Voordelen en nadelen van alle aard

Net zoals veel andere zelfstandigen heeft Herman zijn huis gekocht via zijn vennootschap. Omdat de regering-Di Rupo de belasting op het privévoordeel fors heeft opgetrokken, vraagt hij zich af of hij de woning niet het beste uit de vennootschap zou halen. Het antwoord op die vraag is genuanceerd.

Nadat Herman enkele jaren had gewerkt als loontrekkende, richtte hij een kleine onderneming op. De zaak draaide al gauw zo goed, dat zijn boekhouder hem adviseerde een vennootschap op te richten om zijn zelfstandige activiteit uit te oefenen. “Hij zei dat de fiscale druk op mijn inkomsten dan fors zou afnemen. Bovendien zou mijn privévermogen worden afgescheiden van de zaak”, zegt Herman. “Ik heb zijn raad opgevolgd en de belastingdruk is inderdaad gedaald. Ik heb via de vennootschap ook een individuele pensioentoezegging (IPT) afgesloten, om mijn pensioen aan te vullen. Doordat mijn activiteit rendabel was, heb ik de overtollige liquiditeiten na een jaar of twee kunnen gebruiken om met terugwerkende kracht premies te betalen voor de jaren dat de vennootschap niet betaalde voor de IPT – een zogenoemde backservice. Op die manier heb ik het kapitaal verhoogd dat ik ontvang wanneer ik met pensioen ga.”

Een woning kopen via de vennootschap

Bij een van zijn klanten ontmoette Herman zijn echtgenote. Ze besloten al gauw een gezin te stichten. “In het begin huurden we een appartement. Na de geboorte van ons tweede kind begonnen we dat krap te vinden”, vertelt Herman. “Een huis met een tuin beschouwden we als een betere omgeving voor onze kinderen. Ik kocht onze woning via mijn vennootschap. Volgens mijn boekhouder mocht de vennootschap de aankoop en het onderhoud op zich nemen en me de woning ter beschikking stellen als een voordeel van alle aard. Ik zou dan wel op dat voordeel worden belast, maar aangezien de waarde forfaitair werd bepaald, zou de operatie fiscaal voordelig blijven.

“De regering-Di Rupo echter heeft de waarde van bepaalde forfaitaire ramingen vrijwel verdubbeld. Sindsdien vraag ik me af of die constructie nog altijd een goed idee is. Enkele vrienden met kennis van zaken hebben me zelfs aangeraden de woning terug te kopen van de vennootschap. Doe ik daar echt verstandig aan?”

Een comfortabele situatie

Herman heeft de woning indertijd gekocht voor 450.000 euro, vandaag wordt ze gewaardeerd op 750.000 euro. De grond was bij de aankoop 150.000 euro waard. Het gebouw, dat oorspronkelijk voor een waarde van 450.000 euro op de balans van de vennootschap stond, wordt afgeschreven op een termijn van 33 jaar, in schijven van 13.500 euro. De huidige boekwaarde bedraagt 300.000 euro. De lening die de vennootschap voor de aankoop heeft aangegaan, werd al afbetaald. Het kadastraal inkomen van de woning bedraagt 2000 euro. De vennootschap betaalt momenteel 1291,85 euro onroerende voorheffing per jaar. Ze draagt ook de kosten van de verwarming (2500 euro), de elektriciteit (1500 euro) en het onderhoud (3000 euro). Het voordeel van alle aard dat voortkomt uit het ter beschikking stellen van de woning, bedraagt vandaag 20.708 euro per jaar, plus 1820 euro voor de verwarming en 910 euro voor de elektriciteit, wat neerkomt op een totaal van 23.478,73 euro. Aangezien Herman in de hoogste belastingschijf zit, betaalt hij op dat voordeel van alle aard 12.528 euro belasting.

De woning terugkopen

Maar wat zouden de gevolgen zijn als Herman de woning zou terugkopen van zijn vennootschap? “Om te beginnen zou Herman ze moeten overnemen tegen de marktwaarde, ofwel 750.000 euro. Daar komen nog de notariskosten bij, die ongeveer 90.000 euro bedragen”, zegt Jos De Mulder, expert vennootschapsstructuren bij BFO. “Herman had die notariskosten overigens kunnen vermijden door een klein deel van de woning in onverdeeldheid met de vennootschap te kopen. De registratiekosten zouden dan slechts 1 procent bedragen.”

“Herman hoeft die 840.000 euro niet in zijn geheel te financieren”, vervolgt Jos De Mulder. “Hij zou zich een deel van de koopsom kunnen laten uitkeren in de vorm van een dividend.” Herman schrijft de som van 750.000 euro (de waarde van de woning) dan eerst in op een rekening-courant als schuld aan de vennootschap. De vennootschap registreert de verkoop en de meerwaarde die daarbij werd gerealiseerd. Die bedraagt 300.000 euro (750.000 – 450.000 euro), belast tegen 33,99 procent, wat neerkomt op een belasting van 101.970 euro. De vennootschap ontvangt uit de verkoop dus 648.030 euro (750.000 – 101.970 euro).

Keert ze die som uit aan Herman in de vorm van een dividend, dan moet ze ook de roerende voorheffing van 25 procent storten, of 162.007,50 euro. Herman ontvangt dus een dividend van 486.022,50 euro, dat wordt ingeschreven op de rekening-courant. Uiteindelijk moet hij het saldo van de rekening-courant, ofwel 263.977,5 euro (750.000 – 486.022,5 euro) financieren, naast de registratierechten van 90.000 euro, wat neerkomt op een totaal van 353.977,50 euro.

