Volstrekt overbodig

Sinds begin dit jaar moet een meerwaardebelasting worden betaald bij de ‘snelle’ verkoop van gebouwen. Maar zal deze nieuwe belasting ook iets opbrengen ?

Meerwaarden op onroerende goederen die belegd zijn in het privépatrimonium van een particulier zijn in beginsel belastingvrij. Op voorwaarde althans dat de meerwaarden gerealiseerd worden binnen het kader van het normaal beheer van het privé-patrimonium. Een particulier die als een goed huisvader een onroerend goed verkoopt, hoeft dus geen belasting te vrezen.

Maar op die regel bestaat al jaren een belangrijke uitzondering. Meer bepaald wanneer het gaat om de snelle verkoop van gronden. Zelfs als die verkoop niet met speculatieve bedoelingen geschiedt en hij volledig kadert binnen het normaal beheer van een privé-patrimonium, dan nog is een bijzondere meerwaardebelasting verschuldigd. Deze bedraagt naargelang van het geval 16,5 % of 33 % (telkens nog te vermeerderen met drie opcentiemen aanvullende crisisbelasting en met de aanvullende gemeentebelasting).

Onder snelle verkoop wordt een verkoop verstaan die plaatsvindt binnen acht jaar na de verkrijging. Het tarief bedraagt 33 % wanneer de verkoop plaatsvindt tijdens de eerste vijf jaar van deze termijn ; en 16,5 % als de verkoop na verloop van deze vijf jaar, maar nog steeds binnen acht jaar geschiedt.

GEBOUWEN.

De nieuwigheid bestaat er nu in dat men deze meerwaardebelasting ook van toepassing heeft verklaard op de snelle verkoop van gebouwen. Bij voortduur in de hypothese dat de verkoop gebeurt door een goed huisvader binnen het kader van het normaal beheer van zijn privé-patrimonium.

In vergelijking met de snelle verkoop van gronden zijn er evenwel twee belangrijke verschilpunten : bij de gebouwen is de verdachte periode geen acht, maar slechts vijf jaar ; en het tarief bedraagt hier geen 33 %, maar “slechts” 16,5 % (ook hier nog te verhogen met drie opcentiemen aanvullende crisisbijdrage en de aanvullende gemeentebelasting). Voor het overige lopen de twee regelingen grotendeels parallel. Met dien verstande dat men voor de gebouwen een aantal bijzondere maatregelen heeft moeten nemen om rekening te houden met bijzondere omstandigheden. Maar hoe meer bijzondere regelingen, hoe groter het gevaar dat de regeling ongewilde effecten heeft.

EIGEN WONING.

Neem bijvoorbeeld de eigen woning. De regering heeft niet gewild dat de nieuwe meerwaardebelasting ook van toepassing zou zijn op de eigen woning van de belastingplichtige. Als die om de een of andere reden al snel na de aankoop of de bouw ervan verkocht moet worden (bijvoorbeeld omwille van familiale problemen), dan moet dus geen meerwaardebelasting worden betaald.

Vraag is dan wel wat men onder de eigen woning verstaat. Kort gezegd is dat de woning die door de belastingplichtige zelf bewoond wordt, of die hij om sociale of beroepsredenen niet zelf bewoont. Technisch uitgedrukt gaat het om de woning waarvoor men op het gebied van de personenbelasting recht heeft op de zogenaamde woningaftrek.

De vrijstelling van meerwaardebelasting geldt evenwel slechts voor zover het gebouw voor die woningaftrek in aanmerking komt, vanaf het begin van het jaar dat voorafgaat aan het jaar van de verkoop tot op de dag van de vervreemding. Normaal gezien is dat tot de dag van de authentieke akte.

Neem bijvoorbeeld iemand die dit jaar een gebouw verkoopt dat zijn eigen woning is, en dat hij minder dan vijf jaar geleden heeft aangekocht ; de notarisakte wordt bijvoorbeeld op 15 april verleden. De meerwaarde blijft dan slechts gevrijwaard van de nieuwe belasting op voorwaarde dat de belastingplichtige die woning heel het jaar 1996 en tot en met 15 april van dit jaar betrokken heeft.

Stel dat hij de woning pas in de loop van vorig jaar heeft aangekocht, dan kan er van een vrijstelling bijgevolg geen sprake zijn. Ook niet als hij de woning met het oog op de verkoop bijvoorbeeld al in het begin van dit jaar verlaten heeft, en hij inmiddels een andere eigen woning betrekt.

BOUW.

Een en ander heeft tot gevolg dat deze regeling voor zeer onaangename verrassingen kan zorgen. Hetzelfde geldt trouwens ook als de verkoop niet slaat op een gebouw dat men destijds zelf heeft aangekocht, maar wel op een gebouw dat men zelf heeft opgericht. De verdachte periode kan in dit geval immers verrassend lang duren. In het slechtste geval meer dan tien jaar. Bij nieuw opgerichte gebouwen wordt immers rekening gehouden met een dubbele termijn. Ten eerste de termijn die verloopt tussen de aankoopdatum van de grond en de datum waarop de bouwwerkzaamheden beginnen ; ten tweede de termijn die loopt vanaf de eerste ingebruikname of verhuur tot aan de datum van de vervreemdingsakte.

