Ongeveer 200 Vlamingen investeerden 1,1 tot 1,5 miljard frank in Texaans vastgoed. Ze verwachten een winst van 150% tot 200% in vier tot zes jaar. Zijn ze “geflipt”? Een onderzoek.
Austin (Texas), VS.
Het lijkt te mooi om waar te zijn. Een investering die op vier tot zes jaar een rendement geeft van 150% tot 200%. Men moet wél over cash beschikken. De minimuminleg bedraagt 100.000 dollar. Zo’n 200 Vlamingen investeerden (omgerekend) naar schatting 1,1 tot 1,5 miljard frank via de Texaanse onderneming Pohl, Brown & Associates ( PBA), met zetel in Austin (Texas). Volgens PBA kunnen ze begin 1999 langs de kassa gaan.
Maar er zijn ook minder positieve berichten. Vreemd afgehandelde commissies via de vennootschap FFU ( Fun For Us, volgens de PBA-boekhouder) – zogenaamde flips – en een rechtsprocedure wegens mogelijke fraude, verkopen die uitblijven, belastingschulden… Dit zijn niet bepaald indicaties van een succesverhaal.
Geen haaien
Texaans vastgoed heeft in Vlaanderen geen al te beste reputatie. In het verleden verdwenen er miljarden zwart (veelal West-)Vlaams geld in frauduleuze constructies. Heeft de belegger na de vastgoedfiasco’s rond IIC en Hubert Flamant dan niet geleerd?
“Toch wel,” klinkt het bij Jos Santy, vice-president van PBA en verantwoordelijk voor de Belgische markt. “Onze klanten zijn achterdochtig. In tegenstelling tot de haaien die vroeger actief waren, investeren wij met cash zonder schulden te maken. Ook kopen we goedkoop vastgoed aan, bijvoorbeeld uit faillissementen. We betalen soms 40% tot 50% van de normale prijs. Dat is de sleutel van ons succes.”
Flamant en cie.Vlaams geld is goedkoop
De hamvraag bij zo’n investering luidt: waarom betrekt men uitgerekend buitenlanders bij projecten met zo’n maximumopbrengst?
Antwoordt Jos Santy: “Er is gewoon te weinig cash in de VS om dergelijke deals op te zetten. Belgen zijn spaarders. We hebben geen probleem om Vlaamse investeerders te vinden. De mond-aan-mond-reclame lokt genoeg klanten. Wie gemiddeld 2,5 tot 3 keer zijn inzet terugkrijgt in enkele jaren vertelt dit door aan zijn vrienden.”
Trends vloog
na deze woorden naar Austin. Aan de vooravond van ons onderzoek trokken we naar de Elephant Room, de jazzclub nummer één van de hoofdstad van Texas. Patron van de Elephant Room is Leuvenaar Jean-Pierre “JP” Vermaelen. “Drie keer je geld terug na vijf jaar?” schrikt hij. “Geef me de naam en het adres van die club en na een maand vind ik vijftig Amerikanen die 100.000 dollar neertellen. Zijn Vlamingen zo naïef om te geloven dat het geld hier aan de bomen groeit?”
JP is geen vastgoedanalist. Dus gingen we te rade bij PBA en specialisten. PBA-voorzitter Gary Brown ontving ons met open armen. “Ik zal Trends de tour laten doen die elke Vlaamse investeerder maakt,” beloofde hij. Een helikoptervlucht van twee uur toonde aan “dat de groei van Austin zich vooral in het noordwesten situeert, net waar wij investeren (Brown)”.
In totaal werd er via PBA voor zo’n 200 miljoen dollar grond gekocht voor 35 projecten, voornamelijk in de buurt van het winkelcentrum Lakeline Mall. Brown: “Ongeveer de helft van onze investeerders zijn Europeanen, waarvan een derde Vlamingen.” Zo werd er Vlaams kapitaal gepompt in het al genoemde Lake Cedar Park, en voorts onder meer in Becky, TSSD, TSSD II, TSSD III en Par 620.
Dit gebeurt altijd door partnerships, waarbij PBA optreedt als general partner en de Belgische aandeelhouders de limited partners worden. Alleen de aandeelhouders van het partnership – dus de limited partners – zijn de eigenaar van de grond.
Als PBA failliet gaat,
is er voor hen dus geen probleem? Gary Brown: “Neen, want het partnership is eigenaar van de gronden en staat los van PBA. En het partnership zal niet failliet gaan, want dat heeft geen schulden omdat steeds met cash werd betaald.”
