Waar betaalt u het minst belastingen

Met de aankoop van een vakantiewoning in de Provence of aan een Spaanse costa gaat vaak een droom in vervulling. De lavendel en de stranden moeten de dagelijkse sleur doen vergeten. Maar hoe gaat dat fiscaal in zijn werk? En waar is de fiscus het minst inhalig?

Alain Verbeke is gewoon hoogleraar aan de Universiteiten van Leuven & Tilburg. De drie auteurs zijn als advocaat-vennoot gespecialiseerd in estate planning.

Wanneer ze hun ideale vakantiestulpje hebben gevonden, staan veel mensen niet uitgebreid stil bij de fiscaal-juridische gevolgen van hun aankoop. Nochtans reiken die gevolgen veel verder dan de formaliteiten en kosten die daarmee gepaard gaan.

Neem nu de situatie van Luc en Annick. Zij hebben twee kleuters en wonen in de stad. Beiden hebben een druk beroepsleven en willen er af en toe eens de riem af leggen. Annick heeft haar oog laten vallen op een mooie Provençaalse mas, inclusief zwembad. De voorkeur van Luc ging uit naar een optrekje in een Spaanse badplaats. Annick wint het pleit en uiteindelijk neemt het stel contact op met de Franse vastgoedmakelaar die de mas te koop aanbiedt.

Vraag en aanbod vinden elkaar vrij snel en een verkoopcompromis wordt ondertekend. Luc en Annick schakelen een eigen notaris in. De Franse regelgeving die in deze fase aan de orde komt, onder meer op het gebied van ruimtelijke ordening, is immers nogal complex. Voorts gelden ook bijzondere (voornamelijk milieutechnische) informatieverplichtingen en voorkeursrechten voor tal van instanties. Luc en Annick hoeven niet te lenen, zodat dit aspect de aankoopprocedure niet bijkomend bemoeilijkt. Met behulp van hun Franse notaris worden alle dwingende voorschriften tot in de puntjes nageleefd. Luc en Annick zijn enkele maanden later dan ook de trotse eigenaar van een optrekje in de Provence.

1. Welke lasten betaalt u?

Naar aanleiding van de aankoop en uiterlijk binnen de maand na de eigendomsoverdracht zijn registratierechten verschuldigd. Zoals in België wordt die overdrachtsbelasting geheven op de marktwaarde van het onroerend goed (met als minimum de overeengekomen prijs). Het tarief bedraagt 4,89 %. Daarnaast zijn er nog de erelonen voor de hypotheekbewaarder, de zegelrechten en de notariskosten. Als vuistregel kunnen de aankoopkosten op 7 % van de koopsom worden begroot. Dat lijkt algemeen beschouwd iets minder dan in Spanje. Maar in Spanje ligt de waarde die in de akte wordt vermeld ( escritura-waarde) dan weer vaak onder de marktwaarde.

In Frankrijk. Als eigenaar van een in Frankrijk gelegen onroerend goed zijn Luc en Annick in Frankrijk in beginsel Franse inkomstenbelastingen verschuldigd. Maar als ze de woning alleen voor eigen doeleinden gebruiken, zullen in principe geen belastbare inkomsten (of uitgaven) in aanmerking worden genomen. Dat wordt anders als Luc en Annick de mas zouden verhuren. De nettohuuropbrengsten worden in Frankrijk dan immers progressief belast.

Vermogensbelasting (maximaal 1,8 %) is verschuldigd over de waarde van de woning min eventuele schulden. Er geldt echter een vrijstelling voor 2003 tot 720.000 euro. Voor de mas van Luc en Annick is die drempel ruim voldoende.

Ten slotte worden ook de taxe foncière en de taxe d’habitation geheven op basis van de kadastrale waarde van de woning. Het gaat in beide gevallen om lokale belastingen.

De Franse belastinggevolgen blijven in deze fase dus al bij al vrij beperkt voor Luc en Annick. In hun Belgische aangifte in de personenbelasting dienen zij wel de forfaitaire brutohuurwaarde van de mas aan te geven. Ook als de woning niet wordt verhuurd. Aangezien België en Frankrijk een dubbelbelastingverdrag hebben afgesloten, waarin voor onroerende inkomsten het heffingsrecht toekomt aan de liggingstaat ( in casu Frankrijk), is deze brutohuurwaarde in België vrijgesteld met ‘progressievoorbehoud’. Dat laatste betekent dat de (vrijgestelde) brutohuurwaarde wel wordt meegerekend om het toepasselijke Belgische progressief tarief op de in België belastbare inkomsten te bepalen (voornamelijk beroepsinkomen en andere onroerende inkomsten). De aangifte houdt uiteraard in dat de Belgische belastingadministratie kennis krijgt van de eigendom in Frankrijk. Via een steeds vlottere uitwisseling van informatie tussen de Franse en Belgische belastingadministraties was dat wellicht sowieso gebeurd.

