Waar doet u nog koopjes?

Tussen de Zavel en Haren voert de Brusselse vastgoedmarkt een spagaat uit. Aan de ene kant gaat het om prestigieuze verblijven waarvoor bijna ieders budget te klein is, aan de andere kant om gestabiliseerde prijzen en koopjes.

Op de lijn van het Atomium naar het Terkamerenbos via de Grote Markt vertoont Brussel een grote verscheidenheid van bouwsels en vastgoedsegmenten die totaal van elkaar verschillen, gaande van prestigieuze huizen tot bescheiden appartementen. Het gevolg is dat de prijzen elkaar neutraliseren en nog nauwelijks boven het gewestelijk gemiddelde uitstijgen. Brussel-stad is nog altijd erg in trek, al stelt de sector ook daar een vertraging van de verkoop vast. “We merken dat sinds april”, zegt notaris Carole Guillemyn, die kantoor houdt tussen het Louizaplein en de Marollen. “De transacties nemen wat meer tijd in beslag wegens de hoge rente en het overaanbod.”

Dat geldt echter niet voor sommige marktsegmenten zoals de uitzonderlijke panden, die het nooit lang uithouden op de markt. “Wanneer een huis te koop staat in de wijk rond de Zavel, is het in enkele dagen weg”, verzekert Christos Malaxos, directeur van het agentschap IBP. “Het gebeurt zelden dat huizen daar op de markt komen en dat doet de prijzen stijgen. Ik zou de Zavel zelfs vergelijken met een klein Brussels Monaco.” Geen overdreven vergelijking als je weet dat een appartement van honderd vierkante meter makkelijk 500.000 euro haalt.

Te duur voor Brusselaars

Het is duidelijk dat woningen van dat kaliber vooral gericht zijn op een welstellend cliënteel dat op zoek is naar een pand met standing en bereid is om de prijs te betalen. Het is niet alleen het huizenblok rond de Zavel dat zulke kopers aantrekt. Ook in de Louizalaan, en meer nog in de Franklin Rooseveltlaan en de omliggende straten, staan nog een paar juweeltjes voor wie bereid is (veel) te investeren in vastgoed. Een voorbeeld: op dit ogenblik wordt onderhandeld over een herenhuis van 600 vierkante meter dat voor 2 miljoen euro te koop staat.

“Deze prijzen zijn voor het Brusselse cliënteel nog moeilijk te betalen”, zegt Danielle Fonteyn, directrice van het agentschap Louise Properties. “Heel wat eigenaars leggen echter een overdreven optimisme aan de dag. Wie denkt dat de prijzen in drie jaar tijd verdubbeld zijn, vergist zich. Naargelang van het type woning zijn de prijzen 10 à 30 % gestegen.” Ook dat vertegenwoordigt een flinke meerwaarde. Maar hersenschimmen zijn moeilijk uit te roeien: heel wat verkopers denken dat ze nog altijd op die ene eurocraat zullen stoten die bereid is eender welke prijs te betalen. “Die eurocraat is geen onnozelaar”, zegt Christos Malaxos. “Hij is weliswaar bereid om meer te betalen dan de gemiddelde koper, maar wil toch zijn geld niet verspillen.”

De internationale klanten hebben tot nu toe niet massaal geïnvesteerd in het stadscentrum, maar toch liggen de prijzen daar relatief hoog. Ze worden omhoog geduwd door verschillende nieuwbouwprojecten voor appartementen die de jongste jaren het licht zagen in de buurt van het De Brouckèreplein. “Kleine appartementen gaan daar van de hand vanaf ongeveer 300.000 euro”, schat Carole Guillemyn. “De grootste kosten een half miljoen euro.” Een ronde som voor weliswaar een uitzonderlijke ligging, in het midden van de vijfhoek. Als we dan nog iets meer in de richting van het kanaal gaan, zien we dat een aantal loftprojecten nog altijd in trek is bij een trendy publiek. In de aankoop zijn die wel aantrekkelijk (tussen 150.000 en 300.000 euro), maar er zijn zware investeringen nodig om ze bewoonbaar te maken “En toch gaan die vlot van de hand”, bevestigt ons Carole Guillemyn.

Zaakjes doen in het noorden

Wilt u in Brussel-stad toch minder betalen dan het gemiddelde, dan moet u het eerder gaan zoeken in de wijken ten noorden van het kanaal. Laken, Haren en Neder-over-Heembeek werden minder getroffen door de prijsstijgingen van de jongste jaren. “In die wijken is de vastgoedmarkt stabieler”, verkondigt notaris Hilde Knops, die kantoor houdt in Neder-over-Heembeek. “Er is minder speculatie dan in het centrum. Het zijn pure woonwijken.” Het noorden van die gemeente is nog redelijk groen en wordt soms vergeleken met een dorp, dat evenwel dicht bij de stad ligt. Jonge Brusselse koppels aarzelen niet om naar daar te verhuizen en worden daarin gevolgd door gezinnen die hun budget niet tot het uiterste willen rekken, maar toch in de buurt van de stad willen wonen.

Olivier Denis, directeur van het agentschap Trevi Noord, ontleedt de prijzen die in zijn gebied van toepassing zijn. “In Laken worden de meeste gewilde eengezinswoningen verhandeld voor 250.000 tot 300.000 euro. Nieuwe appartementen halen 2200 euro per vierkante meter. De prijs van tweedehandsappartementen ligt in de buurt van 1600 euro per vierkante meter.” Dat blijft dus allemaal binnen de grenzen van het redelijke, zeker in vergelijking met sommige chiquere gemeenten. De koper zou er zelfs in een zekere machtspositie verkeren en een korting op de verkoopprijs kunnen bedingen. “De interesten stijgen, de beurs zakt weg en er is een groot aanbod”, analyseert Denis. “De koper heeft argumenten om de prijs te doen dalen.”

Zal die relatieve stagnatie van de prijzen aanhouden? De notarissen denken van wel. Hilde Knops: “De grote stijgingen die we de jongste jaren gekend hebben, zijn verleden tijd. De prijzen zullen nooit meer zo’n hausse kennen.” Dat wordt bevestigd door Carole Guillemyn: “Te veel mensen kunnen zich een eigendom in de stad niet meer veroorloven. Steeds meer kredieten worden door de banken afgewezen. De markt zal zich aanpassen. We zouden een periode van stabilisatie moeten krijgen die enkele jaren aanhoudt, zoals begin jaren negentig.”

Door Gilles Quoistiaux