Volgens Brown vraagt PBA (wel een extern bedrijf) geen management fee. “PBA krijgt een commissie van 10% op de verkoop van de percelen. Ook vragen we een success fee als het project twee keer meer waard is bij de verkoop. Vanaf dan nemen we 30%. Met andere woorden: als we kochten tegen 100 dollar en verkopen tegen 300 dollar, int PBA 30 bucks.”
Pohl, Brown? Onbekend
Een trip door noordwest-Austin in mei 1998 leerde dat er her en der wordt gebouwd in de omgeving van het winkelcentrum (waar het die zaterdagmiddag opvallend rustig was). Maar op de meeste gronden waar de Vlamingen investeren, was weinig activiteit en prijkte troosteloos het for sale-bord.
Lee Ellison (Colliers Oxford), een broker die in hetzelfde gebied als PBA actief is, verleden week dinsdag: “PBA kocht speculatief en krijgt zijn gronden niet kwijt tegen de gewenste prijs. Wij komen ze weinig tegen op de vastgoedmarkt. Ze hebben de naam extreem hoge prijzen te vragen.”
Charles Heimsath, voorzitter van Capitol Market Research, een onafhankelijk analist inzake vastgoed, deelt deze mening: “Het is van minder belang als een koper kan aantonen dat hij mooie gronden heeft aangekocht. The key question is: werd al verkocht tegen een mooie prijs? Ik ben niet op de hoogte van betekenisvolle verkopen van PBA-gronden rond de Lakeline Mall.”
Jos Santy zei in maart 1997 dat PBA volop aan het onderhandelen was over LCP. Met een verkoopsprijs van minimum 6 dollar per square foot, hoopte hij “een winst van 300%” te realiseren. “Een realistische optie,” noemde hij dat toen. “Ik vraag alleen wat geduld van de investeerders.”
We kregen van Santy een memo die werd opgestuurd aan de investeerders in de TSSD-gronden. Dit zijn 58,85 acres die in februari 1994 werden gekocht tegen 2,48 dollar per square foot (6.350.000 dollar in totaal). De memo maakt gewag van onderhandelingen, waarbij de grond in 1997 zou worden verkocht tegen 10 tot 15 dollar per square foot of 35.808.475 dollar. “Veel meer dan de toenmalige marktwaarde,” aldus broker Michael Tipps (Colliers Oxford).
De prijzen
die PBA vraagt voor de gronden waren en zijn ook volgens vastgoedconsulente Elisabeth Juen Waltz (Montfort Consulting Group) “niet in overeenstemming met de prijzen van de markt”.
Analist Heimsath: “Let wel: ten noordwesten van Austin verdienen vastgoedbedrijven flink geld. De PBA-gronden hebben potentieel. Een onderneming handelt verstandig door het aanbod te monopoliseren. (Ironisch.) Zo’n hold it and wait-strategie rendeert. Op een termijn van vijftig jaar. Niet op vijf jaar, zoals PBA vooropstelt.”
PBA-voorzitter Bill Pohl doet deze kritiek af als “praatjes van jongens uit het centrum van de stad”. Immers: “Zij hebben er alle belang bij dat wij niet succesvol zijn, omdat zij niet in het noordwesten investeerden.”
Pohl erkent
dat “weinig van de aangekondigde verkopen in 1997 in rechte zijn gerealiseerd”. En hij besloot in mei 1998 met exact dezelfde woorden als in maart 1997: ” Wait and see. We hebben prachtprojecten in de pijplijn zitten (zie Kader: Wait and see).”
Santy signaleert dat het merendeel van de gronden de voorbije maanden een herbestemming heeft gekregen en dus in principe bouwrijp zijn. “Recentelijk werden in de buurt verschillende verkopen gerealiseerd,” zei hij verleden week. “En dit voor een prijs tussen 6 en 19,5 dollar per square foot (SF).” PBA hoopt Lake Cedar Park vanaf 2001 te verkopen tegen 10 tot 12,5 dollar per SF.
“In dezelfde buurt verkochten we enkele maanden geleden 20 acres aan een commerciële uitbater,” reageert Ellison (Colliers Oxford). “En dat tegen 5 dollar per SF. Recentelijk verkochten we nog 40 acres industriegrond – met utilities en aan de straat gelegen – tegen 2,25 dollar per SF. En PBA denkt tegen die prijs te verkopen voor dat héle terrein? Be serious.”
Tipps: “Het lijkt er soms op dat Pohl, Brown alleen aan zichzelf verkoopt.”
Geen schulden?
We troffen Jos Santy en Bill Pohl in de Zaventemse Sheraton, enkele weken na ons eerste bezoek aan Austin. Of de heren wel zeker waren dat zij nooit met hypotheken hebben gewerkt? Ze ontkenden dit met klem.