“Herman, die 45 is, gaat over twintig jaar met pensioen. Als hij de lening op twintig jaar financiert tegen een rente van 4 procent, moet hij jaarlijks 25.570,62 euro betalen”, aldus Jos De Mulder.

Fictieve, boekhoudkundige kosten

Als hij de woning uit de vennootschap haalt, moet Herman ook de kosten van de verwarming, de elektriciteit en het onderhoud op zich nemen, wat neerkomt op 7000 euro per jaar. Bovendien moet hij de onroerende voorheffing van 1373,60 euro betalen. “Dat is meer dan wat de vennootschap moest afdragen, aangezien het Vlaams Gewest een lager tarief aanrekent aan vennootschappen”, stelt Jos De Mulder. In totaal betaalt Herman dus 33.944,20 euro per jaar als hij de woning koopt van zijn vennootschap.

Om te berekenen of zo’n transactie voor hem interessant is, moet Herman nog rekening houden met twee factoren. Een eerste factor is de jaarlijkse kostprijs van de woning voor de vennootschap. Bij het bedrag van 7000 euro aan onderhouds-, verwarmings- en elektriciteitskosten – we houden gemakshalve geen rekening met de aftrek van de btw – komen nog 1291,85 euro aan onroerende voorheffing en 13.500 euro aan jaarlijkse afschrijvingen. Al die kosten – in totaal 21.791,85 euro – zijn fiscaal aftrekbaar voor de vennootschap. Tegen een tarief van 33,99 procent komt dat neer op een belastingbesparing van 7407,05 euro. Daardoor bedraagt de kostprijs voor de vennootschap nog slechts 14.384,80 euro. Het reële bedrag ligt nog veel lager, aangezien de 13.500 euro aan afschrijvingen fictieve, louter boekhoudkundige kosten zijn. De vennootschap betaalt dus eigenlijk slechts 887,8 euro per jaar voor de woning.

“Anders gezegd: als de woning in zijn privévermogen zit, kost dat Herman jaarlijks 33.944,22 euro. Behoort de woning tot het vermogen van de vennootschap, dan betaalt hij via zijn vennootschap slechts 887,8 euro per jaar”, stelt Jos De Mulder vast. “De woning uit de vennootschap halen kost Herman per jaar dus 33.056,42 euro meer.”

De onderneming liquideren

De tweede factor waar Herman rekening mee moet houden, is dat de woning de vennootschap hoe dan ook zal verlaten wanneer hij met pensioen gaat en zijn zelfstandige activiteit stopzet. Er zijn dan twee mogelijkheden: ofwel verkoopt hij de woning, ofwel voegt hij ze bij zijn privévermogen. Beide operaties zijn niet kosteloos. Als het gebouw van de balans van de vennootschap verdwijnt, moet de vennootschap belasting betalen op de meerwaarde. Daarnaast moet Herman belasting betalen op de toekenning van de liquidatiebonussen.”

Als de waarde van de woning jaarlijks stijgt met 4,5 procent, is ze binnen twintig jaar 1.808.768 euro waard. Op de balans van de onderneming staat een boekwaarde van 180.000 euro: 150.000 euro voor de grond en 30.000 euro restwaarde van het gebouw. De gerealiseerde meerwaarde bij de verkoop beloopt dus 1.628.768 euro (1.808.768 – 180.000 euro). Die som wordt belast tegen 33,99 procent, wat neerkomt op een bedrag van 553.618 euro. Van het saldo van 1.075.150 euro (1.628.768 – 553.618 euro) zijn 10 procent belastingen verschuldigd als liquidatiebonussen, of 107.515 euro. De totale fiscale kosten om de woning bij de liquidatie uit de vennootschap te halen, bedragen dus 661.133 euro (553.618 + 107.515 euro).

De woning in de vennootschap laten

Rekening houdend met die twee factoren doet Herman er volgens Jos De Mulder het beste aan de woning in de vennootschap te laten. “Als Herman zijn huis uit de vennootschap haalt, geeft hij per jaar 33.056,42 euro extra uit. Laat hij de woning in de vennootschap en belegt hij datzelfde bedrag van 33.056,42 euro gedurende twintig jaar tegen een rentevoet van 4 procent, dan houdt hij op de vervaldag een kapitaal van 984.356,67 euro over. Dat is ruim voldoende om de 661.133 euro aan belastingen te betalen wanneer de vennootschap wordt geliquideerd. Herman heeft er dus alle belang bij dat hij de woning in de vennootschap houdt.”

Maar dat geldt volgens De Mulder niet noodzakelijk voor alle zelfstandigen met een vennootschap. “De parameters zijn voor elk geval anders. Niet alleen de waarde van de woning verschilt, er kunnen ook andere factoren meespelen. Wordt bijvoorbeeld een deel van de woning gebruikt voor de professionele activiteit, dan is het mogelijk een huurprijs te vragen aan de vennootschap, wat de bijkomende jaarlijkse kosten vermindert. Als de woning gesplitst werd gekocht, is de situatie op het moment dat het vruchtgebruik uitdooft veel gunstiger voor de zelfstandige. De rente waartegen de zelfstandige zijn lening kan financieren of de rentevoet waartegen hij zijn spaargeld kan investeren, hebben ook een invloed op het uiteindelijke resultaat.”

Overweegt u ook zo’n transactie, dan doet u er goed aan een professional te consulteren. Die kan een prognose maken die is aangepast aan uw persoonlijke situatie.

LEES OOK

Het verdriet van de vennootschap, p. 16

visie

FRÉDÉRIC WAUTERS

De woning zal de vennootschap hoe dan ook verlaten wanneer de zelfstandige met pensioen gaat en zijn activiteit stopzet.