De Vlaamse overheid heeft iets met de Brusselse Noordwijk. Ook voor haar nieuwe Brusselse kantoorgebouwen kijkt Vlaanderen bij voorkeur naar de omgeving van het Noordstation. Maar de grote kantoorgebruiker let voortaan wel op de kleintjes.
Het aanzicht van de Brusselse Noordwijk krijgt een grondige metamorfose. Tegen begin 2018 gaat het Boudewijngebouw op de hoek van de Koning Albert II-laan en de Boudewijnlaan tegen de vlakte. In de plaats van de Skipiste of de Schans, zoals het gebouw ook weleens wordt genoemd, komt de Quatuor Building. Met dat nieuwe kantoorcomplex, opgebouwd uit vier autonome torens, krijgt de Noordwijk er 60.000 vierkante meter moderne kantoorruimte bij. Befimmo, de eigenaar van de site, wil begin 2018 al met de bouwwerken starten.
Die nieuwe impuls voor de Noordwijk is indirect een gevolg van het vastgoedbeleid van de Vlaamse overheid. De aantrekkelijke ontwikkelingsplek komt vrij omdat de Vlaamse administratie het Boudewijngebouw na bijna dertig jaar verlaat.
Voor Vlaanderen is het geen afscheid van de Noordwijk. De Vlaamse ambtenaren krijgen vanaf augustus 2017 een plek in het nieuwe Herman Teirlinckgebouw op de terreinen van Tour & Taxis. Volgens Vlaams minister van Binnenlands Bestuur Liesbeth Homans (N-VA) wordt het Herman Teirlinckgebouw “een referentiegebouw voor het vastgoed van de Vlaamse overheid”. “In duurzaamheid en toegankelijkheid ligt de lat hoog”, stelt de minister. “Het wordt het grootste passief kantoorgebouw van het land.” Door de ligging, op wandelafstand van het Noordstation, scoort het nieuwe complex ook prima punten voor duurzame mobiliteit. De keuze voor stationslocaties is een van de speerpunten van het Vlaamse vastgoedbeleid.
Centralisatie
Het Herman Teirlinckgebouw, een ontwerp van Neutelings Riedijk Architecten, bijgestaan door Conix RDBM Architecten, is een realisatie van de ontwikkelaar Extensa (groep Ackermans & Van Haaren), de eigenaar van de site Tour & Taxis. De Vlaamse overheid huurt het gebouw voor achttien jaar.
Voor haar kantoorvastgoed geeft de Vlaamse overheid al jaren de voorkeur aan huren boven kopen. Budgettaire motieven zijn daar niet vreemd aan. “Kantoorvastgoed vergt grote investeringen die zwaar op de begroting wegen”, zegt Frank Geets, de administrateur-generaal van het Facilitair Bedrijf van de Vlaamse overheid. “Huren laat ons ook toe een flexibel vastgoedbeleid te voeren, met hoge kwaliteitsstandaarden. Want als huurder kunnen we hoge eisen stellen. Als eigenaar ben je in deze budgettair krappe tijden toch geneigd in een verouderd en energieverslindend gebouw te blijven zitten.”
Met zijn 45.000 vierkante meter bovengrondse oppervlakte is het Herman Teirlinckgebouw wel een maatje groter dan het Boudewijngebouw (38.000 m2). Toch zal de verhuizing gepaard gaan met een besparing op vierkante meters, want ook de ambtenaren uit het Phoenixgebouw (op de hoek van de Koning Albert II-laan en de Koolbrandersstraat; 17.800 m2) trekken mee naar Tour & Taxis.
