapjes op de lokale nieuwjaarsreceptie van een Belgische grootbank.

De concurrentiestrijd op de markt van hypothecaire kredieten woedt hevig en krijgt stilaan Katerina-allures. Met Batibouw (2-12 maart) in het vooruitzicht kondigde het Landbouwkrediet al een korting op zijn vaste rentevoeten aan. Andere spelers willen zieltjes winnen met nieuwe kredietformules. AGF Belgium en Fortis kwamen op de proppen met leningen op 35 en veertig jaar, Dexia met een lening met progressieve (stijgende) afbetalingen.

In het kantoor van John Romain, directeur van de hypotheekadviseur Immotheker (zie ook blz. 52), geeft een groot tv-scherm uitzicht op ongeveer 1300 kredietformules. Romain hamert het erin: “Het voordeligste krediet is niet per definitie de formule met de laagste rentevoet en de kortste afbetalingstermijn. Elke lener moet naar het totale kostenpercentage kijken. Daarin worden bijvoorbeeld de schuldsaldoverzekering, de leningskosten en de brandverzekering verrekend. Maar ook kortingen die de banken aanbieden, en zeker de fiscale kortingen die je kunt realiseren via de belastingaangifte, moeten jaar na jaar deel uitmaken van het finale kostenplaatje.”

Terwijl consumentenorganisaties en ministers van Consumentenzaken steen en been klagen dat de sector zo weinig transparant is, weet de Immotheker van bijna elke bank welke formules ze aanbiedt en hoeveel korting ze wil geven in ruil voor bijvoorbeeld de opening van een rekening, loondomiciliëring of de investering in een pensioenspaarplan van de bank. Romain is dan ook een geschikte gesprekspartner om de toestand op de hypothecaire markt op te meten.

TRENDS. Batibouw is traditioneel het startschot voor een hevige strijd tussen de banken. Mogen we dit jaar weer een robbertje vechten verwachten?

JOHN ROMAIN (IMMOTHEKER). “De harde concurrentie is er voortdurend. Iedereen hanteert dezelfde voorwaarden en schommelt rond hetzelfde tarief, alleen wordt dat niet transparant gecommuniceerd. De bankiers volgen elkaar, uiteraard. Ze zullen echt niet voor elkaar onderdoen.

“Wie heeft gewacht op Batibouw om een lening af te sluiten, heeft het nadeel dat de rente op lange termijn de laatste maanden is gestegen. De krediettarieven worden continu aangepast aan de realiteit van de markt en liggen nu ongeveer 9 % hoger dan drie maanden gelegen. Wie begin dit jaar dus besloot te wachten om een lening af te sluiten zal, ondanks de bouwbeurs, een slechtere rentevoet krijgen.”

Volgens sommige bankiers is de concurrentiestrijd niet meer houdbaar.

ROMAIN. “Ik heb soms het gevoel dat hoe harder de banken schreeuwen dat de concurrentie niet meer te houden is, hoe harder de concurrentie begint op te lopen. De banken geloven elkaar namelijk niet ( lacht).

“De banken klagen ook over de herfinancieringen van leningen die de laatste jaren massaal werden afgesloten. Het is logisch dat bankiers herfinancieringen niet echt kunnen waarderen. Ze moeten namelijk hetzelfde krediet weer afsluiten met een lagere rentevergoeding. In ruil moet de klant aan de bank een wederbeleggingsvergoe- ding van drie maanden betalen. De banken klagen wel over de te lage vergoeding die de klanten moeten betalen, maar zij zijn het die de dalende rente volgen en de lagere rentevoeten in de markt zetten.”

“Er is ook niemand die de banken dwingt om een herfinanciering af te sluiten. Hoe gaan bankiers hier dan toch tegenin? Argenta bijvoorbeeld sluit doodleuk geen herfinancieringen van eigen lopende leningen meer af, andere banken geven geen commissie meer als het kantoor met een herfinancieringdossier van een lening van het eigen huis op de proppen komt. Soms eist de bank zelfs uitbetaalde commissies terug op de geherfinancierde lening. Onafhankelijkheid laat zich echter niet verknechten. Deze toestanden sterken ons nog meer om keihard onze Hypotwister ( nvdr – een onlinetool waarmee klanten het effect van de rente op hun lening kunnen opvolgen en zo kunnen inschatten wanneer ze tot een herfinanciering moeten overgaan) verder in de markt te zetten.”

Waarom blijven de banken zulke lage rentevoeten aanbieden?

ROMAIN. “De banken kunnen zelf het geld goedkoop lenen bij hun spaarders. De spaarbedragen in België zijn heel hoog, maar de vergoedingen zijn laag. Hoewel de marktrente is gestegen, blijft de rente op de spaarboekjes bijvoorbeeld laag. Zo kunnen de bankiers goedkope leningen blijven aanbieden.”

Wie het laagste tarief wil, is bij u niet per se op het juiste adres?

ROMAIN. “Allerminst. De pure prijskrakers mogen echter gerust langskomen en ze krijgen de informatie onmiddellijk. Ik behandel hun dossier liefst zo snel mogelijk, zonder tijd te verliezen met nutteloos gepraat over de vermogensplanning. Dat interesseert hen toch niet.

“Het laagste geafficheerde tarief is uiteindelijk niet altijd het voordeligste tarief. De geldmarktrente bepaalt de hypotheekrente, maar dan is het aan elke bankier om zijn eigen ding te doen. Zoals kortingen geven op basis van een aantal voorwaarden. Bij hypothecaire leningen moet je niet alleen kijken naar de aangeboden rentevoet, maar naar de totale kosten. De bankier kijkt bij zijn prijsberekening ook naar uw spaarrekening, de schuldsaldoverzekering, het pensioensparen…”

De bankier kijkt dus naar alle mogelijke manieren van koppelverkoop?