Van een snelle verkoop is in dit geval sprake als de verkoop plaatsvindt binnen vijf jaar na die datum van eerste ingebruikname of verhuur ; én op voorwaarde dat niet meer dan vijf jaar zijn verstreken tussen de aankoop van de grond en de aanvang van de bouwwerkzaamheden.

Neem bijvoorbeeld een belastingplichtige die met het oog op de bouw van een eigen woning, eind 1985 een stuk grond heeft aangekocht. De bouwwerken zijn gestart in 1990 (binnen vijf jaar). Maar om allerlei redenen heeft de bouw geduurd tot in 1994. De eerste ingebruikname dateert van begin 1995. De verdachte periode loopt dan tot het begin van het volgende millennium (vijf jaar vanaf de eerste ingebruikname). Wat wil zeggen dat vanaf de aankoop van de grond inmiddels ongeveer vijftien jaar verstreken zijn.

De belastingplichtige in het voorbeeld heeft trouwens brute pech. Had hij die grond niet eind 1985, maar wel begin 1985 aangekocht, dan kon de nieuwe belasting gewoon niet van toepassing zijn (want de bouw zou dan niet binnen vijf jaar na de aankoop van de grond aangevangen zijn) ; idem als de aanvang van de bouw uitgesteld was geweest tot begin 1991.

MEERWAARDE.

Dat men in principe onder toepassing valt van de nieuwe belasting, betekent trouwens niet dat men ook effectief belasting moet betalen. De manier waarop de meerwaarde berekend wordt, geeft immers een zekere ademruimte. Anders gezegd, het is niet omdat de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs, dat op het verschil altijd meerwaardebelasting moet worden betaald. Bij de berekening van de meerwaarde mag de aankoopprijs immers verhoogd worden met de verkrijgingskosten, waarvoor altijd minstens 25 % in rekening mag worden gebracht. En de aldus verhoogde prijs mag bovendien vermeerderd worden met 5 % per jaar dat verstreken is tussen de verkrijging en de vervreemding.

Neem bijvoorbeeld een gebouw dat begin 1994 aangekocht werd tegen 4.000.000 frank ; en dat eind 1996 (meer dan twee jaar later) verkocht wordt. Vooraleer er dan van meerwaardebelasting sprake kan zijn, moet de verkoopprijs al hoger zijn dan 5.500.000 frank. De aankoopprijs van 4.000.000 frank mag immers om te beginnen verhoogd worden met 25 %, en de uitkomst daarvan nog eens met 10 % (5 % per verstreken jaar). Samen dus 5.500.000 frank.

WERKEN.

En wat met de kosten van inmiddels aan het gebouw uitgevoerde werken (die de waarde van het gebouw bijvoorbeeld aanzienlijk hebben verhoogd) ? Die mogen helemaal op het einde (dus in het voorbeeld, bij de uitkomst van 5.500.000 frank) worden opgeteld. Maar dit slechts voor zover het werken betreft die gefactureerd zijn door een geregistreerd aannemer. Met andere werken en a fortiori met zelf uitgevoerde werken mag daarentegen geen rekening gehouden worden. Wat op zich een frappante discriminatie is.

OVERBODIG.

Wat er ook van zij, de manier waarop de belastbare meerwaarde berekend wordt, zal in veel gevallen tot gevolg hebben dat er geen of nauwelijks een belastbare grondslag voorhanden is. En in de gevallen waarin die grondslag wel voorhanden is, zal de verkoper nog meer dan voorheen in de (zondige) verleiding komen om een deel van de verkoopprijs te verhullen. Al moet men daar wel heel voorzichtig mee zijn. Men begeeft zich dan immers op het uiterst gevaarlijke pad van de belastingontduiking.

Bij het berekenen van de meerwaarde wordt bovendien niet noodzakelijk rekening gehouden met de verkoopprijs die in de notariële akte vermeld staat ; maar wel, in voorkomend geval, met de verkoopwaarde die door de ontvanger van de registratierechten in aanmerking genomen wordt als heffingsbasis voor de registratierechten. Als de ontvanger van de registratierechten een tekortschatting vaststelt (bijvoorbeeld als gevolg van een gedeeltelijk in het zwart verrichte betaling), dan heeft dat automatisch ook gevolgen voor de berekening van de meerwaarde die aan de nieuwe meerwaardebelasting onderworpen is.

POLITIEK.

Hoe men het ook draait of keert, bijster veel zal de nieuwe belasting niet opbrengen. De eigenlijke doelstelling is vermoedelijk meer van politieke dan van financiële aard. Als men dan nog weet dat zij op verschillende punten discriminerend is en ongewilde effecten heeft, dan kan de conclusie alleen maar zijn, dat het een ronduit overbodige en dus liefst zo vlug mogelijk te schrappen belasting is.

Jan Van Dyck

Jan Van Dyck is fiscalist.