De operatie past in de centralisatiestrategie van het Vlaamse vastgoedbeleid. “Op lange termijn is het mijn ambitie in Brussel te evolueren naar drie grote kantoorgebouwen”, stelt Liesbeth Homans. Vandaag zijn de Vlaamse administraties in Brussel nog verspreid over zes gebouwen: het Boudewijn-, het Phoenix-, het Conscience-, het Ferraris-, het Ellips- en het Arenberggebouw. Voor die laatste twee gebouwen ligt het exitscenario zo goed als vast. De huurtermijnen lopen af in 2023 en 2024 en een huurvernieuwing is niet aan de orde. Het Consciencegebouw (Koning Albert II-laan 15) is dan weer een blijver. Begin dit jaar startte de eigenaar, AXA, met een grondige renovatie van dat kantoorcomplex. In ruil lichtte Vlaanderen de optie voor een huurverlenging van negen jaar.
Over de derde Vlaamse stek in Brussel, naast Herman Teirlinck en Conscience, kan of wil de minister nog niet veel kwijt. Maar ze sluit een herontwikkeling van het inmiddels ook al verouderde Ferrarisgebouw niet uit. “We bekijken met de stakeholders of er mogelijkheden zijn om de site multifunctioneel in te vullen. Het zou natuurlijk geweldig zijn als het aanbod op de kantoormarkt mee evolueert en tegemoetkomt aan de verwachtingen die wij hebben voor de nieuwe huisvesting voor onze ambtenaren.”
Het Ferrarisgebouw is het enige grote kantoorcomplex dat de Vlaamse overheid in eigendom heeft. In theorie opent dat mogelijkheden om de eventuele herontwikkeling te financieren via een sale-and-lease-backoperatie. Maar die optie blokt de minister af. “Het regeerakkoord is zeer duidelijk”, zegt ze “Een sale-and-lease-back is tijdens deze regeerperiode niet aan de orde.”
Efficiëntie-, kosten- en kwaliteitsoverwegingen liggen aan de basis van het streven naar centralisatie in het Vlaamse vastgoedbeleid. “We evolueren naar minder gebouwen, maar ook naar gebouwen met meer mogelijkheden”, zegt Frank Geets. “Het Herman Teirlinckgebouw krijgt een volwaardig restaurant, een auditorium, polyvalente ruimten, centraal gelegen vergaderzalen enzovoort. Door de schaalvergroting kunnen we dat ook op een kostenefficiënte manier doen. Want door functies te concentreren in minder gebouwen kunnen we snoeien in het aantal vierkante meters. In plaats van zes onthaalbalies en zes cafetaria’s zullen we er nog maar drie nodig hebben. Akkoord, dat zullen grotere cafetaria’s zijn, maar niet dubbel zo groot als voorheen.”
Voorkeur voor de Noordwijk
De centralisatieoefening lijkt haaks te staan op de oprichting van grote Vlaamse Administratieve Centra (VAC’s) in de provinciehoofdplaatsen. Het recentste voorbeeld is het Virginie Lovelinggebouw naast het NMBS-station Gent-Sint-Pieters. Frank Geets wijst erop dat geen ambtenaren uit Brussel verhuizen naar de VAC’s in de provincies. “Het is ook een centralisatiebeweging, maar dan op provinciaal niveau”, zegt hij. “Zo zijn we in Gent van zestien gebouwen naar één gebouw gegaan.” In alle provincies samen zijn 54 locaties verlaten en de concentratie van de administraties in de provinciale VAC’s resulteerde in een oppervlaktebesparing van meer dan 16.000 vierkante meter.
Een overheveling van administraties van Brussel naar Vlaanderen zit er ook in de nabije toekomst niet in. Vlaanderen voert een bewuste aanwezigheidspolitiek in Brussel en houdt daarom de meeste hoofdzetels van de Vlaamse administratie in de hoofdstad. Een politieke keuze, die ook steek houdt in het vastgoed- en personeelsbeleid, vindt Erik Verbruggen, het hoofd van de kantoorverhuurafdeling bij de vastgoedadviseur JLL. “Om de eenvoudige reden dat Brussel heel centraal ligt. Voor grote bedrijven gaan we soms op zoek naar de ideale locatie voor hun nieuwe kantoor. Een van de methoden die we daarvoor gebruiken, vertrekt van de woonplaatsen van de werknemers, om de reistijd te beperken. In negen van de tien gevallen komen we dan toch in Brussel uit.”
Philippe Van den Broeck, managing director bij SCMS-Ceusters, vindt dat ook de nabijheid van de Belgische en de Europese instellingen pleit voor een substantiële Vlaamse aanwezigheid in Brussel. Tegelijkertijd ziet hij in het Vlaamse tweesporenbeleid, met ook een duidelijke representatie in de Vlaamse provincies, een belangrijke troef om medewerkers aan te trekken en talent te houden. “We stellen toch vast dat vooral jonge mensen niet erg happig zijn op dagelijkse verplaatsingen naar Brussel. De Vlaamse overheid speelt daar slim op in door in satellietwerkplekken te voorzien in de provinciale VAC’s. Het helpt ook de overheid een lokaal gezicht te geven bij de burger.”
De kostprijs – de huurprijzen in Brussel zijn hoger dan in de Vlaamse provinciehoofdplaatsen – vinden beide vastgoedadviseurs dan weer minder relevant. Nochtans zijn de verschillen aanzienlijk. In 2015 betaalde de Vlaamse overheid in Brussel gemiddeld 192 euro per vierkante meter per jaar voor kantoren groter dan 1000 vierkante meter. Vlaams-Brabant is met een gemiddelde huurprijs van 144 euro de tweede duurste kantoormarkt voor de Vlaamse overheid. In Limburg betaalt Vlaanderen gemiddeld slechts 97 euro.
“Louter naar die huurprijs kijken, getuigt van een enge visie op vastgoed”, meent Erik Verbruggen. “Als je een huis koopt, dan ben je ook bereid meer te betalen voor een mooie of interessante locatie. Het lijkt me ook logisch dat je als kantoorhuurder iets meer betaalt voor een kantoorgebouw naast het Brusselse Noordstation, een van de drukste stations van België, dan voor een kantoor naast het station van Leuven.” Ook Philippe Van den Broeck vindt dat een vierkantemeterprijs niet de enige maatstaf mag zijn. “De efficiëntie van het gebouw – heeft het een goede bruto-netto-oppervlakte – en andere gebruiksmogelijkheden of voorzieningen moet je ook in rekening brengen.”
Historisch zijn de Vlaamse overheidsinstellingen geconcentreerd in de Noordwijk. Dat heeft als voordeel dat de afstanden tussen de departementen, de kabinetten en de agentschappen beperkt zijn. Maar het beperkt ook wel de keuzemogelijkheden voor nieuwe gebouwen en de concurrentie tussen de aanbieders. “Een groot volume, hoge duurzaamheidseisen, dicht bij het Noordstation, dat zijn natuurlijk zeer specifieke eisen. Zo sluit je een groot deel van de markt uit”, stelt Philippe Van den Broeck.
Minister Homans bevestigt dat vanuit de “visie over meer samenwerking in de Vlaamse overheid” de Noordwijk haar voorkeur wegdraagt als locatie voor het derde grote kantoorgebouw in Brussel. “Dat neemt niet weg dat we interessante opportuniteiten elders in Brussel zullen bekijken wanneer die opduiken.
Goede en verbeterpunten
Het aantal vierkante meters beperken is een andere manier om de huurlast te drukken. Daar zet de Vlaamse overheid wel volop op in, niet alleen via het schaalvoordeel van de centralisatiestrategie, maar ook via efficiënter gebruik van de ruimte in de nieuwe of vernieuwde kantoren. “Bruto vierkante meters interesseren ons eigenlijk niet zoveel”, zegt Frank Geets. “Als het gebouw goed ontworpen is, kun je op veel minder vierkante meters evenveel mensen een goede werkplek geven. Het Herman Teirlinckgebouw is daar een goed voorbeeld van. De kantoren liggen er rondom vier grote, glazen wintertuinen, waardoor alle kantoorplekken maximaal genieten van daglicht.