In Spanje. Als Luc zijn zin had gekregen en het koppel een optrekje aan een Spaanse costa had gekocht, waren de belastinggevolgen en cours de route iets zwaarder geweest. Ervan uitgaand dat het goed niet wordt verhuurd, zullen toch Spaanse inkomstenbelastingen moeten worden betaald. Meer in het bijzonder naar rato van 25 % op een fictief huurinkomen (2 % van de kadastrale waarde). Voorts is er ook een jaarlijkse onroerende belasting van 0,4 % of 0,3 % op de kadastrale waarde (eventueel regionaal vermeerderd). Een niet-rijksinwoner betaalt voorts vermogensbelasting vanaf de eerste euro. Het bodemtarief bedraagt 0,2 % (te berekenen op de waarde van de woning) en loopt progressief op tot maximaal 2,5 %. Ook voor het Spaanse onroerend goed geldt in België een aangifteplicht van de forfaitaire brutohuurwaarde.

2. Wat als u wilt verkopen?

In Frankrijk. Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk is de liggingstaat ook heffingsbevoegd voor de meerwaarden op onroerende goederen. In Frankrijk wordt de nettomeerwaarde belast tegen 33,33 %. De nettomeerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de opbrengst en de geïndexeerde kostprijs. Die kostprijs mag worden verhoogd met bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. De bijkomende kosten mogen op 10 % van het aankoopbedrag worden gesteld, tenzij de werkelijke kosten aantoonbaar hoger zijn. De nettomeerwaarde wordt vervolgens verminderd met 5 % per jaar, volgend op het tweede jaar van eigendom. Concreet betekent dit dus een volledige vrijstelling van de Franse meerwaardebelasting na 22 jaar eigendom.

In Spanje. Ook in Spanje moeten niet-rijksinwoners rekening houden met belasting op meerwaarden bij de verkoop van een Spaans onroerend goed. Het belastingtarief bedraagt 35 % en wordt geheven op het verschil tussen de overdrachtsprijs en de verkrijgingsprijs. Voor beide waarden wordt naar de escritura-waarde in de akten gekeken, waarop vervolgens correcties worden toegestaan (aankoopkosten, inflatiecorrectie enzovoort). Met ingang van 1 januari 1997 is de Spaanse wetgeving op dit vlak ingrijpend veranderd, waardoor sneller van een belastbare meerwaarde sprake is. Bovendien wordt er nog een bijzondere gemeentebelasting ( plusvalia) geheven op de meerwaarde op de grond. Net als voor Frankrijk laat ook het Belgisch-Spaanse dubbelbelastingverdrag die Spaanse belastingheffingen toe.

3. Wat als u overlijdt?

Waar in de praktijk minder bij wordt stilgestaan, zijn de fiscale gevolgen als u zou overlijden (successiebelasting). Om die fiscale gevolgen te kunnen beoordelen, moeten we eerst bekijken op welke manier de vererving gebeurt. Daarbij zal, gelet op het grensoverschrijdende karakter van de situatie, het internationaal privaatrecht ( IPR) uitsluitsel moeten geven over het toepasselijke recht. Omdat elke rechter zijn eigen IPR toepast, volstaat het niet om alleen de verwijzingsregels van het Belgische IPR te bekijken.

In Frankrijk. In de situatie van Luc en Annick lijkt het vanzelfsprekend om ook het Franse IPR te onderzoeken. Zowel op grond van het Belgische als het Franse IPR, zal het Belgische huwelijksvermogensrecht de vereffening/verdeling van het huwelijksvermogen van Luc en Annick beheersen. Die vereffening/verdeling zal de samenstelling van de nalatenschap bepalen. In de veronderstelling dat Luc en Annick zonder huwelijkscontract getrouwd zijn, behoort de Provençaalse mas dus tot de huwelijksgemeenschap en, bij het eerste overlijden, voor de helft tot de nalatenschap van de overleden echtgenoot.

Volgens het Belgische IPR inzake erfrecht vererven de in het buitenland gelegen onroerende goederen die tot de nalatenschap van een Belgisch rijksinwoner behoren, overeenkomstig het erfrecht van de liggingstaat. In het geval van Luc en Annick zou de Provençaalse mas dus vererven volgens de regels van het Franse erfrecht.

Op grond van het nieuwe Franse wettelijke erfrecht (gewijzigd per 1 juli 2002) zal de langstlevende de keuze kunnen maken tussen een kwart van de nalatenschap in volle eigendom of de gehele nalatenschap in vruchtgebruik. De langstlevende kan dus een gedeelte in volle eigendom verkrijgen, wat volgens Belgisch wettelijk erfrecht niet mogelijk is. Daaraan kan alleen worden verholpen door een testament. Om praktische moeilijkheden te vermijden, wordt het testament best in het Frans opgesteld.

Bij het overlijden van Luc en Annick als Belgisch rijksinwoner, is België bevoegd om successierechten te heffen, ook over (de helft van) de Provençaalse mas. Frankrijk kan echter eveneens successiebelasting heffen. Net zoals België knoopt Frankrijk voor de heffing van successiebelasting in hoofde van niet-rijksinwoners aan bij de ligging van onroerende goederen op Frans grondgebied. De Franse successiebelasting voor een vererving tussen echtgenoten en van ouders naar kinderen bedraagt 5 % tot maximaal 40 %. In Vlaanderen liggen de tarieven dus lager (van 3 % tot 27 %).

