Volzet !

De overheid en de bedrijfsterreinen. Immo- Trends peilde naar de toestand in Brussel en Antwerpen.

De specialisten zijn nog altijd unaniem. Schaarste beheerst de markt van de kmo-zones. Rond de grootsteden en langs de belangrijkste invalswegen is het bordje volzet schering en inslag. Terwijl de enen de alarmklok luiden, gaan anderen op zoek naar alternatieven. Begrippen als rationaliseren van het ruimtegebruik, uitzwermen naar andere regio’s of reaffecteren van verlaten bedrijfspanden genieten goedkeuring alom. Hoe reageert de markt in Antwerpen of Brussel ?

“Vanuit de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij Antwerpen zoeken we naar bijkomende bedrijfsterreinen,” weten adviseurs Koen Ruiters en Wim Lux. “Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen vormt daarbij het kader. De provincie Antwerpen heeft nog recht op 2900 hectaren extra. We maken ook een inventaris op van wat er allemaal op de bedrijfszones gehuisvest zit en hoe. Ons probleem is dat de markt heel versnipperd is.”

IJZEREN VOORRAAD.

De Gom Antwerpen volgt het reilen en zeilen van de bedrijfsterreinen vanop afstand. Het zijn vooral de intercommunales, en in mindere mate de privé-sector, de gemeenten en de provincie die ze werkelijk beheren. Een exact zicht op de beschikbare voorraad kmo-zones krijgen, is een bijna onbegonnen zaak. “Gronden die theoretisch beschikbaar zijn, blijken in de praktijk vaak onbruikbaar. Onze IJzeren voorraad, dit is wat je nodig hebt om drie jaar voort te kunnen, begint te slinken.”

Een tendens is volgens Ruiters en Lux dat niet alles meer vanuit Antwerpen gebeurt. Mechelen verwierf zijn positie al enige jaren geleden en zit nagenoeg eivol. Turnhout en de Kempen daarentegen kunnen anno 1996 gewagmaken van nog grote beschikbare percelen. Gegeerd door bedrijven die een Europees distributiecentrum willen oprichten. Antwerpen en Nederland zijn op deze markt in een felle concurrentiestrijd gewikkeld. Het Nike-voorbeeld is algemeen gekend. Luc Janssen van Jones Lang Wootton Antwerpen schrikt er niet voor terug om andere namen te noemen : “Ook Estée Lauder, Black&Decker en Würth zijn aan het zoeken.”

SCHULDIG VERLEDEN.

De ontwikkelingsgeschiedenis van de kmo-zones in en rond Antwerpen toont in één oogopslag wat aan de basis van de huidige problematiek ligt. In de jaren ’60-’70 was er nog grond in overvloed. Zeer waardevolle industriegronden werden opgesoupeerd zonder een duidelijke visie. Wim Lux : “Tegenwoordig zie je wel dat bedrijven die te veel grond in portefeuille hebben ze op de markt gooien. Zo proberen Bayer, Rhône Poulenc en Inspec zo’n 300 hectaren die ze te veel hebben gezamenlijk te verkopen.”

Een andere erfenis uit het verleden is het wirwarkarakter van de bedrijfszones. Anno 1996 zet de tendens naar gedifferentieerde zones zich langzamerhand door. Distributie bij distributie, research bij research, handel bij handel enzovoort.

Antwerpen heeft eveneens te kampen met een nijpend tekort aan watergebonden gronden. “Vroeger werden de percelen verdeeld zodat het breedste deel langs de waterkant kwam te liggen. Waarom werd er niet meer in de diepte gewerkt ?” vraagt Koen Ruiters zich af.

GEEN PRIJZENSLAG.