We legden een officieel document voor, waaruit blijkt dat het partnership Becky op 14 april 1995 een hypotheek vestigde van 5,3 miljoen dollar ten voordele van Madron Investments. Santy: “Soms werken we op korte termijn met een hypotheek, als we 10% voorschot betalen bij een koopcompromis. Als de gelden van de investeerders nadien worden ingebracht, wordt de note betaald.” Wat inmiddels gebeurde.
In mei 1998 deden we via Heritage Title Company of Austin ter controle nogmaals een title search op de bewuste gronden. Daaruit bleek dat er op de grond in kwestie nog steeds een hypotheek rustte ten voordele van de gebroeders Poole voor een lening van 1,058 miljoen dollar. Vlak vóór publicatie stuurde PBA ons een kopie van een release of lien (afstand van een hypotheek) die de Poole brothers deden op 4 december 1998. Indien dit document – zoals Santy belooft – wordt geregistreerd, is ook deze grond vrij van hypotheek.
Fiscale schulden
Dat PBA geen schulden heeft, ontkent tax attorney Harvey Allen. Net als in 1996 en 1997 hebben de PBA-partnerships een achterstallige belastingschuld bij de county. In totaal moeten LCP, TSSD, TSSD II, TSSD III en Par 620 nog 160.000 dollar belasting betalen. “Wie in de States zijn belastingen niet betaalt, wordt geconfronteerd met enorme boetes,” aldus Allen. “Voor de overheid is dit al bij al een goede zaak, want het geld brengt zo meer op dan bij de bank. Als investeerder zou ik me zorgen maken over dergelijk wanbeheer. Ik ben er gerust in dat we ons geld zullen krijgen. Desnoods zullen we de gronden verkopen.”
De ultieme kracht
van PBA – het feit dat alleen met cash wordt gewerkt – wordt door deze verklaring genuanceerd. Bill Pohl wijt de belastingachterstand aan het feit dat hij voor elke aanslag extra geld moet genereren in Europa. “Dat verloopt moeilijk, omdat de investeerders de Amerikaanse belastingwetgeving niet altijd begrijpen,” weet hij. “De meeste Belgische investeerders weigeren momenteel met geld over de brug te komen omdat ze in de partnerships hebben geïnvesteerd toen de dollar relatief laag stond. Als ze de backtaxes betalen, moeten ze daarvoor dure dollars aankopen. Eén van de volgende maanden kunnen ze echter hun superwinst innen omdat we kopers hebben gevonden.”
Santy belooft: “Voor einde 1998 worden deze schulden betaald.”
“Fraude”
Behalve de moeilijkheden op zakelijk gebied (schulden, gebrek aan realisaties) wordt PBA sinds een jaar geconfronteerd met een ander probleem. Het advocatenkantoor George, Donaldson & Ford heeft tegen PBA een procedure gestart in naam van Amerikaanse investeerders in PBA-vastgoed. Advocaat Jim Hemphill noemt het duo Pohl en Brown de spil van een “fraudesysteem”.
Volgens de klacht heeft PBA ettelijke potentiële aanbiedingen voor de verkoop van grond rond de Lakeline Mall in de wind geslagen. “Mijn cliënten betalen zich blauw aan PBA,” aldus Jim Hemphill. “Beheerskosten, onderzoekskosten… noem maar op. Er wordt een mooie cashflow gecreëerd rond PBA en mijn cliënten krijgen noppes. PBA spreekt nu weer van een miljoenenverkoop. Maar Bill Pohl belooft al jaren miljoenenwinsten. Mijn cliënten hebben lang genoeg gewacht. Ze willen PBA uit de partnerships en een andere beheerder van de gronden aanduiden.”
“De advocaten bluffen,” repliceert Pohl. “Ze vertegenwoordigen amper 2% van de aandeelhouders en plegen juridische chantage. Intussen zullen de Europeanen via een tegenvordering de class action van de lawfirm aanvechten.”
Is recuperatie mogelijk?
De Gentse vastgoedbemiddelaar/vereffenaar Bernard Dardenne recupereerde vroeger al eigendommen van gedupeerde investeerders in Dallas. “De PBA-gronden zijn geld waard,” weet hij. “Het is alleen een kwestie om PBA uit het dossier te weren en de eigendommen te valoriseren tegen realistische prijzen. Enkele klanten van mij overwegen die stap. Er is nog niets verloren.”
Wat als Vlaamse aandeelhouders PBA willen weren? Bill Pohl: “De aandeelhouders kunnen me niet zomaar aan de deur zetten, behalve als ze fraude aantonen. Sorry, maar ze zitten met me opgescheept. En ik met hen.”
HANS BROCKMANS
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier