Waar kopen in toeristisch Frankrijk?

Op zoek naar een optrekje in Frankrijk belanden de meeste Belgen aan de Côte d’Azur of in de Provence. En niet alleen Belgen. Het effect op de woningprijzen laat zich raden. Maar laat u niet ontmoedigen: in andere, even charmante regio’s zijn er nog koopjes te doen.

De Franse woningmarkt heeft, net als de Belgische, de voorbije tien jaar een enorme boom gekend. De prijzen gingen in topjaren vlotjes 10 tot 15 % hoger. Maar net zoals in ons land lijkt de markt nu toch wat af te koelen. Volgens schattingen van de Fédération Nationale des Agents Immobiliers (Fnaim) bedroeg de prijsstijging in 2006 op de secundaire markt ‘slechts’ 7 %. En op de nieuwbouwmarkt moest men zelfs tevreden zijn met een schamele 3 tot 5 %. Voor 2007 verwachten de Franse makelaars een stabilisatie van de prijzen. En zelfs een prijsdaling is niet uitgesloten. Dat 2007 een verkiezingsjaar is, speelt daarin mee: investeringsbeslissingen worden dan vaak uitgesteld.

Volgens het makelaarsnetwerk Era bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Frankrijk inmiddels ongeveer 200.000 euro. Achter dit gemiddelde schuilen echter grote verschillen. Zo is Parijs een markt op zich met prijsniveaus hors catégorie. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een appartement in Parijs bedraagt bijna 7000 euro, met uitschieters in het zesde (10.350 euro) en zevende (9900 euro) arrondissement. Ter vergelijking: in Rijsel ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs voor een appartement nu op 2700 euro.

Voor echt goedkope woningen, ook naar Belgische normen, moet u naar het afgelegen landelijke gebied. En eigenlijk is het vooral de lap grond die erbij hoort, die maakt dat we het dan hebben over ‘koopjes’.

In toeristische oorden hebben de buitenlandse kopers de prijzen de hoogte in gejaagd. Vooral de Britten hebben zich gemanifesteerd op de Franse woningmarkt. Maar ook tussen de verschillende toeristische regio’s zijn er nog grote prijsverschillen. Onze collega’s van het Franse economische magazine L’Expansion doorkruisten Frankrijk en vroegen aan de makelaars van Fnaim naar een analyse van de lokale vastgoedmarkt.

Hoog-Normandië

Gesprek met Matthieu Robert van makelaarskantoor Cabinet Robert in Dieppe (Seine-Maritime).

Wat zijn de markttrends in de regio Dieppe?

MATTHIEU ROBERT (CABINET ROBERT). “Sinds het eerste kwartaal van 2006 stellen we vast dat de prijzen zich stabiliseren. Vooral de eigendommen in het hogere segment worden niet meer duurder. De verklaring hoeven we niet ver te zoeken: Dieppe is traditioneel een markt voor hoofdverblijfplaatsen, en met de salarissen in de regio kunnen de kopers de aanhoudende hausse op de markt niet meer volgen.”

Blijft de markt dan nog actief?

ROBERT. “Ja. We kunnen een groot deel van de vraag kanaliseren naar de omliggende regio, waar we over een goot productaanbod beschikken. Toch zien we dat er in de regio Dieppe onvoldoende vastgoed wordt aangeboden. De voorbije vijf jaar werd wel een aantal bouwprojecten verwezenlijkt die voor een deel voldeden aan de vraag. De komende drie jaar staan nog enkele projecten op stapel. Appartementen aan zee in residenties met lift en parking zijn dan weer heel zeldzaam en erg gewild bij pas gepensioneerden met een significant budget.”

Welke buurten zijn het meest in trek?

ROBERT. “Behalve voor de dijk is er ook veel interesse voor het stadscentrum, de omgeving van de jachthaven en de rustig gelegen wijk Saint-Pierre, in de buurt van het station. Wat betreft eigendommen met zicht op zee is de buurt van de Esplanade op de kliffen aan het oude kasteel populair. De Polletwijk, achter de jachthaven, heeft dan weer heel wat potentieel. Hier lopen momenteel nogal wat bouwprojecten en er wordt al enkele jaren ook veel gerenoveerd, waardoor de wijk zijn authentieke karakter met buurtwinkeltjes en huizen in bak- en vuursteen niet verliest.”

Hoe ziet u de toekomst voor Dieppe?

ROBERT. “Dieppe heeft alle troeven in handen om het te maken. De stad ligt op twee uur sporen van Parijs en beschikt over een golfterrein met achttien holes van meer dan honderd jaar oud, een casino, een renbaan, een jachthaven waar boten met een grotere diepgang terechtkunnen, een verbinding met Groot-Brittannië, een luchthaven, … Bovendien komt er volgend jaar een centrum voor balneotherapie. Heel wat pluspunten dus om een groot aantal vakantiegangers te trekken.”

Noord-Picardië

Gesprek met Jean-Pierre Ravin, directeur van makelaarskantoor Paré in Le Touquet.

Blijven de vastgoedprijzen in de regio Le Touquet stijgen?

JEAN-PIERRE RAVIN (PARÉ). “Het ziet er niet naar uit dat we een prijsdaling zullen krijgen, maar we verwachten dat de stijging niet zo groot zal zijn als de voorbije drie jaar. Er is vooral vraag naar eigendommen tussen 150.000 en 600.000 euro. Voor vastgoed boven 800.000 euro zijn er veel minder gegadigden.”

Wat is het profiel van de kopers?

RAVIN. “Ze zijn in de eerste plaats afkomstig uit de departementen Nord en Pas-de-Calais, en daarnaast uit de departementen Somme, Oise, Aisne, Ardennes en uiteraard ook de regio Parijs. Voor sommige Parijzenaars ligt Le Touquet op slechts twee uur rijden en die goede bereikbaarheid speelt een grote rol. De verlengde weekends zorgen er ook voor dat men al sneller eens ergens heen gaat. De Engelsen ten slotte komen vooral om golf te spelen en bezitten meestal fermettes in de streek. Toch investeert een aantal onder hen ook in een optrekje in Le Touquet.”

Wat kunt u de kopers aanraden?

RAVIN. “Er is een ruime keuze aan appartementen en sinds begin dit jaar is ook het aanbod aan studio’s en twee- of driekamerflats gegroeid. Eigendommen van het type T2-cabine van 55 vierkante meter gaan van de hand voor 350.000 à 425.000 euro. Zoek echter niet tot elke prijs iets aan het strand, want de mogelijkheden daar zijn bijzonder schaars.”

Laag-Normandië

Philippe Delamarche van makelaarskantoor Delamarche Immobilier in Bréhal (Manche).

Wat is de huidige trend op deze vastgoedmarkt?

PHILIPPE DELAMARCHE (DELAMARCHE IMMOBILIER). “De voorbije vijf jaar hebben we telkens een flinke stijging gezien van de prijzen op de markt, maar sinds begin 2006 vertraagt de groei. De vraag is echter nog altijd even groot, en op het schiereiland Cotentin is er ook een uitgebreid productaanbod dat in hoofdzaak bestaat uit alleenstaande woningen.”

Welk advies geeft u aan de kopers?

DELAMARCHE. “Oudere gebouwen langs de zuidwestkust van Cotentin zijn erg duur geworden, terwijl de prijs voor nieuwbouw nog meevalt: voor een appartement in Granville moet je ongeveer 3000 euro per vierkante meter rekenen. In Montmartin-sur-Mer gaan de veertien alleenstaande huizen van een lopend project van de hand vanaf 137.000 euro. Het gaat om huizen op vijf kilometer van het strand, met twee of drie slaapkamers op een perceel van minstens 300 vierkante meter. Voor die prijs moet je waarschijnlijk wat inboeten aan charme en stijl als je het vergelijkt met oudere panden, maar de kosten voor verwarming, isolatie en aankleding liggen dan ook heel wat lager.”

Wat zijn de goede locaties?

DELAMARCHE. “Kies niet voor een specifieke locatie, maar zoek langs de hele kust. Van Jullouville tot Bréhal zijn de prijzen ongeveer even hoog, maar verder liggen ze significant lager, tot voorbij Montmartin. Bovendien zult u merken dat de Normandische prijzen flink onder die van de Côte d’Azur of Bretagne liggen.”

Zuid-Bretagne

Gesprek met Philippe Alglave, directeur van het Allanicnetwerk in Carnac (Morbihan).

Wat is uw mening over de markt in het departement Morbihan?

PHILIPPE ALGLAVE (ALLANIC). “Sinds november is de markt op zijn retour. Het voornaamste probleem bevindt zich in het middensegment: uitzonderlijke panden verkopen heel goed, kleiner vastgoed (100.000-110.000 euro) is gewild bij investeerders en jonge koppels, maar het middensegment staat te duur geprijsd. Zo ontstaat het risico dat kopers die niet dringend op zoek zijn naar een woning, hun aankoop uitstellen. Voorlopig zien we echter nog geen prijsdaling. Vastgoed aan de kust blijft immers relatief zeldzaam. Misschien komt er wel meer evenwicht: een stabilisering van de prijzen of een meer gematigde groei. We stellen in elk geval meer prijsdalingen vast na overleg tussen koper en verkoper dan twee jaar geleden.”

Is Trinité-sur-Mer nog steeds de populairste locatie aan de kust van Morbihan?

ALGLAVE. “Trinité is een micromarkt die de situatie in de rest van Morbihan niet goed weergeeft. Het is qua oppervlakte een heel kleine gemeente, en het vastgoed is er dan ook schaars. Er zijn nauwelijks flatgebouwen en twee soorten huizen: klassieke panden (met grond of in het centrum) en uitzonderlijke panden. Kopers zijn nagenoeg uitsluitend afkomstig van buiten de gemeente. Voor mooie, zeldzame producten zie ik de prijs niet zakken. Er kan wel wat afgedaan worden van de prijs van ‘normaal’ vastgoed dat te duur geprijsd staat, denk ik.”

Waar moeten we dan heen voor lagere prijzen?

ALGLAVE. “De kernmarkt bevindt zich een tweetal kilometer in het binnenland. Ik zou dan ook aanraden om daar net achter te zoeken, op drie tot vier kilometer van de zee. Een andere mogelijkheid is om in wat minder dure locaties te zoeken, zoals het schiereiland Rhuys, het hinterland van Carnac en de nabije omgeving van Auray. Hier liggen de prijzen lager, maar blijven de stranden en jachthavens goed bereikbaar.”

Noord-Bretagne

Gesprek met Laurent Giboire, directeur van Giboire Immobilier in Rennes en Saint-Malo (Ille-et-Vilaine).

Wat waren de trends in 2005 in de streek rond Saint-Malo?

LAURENT GIBOIRE (GIBOIRE IMMOBILIER). “De prijsstijging in Saint-Malo, Dinard en de omliggende gemeenten houdt aan. In Saint-Malo heeft de bloeiende markt voor tweede verblijven nog een duw in de rug gekregen door de nieuwe hst-verbinding. De markt anticipeert nu zelfs al op de nieuwe hst-verbinding met Parijs (2.15 uur sporen), die gepland is voor 2012. Het bijzondere aan Saint-Malo is dat het station er vlak bij het centrum en de zee ligt. Toch blijft Saint-Malo ongeveer 10 % goedkoper dan Dinard. We denken niet dat we hier over een zeepbel mogen spreken. Het aanbod is immers bijzonder interessant en bovendien leveren de gemeenten grote inspanningen, zodat er het hele jaar door veel te doen is.”

Welk budget moet je hebben om hier te investeren?

GIBOIRE. “Wie een woning zoekt in Saint-Malo, moet rekenen op minimaal 300.000 euro, dus 3000 tot 5000 euro per vierkante meter voor een appartement zonder zeezicht. In de buurt van de renbaan zijn er echter huizen van minder dan 100 vierkante meter te vinden voor minder dan 200.000 euro. Wie over een lager budget beschikt, kan eventueel terecht in Saint-Coulomb of in de vallei van de Rance: Plouër-sur-Rance, Pleurtuit, Le Minihic sur Rance, La Richardais, …”

Hoe zit het met de uitzonderlijke panden?

GIBOIRE. “Er wordt duidelijk meer betaald voor zicht op zee door het beperkte aanbod. In Dinard en Saint-Malo doen we jaarlijks niet meer dan tien transacties voor huizen met zicht op zee en toegang tot het strand. Als de prijs correct is, blijft het vastgoed echter niet lang beschikbaar op de markt. Een duplexappartement van het type T3 van 45 vierkante meter met zicht op zee en toegang tot het strand werd na één bezoek verkocht voor bijna 6000 euro per vierkante meter. In Rothéneuf liggen de prijzen voor huizen met zicht op zee boven 1,5 miljoen euro. Drie jaar geleden raakten zulke panden nauwelijks verkocht voor minder dan een miljoen euro. Toch overschatten bepaalde eigenaars de prijzen die ze kunnen vragen.”

Charente-Maritime en Vendée

Gesprek met Hervé Fauchet van Cabinet Caillot in Saintes (Charente-Maritime).

Hoe doet de vastgoedmarkt het in uw regio?

HERVÉ FAUCHET (CABINET CAILLOT). “We merken nog steeds een stijging van de prijzen, maar de snelheid is er wat uit. De producten gaan niet meer zo vlot van de hand en er is minder vraag. Nieuw is ook dat panden die te duur geprijsd staan, moeilijk verkocht raken, hoewel de eigenaars vaak nog denken dat ze eender welke prijs kunnen vragen. Twee jaar geleden raakten te hoog geprijsde panden nog verkocht, maar die tijd lijkt voorbij. Correct geprijsd vastgoed zal daarentegen zelden langer dan enkele maanden te koop staan.”

Wie zijn de kopers?

FAUCHET. “Ons klantenbestand bestaat voornamelijk uit gepensioneerden uit de regio Parijs. Ze zijn op zoek naar een aangename omgeving in de buurt van de zee, niet te ver van Parijs, waar ze zich definitief kunnen vestigen. Ze verkopen hun appartement in Parijs en kopen met de opbrengst een mooi huis. Voor hen is dit ook een manier om het gezin weer samen te brengen: tijdens de vakantie komen de kinderen en kleinkinderen immers op bezoek.”

Hebt u enkele tips voor wie wil investeren?

FAUCHET. “Ik zou potentiële kopers aanraden om zich goed te informeren. Ga na waar de industriële zones liggen of waar er autosnelwegen gepland zijn. De populairste steden in de Charente zijn die van ongeveer 30.000 inwoners in het binnenland. In tegenstelling tot de badplaatsen is er hier immers het hele jaar door wat te doen. Momenteel is het echter de badplaats Saintes die de sterkste groei kent (jaarlijks +6,7 % inwoners). Dat heeft Saintes vooral te danken aan zijn ligging als eerste stad op de snelweg naar het zuiden en de nieuwe snelwegverbinding met Royan.”

Hoe ziet u de prijzen evolueren?

FAUCHET. “De voorbije jaren konden we echt van een boom spreken. De vastgoedmarkt is cyclisch en de huidige cyclus duurt wat langer dan normaal. We verwachten echter een geleidelijke retour en een stabilisering van de prijzen.”

Aquitaine

Gesprek met Michel Moser van makelaarskantoor Moser Immobilier in Hossegor.

Hoe is de situatie op de markt?

MICHEL MOSER (MOSER IMMOBILIER). “De prijzen stijgen nog steeds (6 tot 8 %), maar niet meer zo sterk als vroeger. De transacties verlopen ook trager: vroeger was een pand acht tot tien weken beschikbaar op de markt, nu is dat twaalf tot zestien weken. Er wordt ook harder onderhandeld over de prijs. De eigenaars zijn nog steeds geneigd om hun prijs te hoog in te stellen, maar – en dat is nieuw – ze merken dat ze hun eigendom zo niet verkocht krijgen en stellen hun verwachtingen bij.”

Wat is het typeproduct voor deze streek?

MOSER. “Een huis met vier slaapkamers, twee badkamers, een grote woonkamer en een zwembad. Men wil slaapkamers voor de kinderen en een logeerkamer. Wie hier een tweede verblijf koopt, wil hetzelfde comfort als thuis. De typische kopers zijn veertig- tot vijftigjarigen die hun huis hebben afbetaald. Een nieuw fenomeen in de streek is dat ook gepensioneerden zich hier komen vestigen. De prijzen liggen immers lager dan aan de Côte d’Azur en het is hier ook veiliger dan aan de Middellandse Zee. Bovendien genieten we hier van een gematigd klimaat en is het landschap veel minder volgebouwd.”

Welke locaties zijn interessant om in te investeren?

MOSER. “De gemeenten langs de Baskische kust, zoals Hossegor of Saint-Jean-de-Luz blijven populair, maar ze zijn duur. Vooral locaties in de buurt van golfterreinen zijn zeer gewild. Persoonlijk vind ik Moliets heel interessant: het is niet alleen aan de kust gelegen, maar beschikt ook over een golfterrein. Het zuiden van de Landes en de Baskische kust profiteren duidelijk van de verbeterde transportmogelijkheden, zoals de Ryanairverbinding tussen Londen en Biarritz.”

Languedoc-Roussillon

Gesprek met Michèle Ménabréa van makelaarskantoor Aigue Marine Immobilier in La Grande Motte (Hérault).

Hoeveel van de kopers in Languedoc-Roussillon zijn uit een ander land afkomstig?

MICHELE MENABREA (AIGUE MARINE IMMOBILIER). “Het aantal buitenlanders bedraagt ongeveer 20 %. Ze zijn vooral afkomstig uit Noord-Europa (Groot-Brittannië, Ierland, Noorwegen…). Dankzij de budgetluchtvaartmaatschappijen raken ze makkelijk op hun bestemming. Wie uit Scandinavië komt, vliegt eerst naar Londen en neemt daar een goedkope vlucht naar onze regio. Vandaag bestaat de bevolking voor 6 % uit buitenlanders, maar als we kijken naar het oude vastgoed (gebouwd voor 1915), dan is 30 % van de eigenaars niet uit Frankrijk afkomstig.”

Jagen die buitenlanders de prijzen de hoogte in?

MENABREA. “Die opvatting klopt niet meer. Buitenlanders beschikken gemiddeld over een budget van 150.000 euro. Zestig procent onder hen zoekt iets in het binnenland, op twintig tot dertig kilometer van de kust in gemeenten als Lunel, Aigues-Mortes, Florensac of Serignan. Ze kopen er meestal huizen waar veel werk aan is en verschillen hierin van de Franse klanten. Die willen sleutelklaar vastgoed aan zee.”

Wat zijn de interessantste locaties in La Grande Motte?

MENABREA. “In minder voor de hand liggende buurten, zoals in de omgeving van de pijnboomaanplanten of aan de rand van gemeenten zoals La Petite Motte, blijven de prijzen betaalbaar. Het centrum met zijn piramidearchitectuur uit de jaren zeventig blijft het duurst, samen met de wijk Ponant, tussen de zee en het golfterrein. De wijk Couchant in het zuidwesten van de stad werd gebouwd in de jaren tachtig en leeft alleen maar ‘s zomers.”

Provence Alpes Côte d’Azur

Gesprek met Bernard Helme van het gelijknamige makelaarskantoor in Marseille.

Blijven de prijzen in deze regio zo snel stijgen als de voorgaande jaren?

BERNARD HELME (IMMOBILIÈRE BERNARD HELME). “Nee. We kunnen echt stellen dat de vastgoedmarkt langzaam tot bedaren komt. In 2004 zagen we een prijsstijging van 20 %, terwijl dat dit jaar niet meer dan 9 of 10 % zal zijn, en slechts 3 % in het laatste kwartaal. De prijzen mogen dan wel niet meer zo snel stijgen, dalen doen ze nog niet. Het kernaspect hier is de kwaliteit: de prijs van vastgoed in perfecte staat blijft stijgen, voor de rest zien we een stagnatie.”

Welke veranderingen ziet u in het profiel van de klanten?

HELME. “Het aantal Italiaanse klanten van Menton tot Cannes vermindert. De Engelsen, Belgen en Ieren raken dan weer steeds meer overtuigd van de charmes van de Middellandse Zeekust. Als we kijken naar wat de klant precies zoekt, zien we dat de vraag naar terrassen en tuinen weer sterk toeneemt. Studio’s aan zee, van het type dat ook verhuurd wordt in de skistations, waren weinig populair toen ze werden gebouwd. Door de prijsstijgingen merken we vandaag echter dat ze nu voor de meeste budgetten wel interessant geworden zijn en dat hun populariteit stijgt.”

Wat kunt u kopers aanraden?

HELME. “Wie iets wil met toekomst, kan op zoek gaan naar oude vissershuisjes in de havensteden, waar vroeger zeelui en immigranten woonden. In die steden zien we dat er steeds minder vraag is naar arbeiders. In Tamaris bijvoorbeeld, vlakbij La Seyne sur Mer en de stranden van Les Sablettes, stijgt de waarde van het vastgoed. Je kunt het vergelijken met La Ciotat: een locatie die ontstaan is rond scheepswerven en vooral bevolkt werd door zeelui, maar die nu een snelle transformatie ondergaat.”