De schaarste laat de prijzen onberoerd. Na de stijging van de voorbije jaren is een stabilisering merkbaar. Duizend frank per vierkante meter is een mooi Kempens gemiddelde. Dichter bij Antwerpen en tussen Antwerpen en Brussel wordt makkelijk 1500 tot 2000 frank per vierkante meter neergeteld. Rond Essen en Bornem is 1300 frank per vierkante meter een mooie prijs. “Hier beheren de gemeenten veel kmo-gronden. Zij kijken graag naar het profiel van de onderneming die er komt en naar de potentiële arbeidsplaatsen,” weten de Gom Antwerpen-adviseurs. Op de privé-terreinen durft het prijskaartje al eens 2950 tot 3950 frank per vierkante meter bedragen. “De prijzen voor het Kapelleveld liggen rond de 3000 frank per vierkante meter,” weet Peter Galliaert, gedelegeerd bestuurder van Vooruitzicht. Deze bouwonderneming profileert zich sedert een vijftal jaren eveneens als grondontwikkelaar. “We hebben al een viertal zones gekocht, verkaveld en verkocht. Ik ben op zoek naar nieuwe gronden, want als het doorgaat zoals nu heb ik binnen de vier jaar geen terrein meer over,” legt Galliaert uit, die niet onder stoelen en banken steekt dat de overheid als een geduchte concurrent durft optreden. De ambtenaren van hun kant werpen op dat “de privé-sector alleen kijkt naar wat een stuk grond opbrengt. Ze verkavelen onhandig en bovendien moet je soms meer betalen als je niet met een bepaalde bouwonderneming bouwt.”

BRUSSELEN.

Het bedrijfsterreinenplaatje in het Hoofdstedelijk Gewest laat een iets andere situatie zien, hoewel schaarste eveneens omnipresent is. De Brusselse scène wordt beheerst door de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GomB) die sedert 21 jaar 157 hectaren zones bedrijfsklaar maakte. Anno 1996 is nog zo’n 35 hectaren beschikbaar. Met vereende krachten wordt gezocht naar nieuwe opportuniteiten. De Aa-kaai (6 hectaren) in Anderlecht vervoegde onlangs de aanbodportefeuille. “We zijn volop bezig met de commercialisering van deze zone,” weet Luc Daems, directeur-generaal van de GomB. Brussel heeft dan ook geen tekort aan vragende partijen. Maandelijks worden zowat acht aanvragen onderzocht. Luc Daems : “Je kan stellen dat we de eerste tien à vijftien jaar vooral buitenlandse bedrijven aantrokken. We legden het accent op de researchparken. De vraag vanwege dit soort hightechbedrijven stagneerde de voorbije jaren. Nu is er een herlokalisatiebeweging op gang gekomen. Sedert drie à vier jaar willen bedrijven zich opnieuw in het centrum vestigen. Het voorbeeld bij uitstek is Delvaux dat zijn bureaus in Sint-Genesius-Rode ruilde voor het Arsenaal.”

De directeur-generaal ontkent met klem dat Brussel in concurrentie treedt met de privé-sector (“de particuliere sector is niet geïnteresseerd in deze markt die een te laag rendement geeft”) of met Vlaams-Brabant (“zij kampen met dezelfde schaarsteproblemen als wij”).

SELECT GROEPJE.

Het is niet aan alle bedrijven weggelegd om een plaatsje op een bedrijfsterrein of researchzone van het GomB vast te krijgen. Een strenge screening en een aantal criteria liggen aan de basis van een winnend lot. Zo moeten de ondernemingen honderd personen per hectare werk verschaffen, moeten ze een gebruiksoppervlakte gebruiken die overeenstemt met de reële noden en dienen ze (om aanspraak te kunnen maken op een plaatsje in een goedkoper researchpark) activiteiten op het vlak van wetenschappelijk onderzoek en met een hoge toegevoegde waarde omvatten.

Bedrijven die via de GomB een vestigingsplaats bemachtigen, zijn verplicht te werken met een erfpachtformule voor een minimumperiode van dertig jaar. De erfpachtcijnzen volgen jaarlijks de evolutie van de index der consumptieprijzen. Ze worden berekend op basis van de prijs in december 1990 : 150 frank per vierkante meter per jaar voor researchparken en 170 frank per vierkante meter per jaar voor industriële zones. In 1996 bedroegen de geïndexeerde erfpachtprijzen respectievelijk 168 en 190 frank per vierkante meter per jaar. “Algemeen is Brussel relatief goedkoop in vergelijking met andere internationale steden,” weet Luc Michiels van de GomB. “Momenteel is er een grote belangstelling vanwege callcenters en bedrijven die in Brussel willen zijn omwille van de Europese Unie. Je ziet nochtans dat een potentiële investeerder verschillende markten afschuimt op zoek naar de beste keuze. Hij wapent zich met documentatie over Brussel, Rijsel, Parijs, Amsterdam, Rotterdam enzovoort. De bereikbaarheid en het prijskaartje blijven doorwegende beslissingsfactoren.”

Evelyne Hens

BEDRIJFSTERREINEN Schaarste en speciale voorwaarden.