Dubbele belasting wordt vermeden doordat in België op grond van artikel 17 van het Wetboek Successierechten een belastingkrediet wordt verleend. Dit belastingkrediet wordt trouwens ook voorzien in het dubbelbelastingverdrag dat België en Frankrijk hebben afgesloten op het vlak van successierechten. Wat de erfgenamen in Frankrijk aan successiebelasting betalen, kunnen zij dus in mindering brengen op de Belgische successierechten berekend over het in Frankrijk gelegen onroerend goed.

In Spanje. Had de situatie er anders uitgezien indien Luc en Annick een Spaans onroerend goed hadden gekocht? Zowel het Belgische als het Spaanse IPR verwijzen naar het Belgische huwelijksvermogensrecht. Tot hier dus geen verschil. Dat is er wel op het vlak van het erfrecht. Het Spaanse IPR verwijst immers voor de vererving van het Spaans onroerend goed naar het Belgische erfrecht (vruchtgebruik voor de langstlevende indien er geen testament werd opgesteld). Dat kan tot praktische moeilijkheden leiden bij de Spaanse notaris die de nalatenschap moet afwikkelen. Ook hier kan een Spaans testament veel praktische moeilijkheden vermijden.

Fiscaal gezien is bij overlijden van Luc en/of Annick in Spanje – net als in Frankrijk – successiebelasting verschuldigd. De uiteindelijke successiebelasting is afhankelijk van de waarde van de verkrijging per verkrijger, diens leeftijd en verwantschap met de erflater en het vermogen van de verkrijger vóór de verkrijging. Bovendien kunnen regionale verschillen optreden. In Catalonië, bijvoorbeeld, kan de successiebelasting voor een vererving tussen echtgenoten en van ouders naar kinderen oplopen van 7,65 % tot bijna 41 %. Ook tot beloop van de Spaanse successiebelasting kunnen de erfgenamen in België het eerdergenoemde belastingkrediet genieten. Er bestaat wel geen dubbelbelastingverdrag op het vlak van successierechten tussen België en Spanje.

4. Kopen via een vennootschap

De successiebelasting is een vaak gehoorde reden om de aankoop van een tweede woning via een vennootschap te organiseren. In Frankrijk wordt dan voornamelijk gedacht aan een zogenaamde Société Civile Immobilière. De SCI is daar inderdaad een populaire vennootschap voor het verwerven en aanhouden van onroerende goederen.

In Frankrijk wordt de SCI als ‘fiscaal transparant’ ( translucide) behandeld. Dat betekent dat de aandeelhouders van de SCI worden behandeld alsof ze rechtstreeks eigenaars waren van de onroerende goederen. Het (geringe) voordeel van een SCI is dat u privaatrechtelijk gezien aandelen in de vennootschap (roerende goederen) erft, en niet de onroerende goederen. De vererving van de aandelen gebeurt dan, zowel volgens het Franse als het Belgische internationaal privaatrecht, naar het recht van de woonplaats van de erflater. In het geval van Luc en Annick zou dat betekenen dat de aandelen in een SCI naar Belgisch erfrecht vererven. Dat neemt niet weg dat Frankrijk wel successierechten heft over de vererving van de aandelen in een SCI. De Franse fiscus beschouwt aandelen in een SCI immers wel als onroerende goederen. Of dat in overeenstemming is met het dubbelbelastingverdrag, is betwistbaar.

Er zijn wel verschillende nadelen van een SCI in een Belgische context, die de bruikbaarheid van die houdstructuur volgens ons beperkt. Zo moet u er bijvoorbeeld rekening mee houden dat u bij schenking van die aandelen – net zoals bij een rechtstreekse schenking van het onroerend goed – tegen Franse schenkingsrechten aan loopt. Voorts bent u bij uitkering van winsten Belgische dividendbelasting verschuldigd.

Een andere meer performante manier om hoge Franse successierechten te vermijden, is de gesplitste aankoop van de woning. De voordelen van die techniek werden, in een Belgische context, al in eerdere bijdragen in deze rubriek besproken. Voor de aankoop van een vakantiewoning, zowel in Frankrijk als in Spanje, zou de gesplitste aankoop tot besparing van successiebelasting kunnen leiden.

Voor een jong koppel als Luc en Annick zal echter bekeken moeten worden op welke termijn de aankoop moet worden gezien. Een gesplitste aankoop kan immers de bewegingsvrijheid van de ouders beperken. En misschien krijgt Luc ooit toch nog zijn zin. Of zet Annick haar zinnen op een Toscaanse villa.

Alain Nijs

De aankoopkosten in Frankrijk belopen zo’n 7 % van de koopsom. Dat is goedkoper dan in Spanje.

Bij een verkoop wordt de nettomeerwaarde in Frankrijk belast tegen 33,33 %. In Spanje is dat 35 % plus een gemeentebelasting op de meerwaarde op de grond.