ROMAIN. “Jawel, en de meeste banken en bankverzekeraars doen dat. Deze praktijken kunnen niet binnen de wet over handelsverkopen, maar kunnen perfect binnen de hypotheekwet. Dus ik heb daar geen moeite mee. Toegegeven, volgens de hypotheekwet mogen de voorwaardelijke kortingen alleen gelden als de bank een variabele rentevoet aanbiedt. Maar ja, de banken redeneren: als het kan voor de variabele rentevoeten, kan het ook voor de vaste. Nu, ik vind ook: voor wat hoort wat.” ( Prompt laat Romain ons de rentevoeten van de banken zien, eenmaal zonder kortingen en eenmaal met verminderingen gekoppeld aan een aantal voorwaarden. De verschillen lopen tot een half procent op).

“Het systeem moet gewoon transparant zijn voor de klant. Bovendien is die niet voor eeuwig gebonden aan de voorwaarden, omdat ze niet altijd in de hypothecaire akte worden opgenomen. Voorbeeld: een klant heeft bij de bank zijn brandverzekering genomen als voorwaarde tot korting, maar dit staat niet in de akte. Het jaar daarop is hij vrij om bij iemand anders een verzekering te nemen. Nogmaals, ik heb niets tegen de pakketverkoop zolang de totale kosten maar transparant voor de klant worden meegegeven.”

Banken bieden steeds meer leningen aan met langere looptijden. Betaalt de consument niet te veel voor deze formules?

ROMAIN. “Er is al veel geschreven over lenen op lange of korte termijn. Als het gaat over de lange termijn wordt er al heel snel geroepen dat je in die gevallen te veel interest zou betalen. Maar dan wordt het fiscale aspect en de rente op het eigen geld vergeten. Als je alles met eigen middelen financiert, betaal je inderdaad 0 % interest. In theorie heb je dus geen kosten. Maar je derft wel de fiscale aftrekken en de beleggingsopbrengsten. Mensen brengen dit nog te weinig in rekening. Wie een krediet aangaat, kan vóór belastingen 4 % betalen, maar na belastingen 0 %. Of nog minder. De Belgen moeten eens leren zelf te bankieren met hun geld.”

( Het tv-scherm gaat weer aan en twintig minuten lang volgen we het leningsproces van Jan en Jeanne Fictief. Het koppel wil 125.000 euro lenen voor hun droomhuis en test alle mogelijke looptijden uit. Het softwareprogramma komt op de proppen met rentevoeten, totale kostenpercentages, aflossingschema’s, belastingvoordelen en nog veel meer. De eindspurt wordt gewonnen door de lening op veertig jaar. Maar, voegt Romain er snel aan toe: “Zouden we de beleggingsinterest met een procentpunt laten dalen tot 3 %, dan zou 35 jaar de beste looptijd worden.”)

“Leningen met een lange duurtijd geven de koper een zeker comfort. Als een gezin met een inkomen van 2000 euro pakweg 600 euro aan de hypotheek spendeert of 800 euro, is dat een enorm verschil. Het verschil tussen een gevoel van vrijheid en een gevoel van afhankelijkheid. De Belg heeft een verkeerde schuldperceptie en wijst langer lenen puur psychologisch af. Mannen hebben dat nog sterker dan vrouwen. Mannen zijn jagers. Ze schuimen de markt af naar een laag tarief om een slag te slaan. Vrouwen gaan vanuit een zeker buikgevoel liever een langetermijnlening aan: eerst moet het gezin over voldoende middelen beschikken, en dan spelen andere zorgen een rol. Dat pas binnen veertig jaar de laatste loodjes van de lening worden betaald, interesseert haar minder. De hogere intrestvoet en de meerkost voor de schuldsaldoverzekering is evenmin van groot belang. Dat is bovendien financieel-technisch de juiste redenering, want uiteindelijk tellen voor iedere lening alleen de totale kosten na belasting.”

Dexia brengt nu een progressieve lening op de markt. Een gat in de markt?

ROMAIN. “De modale Belg kent geen progressiviteit in zijn inkomen. Hij mag tegenwoordig al blij zijn dat zijn inkomen waardevast is. Zijn loon wordt gecorrigeerd aan de hand van de inflatiestijging, maar wel de inflatiestijging zonder energieprijzen. Progressieve afbetalingen zijn dus niet goed voor Jan met de pet.”

“Hetzelfde geldt voor leningen met jaarlijks aanpasbare rentevoeten. Gelukkig is er een plafond (een cap in het jargon), maar als de rente stijgt, stijgt de aflossing ook. Een jaarlijks aanpasbare rente is misschien goedkoper in het begin en geeft de mogelijkheid om meer te lenen, maar bij een stijgende rentevoet krijg je wel een probleem. De jaarlijks variabele formule is vandaag mijn inziens out en wordt weer een uitzondering op de algemene regel. Wie welvaartsvast wil lenen, kiest volgens mij beter niet voor jaarlijks variabel.”

Sommige politici willen de prijs van de gronden laag houden voor lagere inkomens. De federale overheid wil dan weer ingrijpen in de huurprijzen. Welk effect heeft dat op de vastgoedmarkt?

ROMAIN. “Het is misschien goed bedoeld, maar de markt zal zichzelf wel reguleren. Als men ingrijpt in een bepaald segment, heeft dat elders een negatief effect. Bovendien hebben we vandaag al een fiscaal systeem dat bouwen en kopen goed ondersteunt. Dat is goed beleid. Soms wordt er onterecht gedacht dat de overheid in Nederland beter is voor kopers en bouwers dan de Belgische. Voor het modale gezin dat 125.000 euro leent, is België fiscaal het voordeligste land.”

Hans Brockmans, An Goovaerts