De hele verhuisoperatie van de Vlaamse overheid in de Noordwijk zou volgens minister Homans een besparing van 39.000 vierkante meter opleveren. “Als belastingbetaler kan ik dat alleen maar toejuichen”, zegt Erik Verbruggen. “Als vastgoedman vind ik dat natuurlijk iets minder prettig.” Hij looft wel het professionalisme van Het Facilitair Bedrijf op de vastgoedmarkt. “Het heeft een duidelijke visie en werkt zeer transparant. En je merkt ook dat het intussen al veel ervaring heeft met nieuwe werkconcepten. Niet elke organisatie leent zich daartoe, maar bij de Vlaamse overheid werkt het omdat het ook gepaard gaat met een aangepast ICT-beleid.”
Voor Frank Geets is dat essentieel. “Een gebouw zonder ICT, kun je vandaag bezwaarlijk een gebouw noemen”, zegt hij. “Ik ben verantwoordelijk voor vastgoed, facilitair management én ICT. Dat alles hier onder één dak zit, maakt een groot verschil in ons vastgoedbeleid: wij kijken naar de totale kostprijs van een gebouw. Want zowel de huur, het technische onderhoud, als het energieverbruik vallen binnen mijn budget.”
Philippe Van den Broeck bevestigt dat de Vlaamse overheid een vooruitstrevend vastgoedbeleid voert. SCMS-Ceusters onderzocht samen met IDEA Consult de vastgoedprocessen van de Vlaamse overheid en vergeleek ze ook met de aanpak van het Nederlandse Rijksvastgoedbedrijf. “Het Vlaamse vastgoedbeleid levert resultaten op”, zegt Van den Broeck. “In Nederland hoorden we een mooi theoretisch verhaal, maar op het terrein was daar nog niet altijd veel van te merken. Zo staat de implementatie van het thuiswerken en Het Nieuwe Werken (zie kader Het nieuwe werken) in Vlaanderen een stuk verder dan in Nederland.”
Uit de studie bleek echter ook wel dat het Nederlandse vastgoedbeleid voorop loopt in integratie en centralisatie. “In Vlaanderen hebben de zelfstandige agentschappen zoals de VDAB, VMM en De Lijn nog een grote autonomie in hun facilitair en vastgoedbeleid. Die agentschappen halen niet altijd het kwaliteitsniveau dat Het Facilitair Bedrijf biedt.”
Een centraal aangestuurd vastgoedbeleid is wel een van de kernpunten in de beleidsnota van minister Homans. En er zijn ook al enkele stappen gedaan. Zo was er in maart 2015 de lancering van een onlinevastgoedmarkt. En sinds dit jaar ligt de verantwoordelijkheid over alle grote kantoorgebouwen bij Het Facilitair Bedrijf. “Dat laat toe bijvoorbeeld het veiligheids- en toegangsbeleid te harmoniseren”, zegt Frank Geets. “Daardoor kunnen we ook betere voorwaarden bekomen bij de toeleveranciers. Enkele zelfstandige entiteiten die een eigen huisvestingsbeleid hadden, hebben dat overigens vrijwillig opgegeven. De VLM bijvoorbeeld verlaat het eigen kantoorgebouw in Brussel om – na de renovatie – te verhuizen naar het Consciencegebouw. Dat heeft voor een stuk te maken met de kwaliteiten en de dienstverlening die we in onze gebouwen aanbieden. Het is ook begrijpelijk: voor die agentschappen is die huisvestingsdienstverlening een extra last, terwijl het onze kerntaak is.”
Laurenz Verledens
“Op lange termijn is het mijn ambitie in Brussel te evolueren naar drie grote kantoorgebouwen” – Minister Liesbeth Homans
“We evolueren naar minder gebouwen met meer mogelijkheden” – Frank Geets
“Louter naar die huurprijs kijken, getuigt van een enge visie op vastgoed” – Erik Verbruggen, JLL
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier